551 гк рф

admin

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Новая редакция Ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к Ст. 551 ГК РФ

1. Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

2. Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

3. Положение п. 2 комментируемой статьи свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

Другой комментарий к Ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о государственной регистрации перехода прав, которая всегда происходит при совершении сделки купли-продажи недвижимости (для отдельных разновидностей купли-продажи недвижимого имущества необходима и государственная регистрация самой сделки, например, купля-продажа жилых помещений (см. комментарий к п. 2 ст. 558)).

Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. При этом следует учитывать положения п. 1 ст. 459 ГК (см. комментарий), предусмотревшего переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю, т.е. в данном случае с момента передачи недвижимости покупателю и подписания документа о передаче. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

2. Исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

3. Уклонение от государственной регистрации предполагает, что одна из сторон договора купли-продажи недвижимости не заявляет об отказе от государственной регистрации перехода прав, однако фактически делает все, чтобы ее избежать (не представляет необходимых документов, не является в регистрирующие органы и т.д.).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарии к ст. 551 ГК РФ

1. Из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в комментируемой статье выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.

Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст. 131 ГК).

2. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — один из исков, предусмотренных ст. ст. 301 — 304 ГК.

3. Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК). В соответствии со ст. 6 Вводного закона впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует руководствоваться действующим порядком, который установлен различными правовыми актами и зависит от вида имущества (ст. 131 ГК).

Необходимые указания о порядке регистрации прав на недвижимое имущество содержатся также в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (РГ от 6 марта 1996 г). В п. 14 Указа предусмотрено, что впредь до принятия соответствующего федерального закона регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется теми органами, которые проводили ее. Регистрация прав на недвижимое имущество должна осуществляться по формам, прилагаемым к тексту Указа. Согласно п. 16 Указа создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, к компетенции которой отнесено в том числе ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним.

4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации. Возможность судебной защиты прав одной из сторон по договору следует отличать от отказа в регистрации со стороны органа, который обязан ее проводить. В этом случае права участника договора защищаются в порядке, предусмотренном ст. 13 ГК.

5. При участии в договоре продажи недвижимости государственного или муниципального унитарного предприятия или учреждения происходит отчуждение (принятие) вещи на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этих случаях, за исключением тех из них, когда должно действовать законодательство о приватизации, применяются общие правила о приобретении или прекращении права собственности (п. п. 2 и 3 ст. 299 ГК).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость (действующая редакция)

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, то есть применение последствий такого договора возможен лишь после государственной регистрации перехода права собственности. До этого момента изменение отношений с третьими лицами ввиду заключения договора продажи недвижимости невозможно.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость согласно ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — это внесение сведений о переходе права собственности на недвижимость к иному лицу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (реестр).

Если право собственности продавца на недвижимое имущество, которое на дату заключения договора не зарегистрировано в реестре, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), то отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество возможна и в принудительном порядке, когда одна из сторон договора продажи недвижимости необоснованно уклоняется от государственной регистрации. В этом случае решение о принудительной регистрации может вынести суд по требованию противоположной стороны или по требованию судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства. В этом случае основанием для государственной регистрации перехода права собственности будет не сам договор продажи недвижимости, а решение суда.

2. Применимое законодательство:

ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

3. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 03АП-4811/14;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-5610/14 по делу N А53-1149/2014;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 19АП-5649/14;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 14АП-6648/14;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 03АП-5158/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13494/14;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 20АП-4649/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 N 15АП-2596/2009;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 N 08АП-10650/11;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 N Ф02-1778/11 по делу N А58-1122/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2007 N КГ-А40/13752-06;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2008 N 15АП-7475/2008.

Ст. 551 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

15 февраля 2016

14 сентября 2015

22 июня 2015

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд (иными словами, истец), свободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата. Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет от каз в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а (в действительности) по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

26 декабря 2014

20 мая 2014

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

В договоре купли-продажи квартиры (квартира в собственности у Застройщика) Застройщик отказывается корректировать пункт, в котором указано: ПОКУПАТЕЛЬ ОБЯЗАН Не позднее 2 (двух) дней с момента подписания настоящего Договора заключить договор управления Объектом с управляющей организацией, обслуживающей жилой дом, в котором расположена Квартира. С момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру от ПРОДАВЦА на ПОКУПАТЕЛЯ, ПОКУПАТЕЛЬ обязуется нести риск случайной гибели и случайного повреждения Квартиры. С момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру от ПРОДАВЦА на ПОКУПАТЕЛЯ, ПОКУПАТЕЛЬ обязуется производить оплату коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием и обслуживанием Квартиры, управляющей организации, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию жилого дома, либо, в случае оплаты указанных услуг ПРОДАВЦОМ Квартиры, компенсировать ПРОДАВЦУ расходы по оплате. ВОПРОС: На данный момент в квартире имеется ряд серьезных недоделок, без устранения которых я не буду подписывать акт приема-передачи. Вызывает опасение, что этим пунктом Застройщик «обязывает» меня: 1. принять квартиру с недоделками, которые в будущем я буду устранять за свой счет; 2. пытается «повесить» на меня оплату коммунальных услуг, предоставленных до момента получения мною квартиры, а также риски гибели и случайного повреждения. С какого именно момента я должен нести вышеуказанные риски и оплачивать коммунальные услуги (разве не с момента подписания акта приема-передачи)? Где это прописано?

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Уточнение от 11 января 2017 — 21:56
Николай 21:54 11/01 Уважаемая Татьяна Степановна! Спасибо Вам за оперативное рассмотрение моего вопроса. Но основной момент как раз в том, что передаточный акт мы с застройщиком будем подписывать ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА. При этом по квартире с отделкой имеется ряд серьезных замечаний (сильно поцарапаны стекла во всех стеклопакетах, есть недоделки по установке межкомнатных дверей, электрика пока вообще не проверялась и пр.), на устранение которых у застройщика уйдет не одна неделя (похожая ситуация была у моих знакомых на этом объекте, только они приобретали квартиру по предварительному договору). Но в договоре прописано, что с управляющей компанией (кстати, управляющая компания – один из филиалов Застройщика) я должен заключить договор не позже, чем через 2 дня после подписания ДКП (далее — договора купли-продажи) (при этом, при заключении договора с УК я должен оплатить вывоз стройматериалов — около 2,5 тысяч руб + комм.услуги с момента подписания ДКП до момента передачи + 1500 рублей за какое-то видеонаблюдение или возместить данные затраты Застройщику, если он понесет эти расходы. ) и, соответственно, риски повреждения и(или) гибели помещения опять же несу я, как покупатель. При этом Застройщиком оговорено, что на подписание передаточного акта мы выйдем ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДКП (т.е. 2-4 недели с момента подписания ДКП + 1-3 недели на устранение замечаний, я должен буду оплачивать КУ и нести риски повреждения и(или) гибели квартиры, даже не зная, что происходит в Квартире, потому что туда меня не пускают. А если в это время туда заселят команду рабочих, которые могут делать ремонт не только в этой квартире, но и в соседних. Они будут лить воду, пользоваться электроприборами и САНТЕХНИКОЙ. ). Я задавал вопрос юридическому отделу Застройщика со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ пп. 2.6 и 2.7, где открытым текстом прописано про обязанность Застройщика по внесению платы за коммунальные услуги до момента передачи квартиры по передаточному акту, на что юристом застройщика мне был дан ответ, что данный пункт они менять не собираются. Надеюсь получится найти приемлемый вариант с юр. отделом при личной встрече, может быть руководство компании Застройщика пойдет на уступки. ВОПРОСЫ: 1. Является ли изложение указанного пункта ДКП в том виде, на котором настаивает застройщик соответствующим законодательству. 2. Какова вероятность того, что после подписания ДКП в исходном виде (при условии, что застройщик не пойдет на «полюбовное» решение вопроса), при обращении в суд я выиграю дело о том, что я подписал договор по принуждению, т.к. я уже понес определенные расходы, связанные с оформлением необходимых документов, а также на подписание ДКП я приду уже с заключенным ипотечным договором (повторные обращения в банк, связанные со сменой объекта, не всегда приветствуются банком). И есть ли смысл затевать данный спор и обращать на это внимание Застройщика при Заключении ДКП? 3. Есть ли еще какие-то варианты решения указанного вопроса, кроме обращения в суд? Благодарю за оперативность.

В собственности у ООО имеется недвижимость (1учредитель)хотим его закрыть .недвижимость продать с отсрочкой платежа.Перейдет ли право собственности покупателю до момента оплаты?

Вопрос относится к городу Магнитогорск

Здравствуйте! При покупке квартиры в г. Москве, мне необходим КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ юрист, который будет сопровождать сделку при покупке жилья( проверит все необходимые документы, выписки из ЕГРП, выписки из домовой книги и т.д. Посоветуйте пожалуйста такого юриста в Московском регионе, и сколько будут в среднем(!) стоить услуги такого специалиста. Спасибо.

Считается ли сделка продажи квартиры под мат капитал действительной и имеют ли право новые владельцы анулировать договор
Родители продали квартиру женщине по мат капиталу. Сделка состоялась, документы купли -продажи подписаны и квартира передана в собственность новых владельцев. Через 2 недели эта покупательница квартиры звонит и говорит что сделка не действительна, т.к её муж не хочет переезжать в купленную квартиру и просит анулировать договор и вернуть деньги за квартиру. Считается ли сделка купли продажи не действительной и что в этой ситуации делать моим родителям?

Ситуация такова — продается квартира, находящаяся в собственности с 2014. Договор купли-продажи подписан в декабре 2015, регистрация перехода права собственности ожидается в январе 2016. С точки зрения уплаты налога с продажи имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет, в каком году возникнет обязанность по уплате данного налога? При заполнении декларации за какой год мне необходимо будет указать это событие — продажа квартиры? За 2015 (в 2016 году) или 2016 (в 2017 году)? Другими словами — что считать моментом продажи квартиры: подписание договора купли-продажи (декабрь 2015) или регистрацию перехода права собственности и подписание передаточного акта (январь 2016)?

Нужно ли нотариально заверенное согласие супруги при покупке супругом квартиры и оформлении ее в собоственность

Вопрос относится к городу Ухта

Здравствуйте! Могу ли я расторгнуть предварительный договор о намерениях продажи участка земли? Или суд обяжет меня выполнить это?

Вопрос относится к городу Балашиха

Здравствуйте! я приобрела квартиру у собственника. договор зарегистрирован 25.12.2014. Но акт приема-передачи еще не подписан, т.к. Продавец находится в другом городе. Сторона Продавца настаивает, что они вправе распоряжаться квартирой до подписания акта на основании договора купли-продажи , в котором сказано, что ответственность за имущество несет продавец до подписания акта. Вопрос: все таки когда право распоряжением имущества переходит к покупателю?

Хочу продать земельный участок за 900тыс.рублей, в собственности 2 месяца. Сколько будет налог ? Кроме НДФЛ еще надо будет что-нибудь платить? Спасибо.

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Если какие нибудь изменения в законодательстве касающиеся формы договора продажи недвижимости в 2013-2014гг.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ

1. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях. Данный вывод вытекает из анализа п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость. Согласно последним право собственности, как и любое другое вещное право на недвижимость, подлежит обязательной государственной регистрации. При этом понятия «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» используются в ГК и Законе о регистрации прав на недвижимость как идентичные.

Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора.

Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Во всех остальных случаях договор признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (см. об этом коммент. к ст. 550).

Поэтому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 по делу N 5394/98 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 4, ст. 48)).

2. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Это означает на практике, что пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в ЕГРП в качестве такового (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 50 — 57).

Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость, а также Постановлениями Правительства РФ от 18.02.98 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963); от 31.08.2000 N 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3718) и другими нормативными правовыми актами.

Согласно этим актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (в настоящее время — Федеральная регистрационная служба), и его территориальными органами, действующими в соответствующих регистрационных округах (ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость). При этом Федеральная регистрационная служба проводит государственную регистрацию только в случаях, установленных Законом о регистрации прав на недвижимость (например, при необходимости в отношении предприятия как имущественного комплекса — п. 2 ст. 22 Закона).

3. Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:
а) прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 11 этого Закона размер пошлины за государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью определяется налоговым законодательством;
б) проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;
в) установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);
г) внесение записей в ЕГРП;
д) выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при государственной регистрации права собственности, возникшего на основании подлежащей государственной регистрации сделки (например, при купле-продаже жилого помещения), — проставление записи о праве собственности в штампе регистрационной надписи на тексте договора (п. 79 Правил и приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

4. Статья 130 ГК к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.

В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ, принятыми после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК и ст. 17 Закона РФ от 20.08.93 N 5663-1 «О космической деятельности» (РГ, 1993, N 186) в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на космические объекты.

С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав.

5. Применительно к п. 2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ N 8 ему дано следующее толкование: «. арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности. сохраняется за продавцом.

. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем» (п. 14).

Обоснованность подобного толкования закона вызывает серьезные возражения. Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55 Конституции и п. 2 ст. 1 ГК такое ограничение может быть введено только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим решением волю законодателя.

6. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске было отказано, т.к. облпотребсоюз в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи не обращался.

Апелляционная инстанция решение суда отменила и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция указала следующее.

Между облпотребсоюзом и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор сторонами исполнен. Договор купли-продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка была исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз справедливо обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция квалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для органа, осуществляющего государственную регистрацию, провести государственную регистрацию сделки (п. 1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).