Договор уступки права требования с подрядчиком

admin

Примерная форма договора уступки права требования (цессии) по договору подряда (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 24 ГК РФ

Договор уступки права требования (цессии) по договору подряда

[ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Цедент», с одной стороны и

[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) к [ наименование должника ], именуемому в дальнейшем «Должник», по договору подряда N [ значение ] от [ число, месяц, год ] (далее — договор).

1.2. Уступаемые права (требования) переходят к Цессионарию в полном объеме.

Объем прав (требований) Цедента к Должнику по состоянию на дату подписания настоящего договора составляет [ вписать нужное ].

1.3. Цедент гарантирует Цессионарию, что:

— правомочен совершать уступку;

— уступаемое требование существует в момент уступки;

— все обязанности, вытекающие из договора, выполнены им в полном объеме и своевременно;

— уступаемое требование ранее не было уступлено другому лицу;

— не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений Должника против уступленного требования.

2. Порядок уступки права требования

2.1. Требование переходит к Цессионарию в момент заключения настоящего договора.

2.2. Цедент обязуется передать Цессионарию по акту приема-передачи в течение [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие уступаемые права (требования), в соответствии с перечнем, являющимся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

2.3. Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.4. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора Цедент обязан передать Цессионарию по акту приема-передачи все полученное от Должника в счет уступленного требования.

2.5. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

2.6. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора Цедент обязан в письменной форме уведомить Должника об уступке права (требования) по договору.

2.7. Цессионарий вправе потребовать от Цедента возврата всего переданного по настоящему договору, а также возмещения причиненных убытков при нарушении последним условий, предусмотренных пунктами 1.3, 4.3 договора.

3. Порядок расчетов

3.1. За уступаемые права (требования) по договору Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере [ сумма цифрами и прописью ] рублей (далее — договорная сумма).

3.2. Договорная сумма выплачивается Цессионарием единовременно [ не позднее (значение) дней с даты заключения настоящего договора/в день подписания настоящего договора ].

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений.

4.3. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных по настоящему договору прав (требований).

4.4. Цедент не отвечает за неисполнение Должником своих обязательств по договору.

4.5. За несвоевременное внесение договорной суммы Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному экземпляру для каждой из Сторон.

6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему договору.

6.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи ].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

6.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Договор уступки прав и перевода долга по договору подряда

уступки прав и перевода долга по договору подряда

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Стороне 1 как Заказчику строительства по Договору подряда № от « » 2014 г.

1.2. Указанный в п.1.1 настоящего договора Договор подряда (далее – Договор подряда) заключен между Стороной 1 и , именуемый в дальнейшем Подрядчик, на строительстве индивидуального жилого дома (далее – Дом, Объект), находящегося на земельном участке, кадастровый (или условный номер): по адресу: , принадлежащем Стороне 2 на праве , что подтверждается .

1.3. Согласно п. Договора подряда Подрядчик обязан после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Стороне 1 следующий объект: .

1.4. Наряду с уступкой прав Сторона 1 передает, а Сторона 2 полностью принимает на себя обязательства Стороны 1 по Договору подряда.

1.5. По Договору подряда Сторона 1 обязана уплатить Подрядчику за Объект денежные средства в размере рублей. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Стороной 1 в полном объеме.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Стороны обязаны в соответствии с п. Договора подряда письменно уведомить Подрядчика о замене лиц в обязательстве, получить его согласие, а также предоставить экземпляр настоящего договора.

2.2. Сторона 1 обязана передать Стороне 2 оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору подряда, а именно: Договора подряда № от « » 2014 года, все необходимые приложения и соглашения к нему.

2.3. Сторона 1 также обязана передать Стороне 2 все необходимые копии документов, подтверждающие уже исполненные обязанности перед Подрядчиком по Договору подряда.

2.4. Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 за передачу права денежные средства в размере рублей в следующем порядке: . После выполнения настоящего пункта между Стороной 1 и Стороной 2 подписывается акт о взаиморасчетах.

3. УСЛОВИЯ ПЕРЕХОДА ДОЛГА

3.1. Ниже указаны имеющиеся права и обязанности по Договору участия, существующие на дату заключения настоящего договора:

3.1.1. Сторона 2 обязана: оплатить расходы за передачу права в сумме равной цене Договора подряда.

3.1.2. Сторона 2 имеет право требовать от Подрядчика выполнения следующих обязанностей по Договору подряда: .

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если сторона, нарушившая договор, получила вследствие этого доходы, сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

4.2. Сторона 1 отвечает перед Стороной 2 за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Договора подряда Подрядчиком.

4.3. Сторона 2 отвечает перед Стороной 1 за своевременность оплаты по настоящему договору. В случае просрочки любого из платежей, в части своих обязательств, Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 неустойку в размере % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.4. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

5.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до исполнения ими своих обязательств.

7.2. В случае систематического невыполнения Стороной 2 своих обязательств по настоящему договору (существенных условий настоящего договора) Сторона 1 вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, направив извещение об этом за дней. После этого Сторона 1 возвращает Стороне 2 уплаченные денежные средства.

7.3. Данный договор составлен в 2-х одинаковых экземплярах, из которых один передается Стороне 1, один – Стороне 2 и один – Подрядчику. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

Договор уступки прав требования по подрядным работам

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает Цессионарию совокупность прав и обязательств, вытекающих из договора строительного подряда № от « » 2018 г., заключенного между Цедентом и Подрядчиком на строительство расположенного по адресу: .

2. УСЛОВИЯ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

2.1. Цессионарий осуществляет приемку работ у Подрядчика и их оплату, в том числе по имеющейся на дату подписания настоящего Договора кредиторской задолженности.

2.2. Платежи осуществляются путем перевода согласованных сумм на счет Подрядчика по представленным актам (Формы КС-2), подписанным Цедентом и Подрядчиком.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1.1. Обязуется в день подписания настоящего Договора передать Цессионарию в соответствие с п.1.1 настоящего Договора экземпляры документов, удостоверяющих права и обязательства по акту сдачи-приемки документов, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.1.2. Уведомляет Подрядчика о замене лиц в обязательстве одновременно с передачей документов.

3.2.1. Обязуется принять по акту от Цедента документы, удостоверяющие право требования, в соответствие с п.3.1.1 настоящего Договора.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы (наводнение, землетрясения, военные действия и др.), не зависящих от волеизъявления сторон настоящего Договора, они освобождаются от ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств, если в недельный срок с момента наступления таких обстоятельств сторона, пострадавшая от их влияния, доведет до сведения другой стороны известие от случившемся, а также предпримет все усилия для скорейшей ликвидации форс-мажорных обстоятельств.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1.Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При не достижении договоренности спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Договор действителен со дня его подписания сторонами. Действие настоящего Договора ограничено надлежащим исполнением обязательств Подрядчиком перед Цессионарием.

6.2. Все изменения и дополнения по настоящему Договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Если по каким-либо обстоятельствам, независящим от воли сторон исполнение обязательств, по котором по настоящему Договору уступка требования, стало невозможным перед Цессионарием, настоящий Договор расторгается с момента появления вышеуказанных обстоятельств и каждая из сторон в этом случае обязана возвратить другой все полученное по настоящему Договору.

7.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Договор уступки прав между генподрядчиком и субподрядчиком

Сложилась следующая ситуация.

Существуют 3 стороны:

1 — муниципальный Заказчик

3 – субподрядчик (его права отстаиваем)

Между 1 и 2 заключен муниципальный контракт, между 2 и 3 договор субподряда.

Все работы по муниципальному контракту выполнены и сданы.

Существует ряд причин (у стороны 2 есть проблемы), по которым сторонам 2 и 3 необходимо, чтобы муниципальный Заказчик оплатил выполненные работы напрямую стороне 3 (субподрядчику), минуя сторону 2 (генподрядчика). Сторона 2 согласна уступить права на оплату.

В связи с этой ситуацией есть вопросы:

1. Можно ли между 2 и 3 заключить договор цессии (только на уступку прав по оплате без смены генподрядчика, чего делать нельзя)? Если нет, то каким образом это тогда оформить?

2. Может ли договор цессии быть безвозмездным, если да, то пункт оплаты просто исключить из договора?

3. Какие документы, удостоверяющие право требования, сторона 2 должна передать стороне 3?

4. Сторона 2 должна получить от 1 генподрядные средства (затраты на материалы) и генподрядный процент, как эти суммы отразить в договоре цессии (они должны остаться у 2)?

Необходимы ссылки на нормативную базу и по возможности шаблон договора цессии для нашего случая.

Ответы юристов (22)

В муниципальном контракте дополнительным соглашением предусмотреть, что оплата выполненных работ производится субподрядчику не вариант для вас?

Уточнение клиента

Вариант, но на каком основании заключать это доп соглашение, ведь мы к контракту не имеем никакого отношения?

16 Ноября 2015, 15:20

Есть вопрос к юристу?

В законе не установлены обязательные требования о возмездности цессии, то есть она может быть и безвозмездной

1. Можно ли между 2 и 3 заключить договор цессии (только на уступку прав по оплате без смены генподрядчика, чего делать нельзя)? Если нет, то каким образом это тогда оформить?
Марина

Можно, только с согласия заказчика

Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

Уточнение клиента

Здесь Вы что-то напутали. У нас идет речь не о смене должника, а об уступке прав требования

16 Ноября 2015, 15:22

Форма соглашения об уступке права требования

Уточнение клиента

Руслан, данная форма к нашему случаю не подходит — по этой форме получается, что права нам передает Заказчик!, и мы должны оплатить работы.

16 Ноября 2015, 15:43

Примерные документы перечислены в скинутой мною форме

4. Сторона 2 должна получить от 1 генподрядные средства (затраты на материалы) и генподрядный процент, как эти суммы отразить в договоре цессии (они должны остаться у 2)?
Марина

Если уступка требования по контракту, то соответственно субподрядчик имеет право требовать все перечисленное в муниципальном контракте.

Уточнение клиента

Субподрядчик должен получить только оплату за работы, а затраты на материалы и т.д. должен получить генподрядчик

16 Ноября 2015, 15:17

Можно, только с согласия заказчика

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по
соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В
обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами
предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по
соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый
должник принимает на себя обязательство первоначального должника.
2. Перевод
должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и
при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот
перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления
о переводе долга.

Извините не верно, нужно просто уведомить заказчика о цессии

Статья 385. Уведомление должника о переходе права

1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.
2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.
3. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

И еще если в муниципальном контракте установлен запрет на цессию

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Прошу прощения, на гонорар не претендую.

А как же п. 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Очевидно же, что муниципальный контракт заключен на торгах.

Прошу прощения, если не прав.

Уточнение клиента

Про это я и спрашиваю уважаемых юристов, возможна ли здесь цессия и тогда есть доп вопросы выше, или нет — тогда как получить деньги?

16 Ноября 2015, 15:32

В консультанте и гаранте много ссылок на судебную практику и на всякие вопросы где указывается что уступка права требования допускается

Пример с договором подряда

9. Возможность заключения договора уступки требования об оплате по государственному (муниципальному) контракту

Согласно п. 6.1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» при исполнении контракта не допускается перемена поставщика (исполнителя, подрядчика). Исключения составляют случаи, когда новый поставщик (исполнитель, подрядчик) является правопреемником поставщика (исполнителя, подрядчика) по такому контракту вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Указанный Закон утратил силу с 1 января 2014 г. в связи с принятием Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Часть 5 ст. 95 нового Закона содержит аналогичное положение.
На практике возникают споры по поводу того, может ли поставщик передать часть своих прав или обязанностей, в частности право на оплату выполненных работ, третьему лицу.

9.1. Вывод из судебной практики:Подрядчик вправе уступить третьему лицу право требования оплаты работ, выполненных по государственному (муниципальному) контракту.

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2011 по делу N А57-12840/2010
«… Истец основывает свои требования на договоре уступки права требования от 01.07.2010, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Промстройгарант» (первоначальный кредитор) уступает обществу с ограниченной ответственностью «СарТехСтройПром» (новый кредитор, истец) право требования с ответчика (должник) денежные суммы в размере 387 679,80 руб. Право требования возникло у первоначального кредитора на основании муниципального контракта от 19.10.2009 N 107 (на ремонт внутренней системы отопления в жилых домах, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский район, с. Мечетное, ул. Мелиораторов, 14, 16, 18, ул. Октябрьская, 13), заключенного между первоначальным кредитором и ответчиком. По условиям договора стоимость уступаемого права составляет 387 679,80 руб. Новый кредитор обязуется уплатить первоначальному кредитору стоимость уступаемого права в полном объеме до 31.12.2010 включительно. Первоначальный кредитор обязался надлежащим образом уведомить должника, а также всех заинтересованных лиц об уступке права требования.
Ответчик, ссылаясь на положения пункта 6.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд», утверждает, что перемена кредитора по муниципальному контракту от 19.10.2009 N 107 недопустима. Заявитель кассационной жалобы указывает, что у него отсутствуют основания для исполнения обязательств перед истцом, поскольку последний не представил в адрес должника доказательства перехода права требования по муниципальному контракту от 19.10.2009 N 107.
Право, переданное по договору уступки права требования от 01.07.2010, принадлежало первоначальному кредитору на основании обязательств, возникших из муниципального контракта от 19.10.2009 N 107 на ремонт внутренней системы отопления в жилых домах, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский район, с. Мечетное, ул. Мелиораторов, 14, 16, 18, ул. Октябрьская, 13.
Факт наличия задолженности по оплате выполненных подрядных работ по муниципальному контракту от 19.10.2009 N 107 в размере 387 679,80 руб. ответчиком не оспаривается.
Договор уступки права требования от 01.07.2010 не затрагивает права и законные интересы ответчика как должника. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя кассационной жалобы на положения пункта 6.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ также была предметом рассмотрения апелляционной инстанцией и правомерно отклонена ей, поскольку установленный в указанной норме запрет на перемену поставщика (исполнителя, подрядчика) действует только на период исполнения муниципального контракта — до 31.12.2009, то есть работы по контракту фактически выполнены первоначальным подрядчиком, замена которого не производилась. В рассматриваемом случае уступка права требования долга произошла 01.07.2010, после выполнения подрядчиком принятых обязательств и окончательной сдачи результата работ заказчику.
При таких обстоятельствах судебная коллегия кассационной инстанции считает, что арбитражные суды первой и апелляционной инстанций приняли законные и обоснованные судебные акты, в силу чего основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется. «

Детализировать можно в договоре цессии

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.