Договор ипотеки прав аренды

admin

Оглавление:

Залог права аренды земельного участка (ипотека)

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Что такое залог права аренды земельного участка

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры, дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения. Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14 .

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения. Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна. В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей. Поэтому суды нередко признавали сделки по передаче в ипотеку части участка недействительными.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

  • Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
  • Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
  • Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

  • Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
  • Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
  • В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
  • Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.
3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Алгоритм оформления в залог арендных прав

Получение арендатором согласия от собственника участка на залог прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Как правильно оформить договор купли-продажи на гараж? Узнайте об этом в нашей статье.

Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав материал!

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

  • стороны сделки;
  • предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
  • оценка его рыночной стоимости;
  • предмет сделки или ее существо;
  • ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
  • величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
  • права и обязанности арендатора и залогодержателя;
  • ответственность сторон;
  • порядок обращения взыскания на предмет залога;
  • прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Все нюансы о залоге права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке

Ипотека предоставляет потребителю возможность приобрести квартиру или другие недвижимые имущественные объекты.

Этим фактом продиктован возросший спрос на оформление ипотечного кредитования.

Закон предусматривает предоставление атрибутом залога как жилья, так и права аренды земельного участка.

Банковские учреждения для повышения уровня конкурентной способности вносят в перечень услуг спецпредложения по данному вопросу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что вкладывается в сущность залога права аренды земельного участка

Термин «ипотека» греческого происхождения.

В шестом веке до нашей эры греки обозначали этим словом форму ответственности должника перед кредитором своей землей.

На рубеже земельной территории заемщика стоял столб, на котором было написано, что земля обеспечивает долг. Столб называли «ипотекой», в переводе «подпоркой».

В современном мире ипотечным предметом может выступать недвижимое имущество, надел земли, а также право его аренды. Арендатор узаконенной территории обладает возможностью внести земельные права под гарантию и реализовать в качестве вклада или взноса установленного пая.

Совсем простыми словами – вы можете взять ипотеку под залог вашего права аренды земельного участка, если такое право у вас есть. Более подробно о том, кому принадлежит право аренды земли, можно прочитать здесь.

Законодательные акты о сделке по ипотечному кредитованию

Данная процедура основывается на текстах следующих законов:

  • ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);
  • ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

П.5 ст.22 ЗК РФ закрепляет привилегию арендатора выставить арендные права на земельное владение в качестве гарантирующего возврат средства.

Ст. 62 ФЗ № 102 уточняет, что согласно ипотечному соглашению может закладываться земельная территория, являющаяся объектом оборота, т.е. не исключена и не имеет ограничений в процессе эксплуатации.

Арендатор, желающий использовать аренду земель федеральной и муниципальной собственности в роли залогового инструмента, обязан заручиться позволением собственника. Но достаточно будет уведомительного документа, если соглашение заключено на период больше 5 лет.

Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка

Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:

  • передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
  • обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
  • не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
  • возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Для предоставления права арендования земельного владения в виде заложенного банку имущества следует провести следующие процедурные действия:

  • обратиться в банк с намерением оформить займ под описываемый вид залога;
  • для оценивания показателя стоимости и анализирования вероятности ликвидности арендуемого участка банковская организация направляет своих специалистов на земельный участок;
  • оформляется договорный правовой акт между банком и залогодателем;
  • договорный документ подписывается;
  • далее следует обязательная госрегистрация данное условие проговаривается ст. 10 Федерального законодательного акта об ипотеке;
  • исключение представляют соглашения сроком менее 1 года;
  • неосуществление требования о регламентируемой регистрации соглашения с банком приводит к признанию его недействительности, данный факт констатирует п.4 ст. 339 ГК РФ.

Соглашение по ипотеке, предметным орудием которой признается правовая привилегия аренды земли, содержит в соответствии с требуемым порядком следующие информационные сведения (образец договора ипотеки на право аренды земельного участка можно скачать ниже):

  • номер и дата заключения арендного договора, подтверждающего прерогативу залогодателя на аренду указанной площади;
  • полное наименование арендодателя согласно тексту арендного соглашения;
  • срок правомочий аренды согласно предписаниям соглашения;
  • информирование о высказанном согласии арендодателя на предоставлении внесения права в ипотеку, при ситуации, что соглашение не предусматривает что-либо иное;
  • данные об арендованном земельном наделе, оформленные таким образом, как если бы земля регистрировалась предметным объектом ипотеки.

Соглашение оформляется в письменной форме.

Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций

При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.

Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли. Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.

Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.

Существует ряд важных обстоятельств, которые должен предусмотреть залогодатель:

  • выезд банковских служащих на арендованную землю с целью определения стоимости участка и вариантов ликвидности потребует оплаты со стороны заемщика;
  • здания, располагающиеся на заложенной земельной территории, должны быть в собственности или арендованными у залогодателя;
  • срок кредитования не превышает временной лимит действия арендного соглашения;
  • в большинстве случаев под залог аренды земли банки предоставляют небольшие денежные ресурсы и недостаточно длительный временной отрезок.

Залог банковскому учреждению права аренды земли в силе обеспечивать займ под постройку жилого строения. По такому программному сценарию ипотека оформляется на время строительного процесса. После завершения стройки предметным ипотечным объектом становится новое строительное сооружение.

Программное предложение от Сбербанка

Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.

Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).

Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

  • размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
  • срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
  • кредитная ставка — 14,5%;
  • вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

Программное предложение от ВТБ Банка Москвы

Клиентура ВТБ Банк Москвы владеет возможностью получения ипотечного кредита с господдержкой под залог аренды земли на перечисленных ниже условиях:

  • размер кредита – от одного до тридцати миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,15%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 15%.

Программа от Райффайзен Банка

Параметры ипотечного кредитования под залог аренды земельного владения от Райффайзен Банка:

  • размер кредита – от восьмисот тысяч до двадцати шести миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,5%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 10%.

Представленные показатели требуют уточнения в самом банке, так как происходят изменения, обусловленные политикой банка.

Особенности и подводные камни передачи права арендования земельного участка в залоговом качестве

Тем, кто намеревается воспользоваться ипотечным кредитованием, необходимо помнить ряд особенностей:

  • если арендованная земля оформлена в собственности нескольких владельцев, то уведомлении и согласие требуется от каждого собственника.
  • Ипотека строения или сооружения реализуется только совместно с ипотекой земельной площади по тому же соглашению арендования землевладения, на котором сооружение или строение стоит.
  • Отклонение от принципиального единства земли и здания, на ней стоящего, возможно исключительно по прописанным в договорном тексте уточнениям и особенностям.
  • Залогодателю требуется рассчитать свои финансовые возможности по погашению кредита, вероятные риски.
  • Когда арендодателем выступает частник, то без его согласия невозможно выставить данный вид залога.
  • Если на заложенное обладание арендой земли накладывается резолюция о взыскательных мероприятиях, и осуществляется в дальнейшем продажа на публичном аукционе, составляется соглашение по уступке прав. Договор купли-продажи здесь не действует.

Преимущества и недостатки сделки

Преимуществами залога привилегии на аренду земли считаются следующие факты:

  • клиенту могут срочно потребоваться деньги, например, на развитие бизнеса. При отсутствии возможности предоставления другого залога по требованию банка, потребитель может воспользоваться залогом права арендования.
  • При оформлении ипотеки банки реализуют индивидуальный подход при рассмотрении заявки залогодателя.
  • Залог правовой возможности аренды земли не требует обязательного страхования от рисков утраты, гибели или повреждения.

В качестве недостатков можно признать:

  • вследствие наличия определенных рисков банк назначает короткие временные рамки погашения кредитной суммы под залог права аренды.
  • По аналогичной причине суммы ипотечного кредитования несколько ниже, чем те, на которые рассчитывал залогодатель.

Гражданин имеет возможность, предусматриваемую законодательством, оформить залог земельного участка аренде. Банковская организация предоставляет возможность кредитования на законных условиях. Но описываемый вариант ипотеки не привлекателен для банка вследствие невысокой степени ликвидности залога права аренды. Для потребителя данный способ не является самым оптимальным из-за невысоких сумм и сроков кредитования.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Залог права аренды

Вопрос-ответ по теме

Открытое акционерное общество обратилось в администрацию сельского поселения с заявлением о том, чтобы администрация дала согласие на передачу обществом в залог для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору арендных прав на земельные участки. Земельные участки под производственными объектами недвижимости. Земельные участки относятся к не разграниченным (государственная собственность). Договоры заключены между обществом и муниципальным образованием. В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет такое право, причем без согласия арендодателя, но с направлением ему уведомления, если в договоре не указано иное. В договоре есть пункт, в соответствии с которым передача арендных прав третьим лицам возможна только с согласия арендодателя. ЭТО УСТАНОВКА ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ.В соответствии со ст. 62.1 Федерального закона «Об ипотеке. » земельные участки могут быть предметом залога только при условии, что такие земельные участки предназначены для жилищного строительства. ЭТО УСТАНОВКА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА №102 ОТ 16.07.1998 Таким образом, имеет место быть некоторые законодательные разночтения.

Вопрос: Может ли муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена дать такое согласие? На какой законодательный акт необходимо ссылаться и какой акт в данной ситуации имеет приоритет? Законно ли будет такое согласие? В случае если арендные права все же будут переданы в залог и нас об этом только уведомят, наши действия?

Судебная практика не всегда единообразна по данному вопросу. В соответствии с одной позицией, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Исходя из данного вывода, муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена вправе предоставить согласие, на передачу в залог прав аренды на участок.

Данный вывод изложен в Постановлении ФАС Московского округа от 12.04.2013 № А41-21125/12, в котором указано, что пункт 1 статьи 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

Однако встречаются и иные выводы. Так ряд судов делает вывод, что на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства (для комплексного освоения в целях жилищного строительства) – см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.02.2014 № А65-4920/2013, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № А50-20298/2011.

В случае получения согласия на передачу арендных прав в залог, арендатор вправе будет заключить с залогодержателем договор залога арендных прав, с последующей регистрацией обременения залога.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС МО от 12.04.2013 № А41-21125/12

«Предметом договора выступило право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером 50:46:0030101:89, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства здания магазина по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны от жилого дома № 1, корп. 1.

09.12.2011г. обществом и заемщиком подано заявление в Электростальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о государственной регистрации договора ипотеки.

Согласно Уведомления от 27.12.2011 № 46/039/2011-372 государственная регистрация приостановлена.

Письмом от 09.02.2012 № 46/039/2011-372 заявителям сообщено об отказе в государственной регистрации договора ипотеки по причине того, что право аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного фермерскому хозяйству «Труд», не может являться предметом залога по договору об ипотеке (пункт 1 статьи 5, пункт 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по МО, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания решения и (или) ненормативного правового акта незаконными является несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество как кредитор Фермерского хозяйства «Труд», осуществляющего за счет заемных средств строительство магазина, обратилось в Управление Росреестра по МО с заявлением о регистрации ипотеки права аренды земельного участка (залога недвижимого имущества) как обременения земельного участка.

Правильно применив положения пункта 4 статьи 6, пункта 5 статьи 5, пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), суды пришли к выводу, что залог праваренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

С учетом, представленного обществом после получения сообщения о приостановлении государственной регистрации Договора ипотеки от 30.11.2011 №5/1117, со сроком действия по 30.08.2013 (пункт 8.2), все необходимые условия для залогаправа аренды были соблюдены.

При этом, ссылка Управления Росреестра по МО на пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке является ошибочной, поскольку касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа во внесении записи об ипотеке, в том числе, и предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и незаконности решения от 09.02.2012 № 46/039/2011-372*».

Все нюансы о залоге права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке

Ипотека предоставляет потребителю возможность приобрести квартиру или другие недвижимые имущественные объекты.

Этим фактом продиктован возросший спрос на оформление ипотечного кредитования.

Закон предусматривает предоставление атрибутом залога как жилья, так и права аренды земельного участка.

Банковские учреждения для повышения уровня конкурентной способности вносят в перечень услуг спецпредложения по данному вопросу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что вкладывается в сущность залога права аренды земельного участка

Термин «ипотека» греческого происхождения.

В шестом веке до нашей эры греки обозначали этим словом форму ответственности должника перед кредитором своей землей.

На рубеже земельной территории заемщика стоял столб, на котором было написано, что земля обеспечивает долг. Столб называли «ипотекой», в переводе «подпоркой».

В современном мире ипотечным предметом может выступать недвижимое имущество, надел земли, а также право его аренды. Арендатор узаконенной территории обладает возможностью внести земельные права под гарантию и реализовать в качестве вклада или взноса установленного пая.

Совсем простыми словами – вы можете взять ипотеку под залог вашего права аренды земельного участка, если такое право у вас есть. Более подробно о том, кому принадлежит право аренды земли, можно прочитать здесь.

Законодательные акты о сделке по ипотечному кредитованию

Данная процедура основывается на текстах следующих законов:

  • ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);
  • ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

П.5 ст.22 ЗК РФ закрепляет привилегию арендатора выставить арендные права на земельное владение в качестве гарантирующего возврат средства.

Ст. 62 ФЗ № 102 уточняет, что согласно ипотечному соглашению может закладываться земельная территория, являющаяся объектом оборота, т.е. не исключена и не имеет ограничений в процессе эксплуатации.

Арендатор, желающий использовать аренду земель федеральной и муниципальной собственности в роли залогового инструмента, обязан заручиться позволением собственника. Но достаточно будет уведомительного документа, если соглашение заключено на период больше 5 лет.

Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка

Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:

  • передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
  • обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
  • не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
  • возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Для предоставления права арендования земельного владения в виде заложенного банку имущества следует провести следующие процедурные действия:

  • обратиться в банк с намерением оформить займ под описываемый вид залога;
  • для оценивания показателя стоимости и анализирования вероятности ликвидности арендуемого участка банковская организация направляет своих специалистов на земельный участок;
  • оформляется договорный правовой акт между банком и залогодателем;
  • договорный документ подписывается;
  • далее следует обязательная госрегистрация данное условие проговаривается ст. 10 Федерального законодательного акта об ипотеке;
  • исключение представляют соглашения сроком менее 1 года;
  • неосуществление требования о регламентируемой регистрации соглашения с банком приводит к признанию его недействительности, данный факт констатирует п.4 ст. 339 ГК РФ.

Соглашение по ипотеке, предметным орудием которой признается правовая привилегия аренды земли, содержит в соответствии с требуемым порядком следующие информационные сведения (образец договора ипотеки на право аренды земельного участка можно скачать ниже):

  • номер и дата заключения арендного договора, подтверждающего прерогативу залогодателя на аренду указанной площади;
  • полное наименование арендодателя согласно тексту арендного соглашения;
  • срок правомочий аренды согласно предписаниям соглашения;
  • информирование о высказанном согласии арендодателя на предоставлении внесения права в ипотеку, при ситуации, что соглашение не предусматривает что-либо иное;
  • данные об арендованном земельном наделе, оформленные таким образом, как если бы земля регистрировалась предметным объектом ипотеки.

Соглашение оформляется в письменной форме.

Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций

При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.

Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли. Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.

Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.

Существует ряд важных обстоятельств, которые должен предусмотреть залогодатель:

  • выезд банковских служащих на арендованную землю с целью определения стоимости участка и вариантов ликвидности потребует оплаты со стороны заемщика;
  • здания, располагающиеся на заложенной земельной территории, должны быть в собственности или арендованными у залогодателя;
  • срок кредитования не превышает временной лимит действия арендного соглашения;
  • в большинстве случаев под залог аренды земли банки предоставляют небольшие денежные ресурсы и недостаточно длительный временной отрезок.

Залог банковскому учреждению права аренды земли в силе обеспечивать займ под постройку жилого строения. По такому программному сценарию ипотека оформляется на время строительного процесса. После завершения стройки предметным ипотечным объектом становится новое строительное сооружение.

Программное предложение от Сбербанка

Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.

Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).

Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

  • размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
  • срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
  • кредитная ставка — 14,5%;
  • вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

Программное предложение от ВТБ Банка Москвы

Клиентура ВТБ Банк Москвы владеет возможностью получения ипотечного кредита с господдержкой под залог аренды земли на перечисленных ниже условиях:

  • размер кредита – от одного до тридцати миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,15%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 15%.

Программа от Райффайзен Банка

Параметры ипотечного кредитования под залог аренды земельного владения от Райффайзен Банка:

  • размер кредита – от восьмисот тысяч до двадцати шести миллионов руб.;
  • срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
  • кредитная ставка — 11,5%;
  • вид страхования — имущественный;
  • первоначальный взнос — от 10%.

Представленные показатели требуют уточнения в самом банке, так как происходят изменения, обусловленные политикой банка.

Особенности и подводные камни передачи права арендования земельного участка в залоговом качестве

Тем, кто намеревается воспользоваться ипотечным кредитованием, необходимо помнить ряд особенностей:

  • если арендованная земля оформлена в собственности нескольких владельцев, то уведомлении и согласие требуется от каждого собственника.
  • Ипотека строения или сооружения реализуется только совместно с ипотекой земельной площади по тому же соглашению арендования землевладения, на котором сооружение или строение стоит.
  • Отклонение от принципиального единства земли и здания, на ней стоящего, возможно исключительно по прописанным в договорном тексте уточнениям и особенностям.
  • Залогодателю требуется рассчитать свои финансовые возможности по погашению кредита, вероятные риски.
  • Когда арендодателем выступает частник, то без его согласия невозможно выставить данный вид залога.
  • Если на заложенное обладание арендой земли накладывается резолюция о взыскательных мероприятиях, и осуществляется в дальнейшем продажа на публичном аукционе, составляется соглашение по уступке прав. Договор купли-продажи здесь не действует.

Преимущества и недостатки сделки

Преимуществами залога привилегии на аренду земли считаются следующие факты:

  • клиенту могут срочно потребоваться деньги, например, на развитие бизнеса. При отсутствии возможности предоставления другого залога по требованию банка, потребитель может воспользоваться залогом права арендования.
  • При оформлении ипотеки банки реализуют индивидуальный подход при рассмотрении заявки залогодателя.
  • Залог правовой возможности аренды земли не требует обязательного страхования от рисков утраты, гибели или повреждения.

В качестве недостатков можно признать:

  • вследствие наличия определенных рисков банк назначает короткие временные рамки погашения кредитной суммы под залог права аренды.
  • По аналогичной причине суммы ипотечного кредитования несколько ниже, чем те, на которые рассчитывал залогодатель.

Гражданин имеет возможность, предусматриваемую законодательством, оформить залог земельного участка аренде. Банковская организация предоставляет возможность кредитования на законных условиях. Но описываемый вариант ипотеки не привлекателен для банка вследствие невысокой степени ликвидности залога права аренды. Для потребителя данный способ не является самым оптимальным из-за невысоких сумм и сроков кредитования.

Полезное видео

Смотрите видео по теме: