Генеральная доверенность на продажу квартиры риски

admin

Покупка — продажа квартиры по доверенности

Форум недвижимости Domik.ua

25 мар 2016, 08:16

25 мар 2016, 09:15

Доверенность, заверенная в консульстве Украины и внесённая в электронный реестр доверенностей в Украине, тоже подходит (о нюансах текста лучше предварительно узнать у нотариуса, который будет оформлять: типа «доручаю внести в єдиний електронний реєстр; відкрити/закрити на моє ім’я банківський рахунок» и т.д).
Может быть надо доверенность от каждого совладельца отдельно.
У доверенной особы должны быть оригиналы правоустанавливающих документов. Так же должен быть у собственников идентификационный номер (который укажут в доверенности). Доверенная особа должна будет заплатить налоги и сборы (их размер зависит от срока владения и резидентности владельцев).
Перед сделкой можно пообщаться с собственниками по скайпу.
Лучше указать в договоре реальную цену.

25 мар 2016, 09:22

25 мар 2016, 09:29

25 мар 2016, 09:44

25 мар 2016, 09:59

25 мар 2016, 10:03

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

25 мар 2016, 10:05

25 мар 2016, 10:13

tatiana_lola писал(а): Мы не рискнули.

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

Чем рискует продавца при продаже квартиры по доверенности

При оформлении доверенности сторону сделки представляет уполномоченное лицо. Закон запрещает заключение договоров и присутствие в органах регистрации от имени покупателя, оформить документ может только продавец, находящийся в другом регионе России или за рубежом.

В юридической практике выделяют следующие виды документов:

Как оформить

Процедура выдачи доверенности осуществляется в виде односторонней сделки. Согласия принимающей полномочия стороны не требуется, однако при составлении документа желательно осуществить явку двух сторон – доверителя и уполномоченного лица.

Однако это только рекомендации, не связанные с требованиями закона, поскольку подписать документ в нотариальной конторе или в консульском учреждении Посольства РФ есть возможность без присутствия представителя при предоставлении только его паспортных данных.

Доверитель обязан явиться лично с удостоверением личности российского образца в нотариальную контору или консульский отдел Посольства РФ в стране пребывания. В первом случае следует предоставить гражданский паспорт, во втором достаточно заграничного с указанием данных общероссийского.

Оплачивается госпошлина, которая составляет 200 руб. по тарифу, за оформление документа взимается плата в размере от 1000 до 1500 и более, определяемая в зависимости от региона. За рубежом оплата происходит в местной валюте по курсу на день внесения средств.

С документами, необходимыми для продажи приватизированной квартиры в 2018 году, ознакомьтесь тут.

Порядок сделки

Все этапы проведения сделки купли-продажи условно можно разделить на несколько этапов:

  1. На начальной стадии рекомендуется проверить правовой статус недвижимости. Для этих целей также возможна выдача доверенности, что избавить продавца от посещения многочисленных государственных и муниципальных органов в целях осуществления бюрократических процедур. Требуется получение выписки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на недвижимость в виде ареста, ипотеки, залога и др. Также необходимо получение выписки из домовой книги о прописанных, справки о составе семьи из паспортного стола или органов УФМС РФ. Дополнительной гарантией будет отсутствие заключенного договора кредитования с условием о залоге объекта недвижимости. Следует также проверить историю перехода прав на недвижимость за все время существования имущества. При этом важно получить информацию о том, что все сведения о недвижимости были объединены в единый государственный реестр только начиная с 31 января 1998 года. При оформлении сделки сроком ранее регистрация прав производилась в БТИ и в нотариальных конторах, куда следует обратиться за получением информации.
  2. Доверенность заверяется не только нотариусами и консульскими учреждениями РФ, но и другими официальными структурами при определенных обстоятельствах. Так, для лиц, находящихся в исправительных учреждениях, заверение происходит руководителем таких организаций при нахождении гражданина в местах отбывания наказания по приговору суда. Если в месте нахождения военного гарнизона нет поблизости нотариуса, то односторонняя сделка заверяется командиром части. При нахождении доверителя длительное время на стационарном лечении в медицинском учреждении, акт волеизъявления заверяется главным врачом.
  3. Заверенная доверенность передается любым доступным способом уполномоченному представителю – лично либо почтовые отделения. Заключается от имени продавца договор, если указанное полномочие прописано в акте, либо сделка сразу совершается в органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
  4. После осуществлении правовых действий государственным регистратором государственного учреждения после установленного законом срока, выделенного на правовую экспертизу документов, представитель может явиться в органы Росреестра для получения свидетельства о собственности. Либо документ может отправляться почтовым ценным письмом по фактическому адресу проживания продавца, даже если он находится в другом регионе.
  5. В доверенности могут указываться также другие полномочия по распоряжению недвижимостью, к примеру, по проведению окончательных расчетов и получению оплаченной стоимости договора, по подписанию акта приема-передачи, выписке прописанных на жилой площади лиц, заверения документов в уполномоченных государственных и муниципальных органах и др.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности

Необходимо иметь ввиду, что заключение договоров и проведение регистрации купли-продажи и осуществления иных полномочий по распоряжению недвижимостью связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя:

Как себя обезопасить

Для снижения рисков мошенничества при оформлении доверенности следует придерживаться следующих условий:

  1. Выдавать генеральную доверенность только проверенному лицу с репутацией и длительным сроком работы в ситуации с риелторскими агентствами и юридическими конторами.
  2. По возможности избежать составления генеральной доверенности с неограниченными полномочиями, заменяя ее разовыми или специальными полномочиями, так будет проще отследить действия по распоряжению объектом недвижимости, оформлению документов в определенных инстанциях представителем.
  3. Не прописывать в доверенности полномочий по проведению окончательных расчетов, на сегодня существуют такие надежные способы как использование банковской ячейкой при совершении сделок с недвижимостью, возможно оформление банковского перевода, что минимизирует риски потери денег. На практике очень много случаев, когда гражданин доверил получение денег по договору купли-продажи квартиры риелтору или юристу с репутацией, а потом последний пропал в неизвестном направлении.
  4. Рекомендуется исключить подписание полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи с возможностью получения аванса. Именно с этой сложной правовой схемой связано множество правовых проблем и огромная категория дел в судебной практике.

Полный отказ от продажи квартиры, несмотря на огромное количество рисков, невозможно. Эта правовая схема прописана в законодательстве и свободна для применения на практике.

Для доверителя важно подстраховаться, проверить все моменты сделки на юридическую чистоту, получить средства по оплате стоимости недвижимости самостоятельно. Только при минимизации рисков возможно совершение сделки без трудностей, которые ведут к многолетним разрешениям споров в судебном порядке.

Как выселить квартирантов с маленьким ребенком, узнайте тут.

Порядок продажи ипотечной квартиры описывается здесь.

Видео: Доверенность на продажу недвижимости

Квартира по доверенности: покупать или не покупать?

Стоит сказать, что купля или продажа квартиры по доверенности это вполне реально, однако, не всегда безопасно, а порой и нелегально, поскольку рынок недвижимости всё ещё полон афёр и продажа квартиры по доверенности как раз и есть одной из таких мошеннических схем.

В данной статье мы остановимся именно на купле-продаже квартиры по доверенности, однако следует учитывать, что предметом купли-продажи может быть и земельный участок, и другое недвижимое имущество.

Сперва, отметим, что по доверенности квартира может продаваться, как в случае банального нежелания собственника заниматься данным вопросом самостоятельно, так и в случае если собственник проживает за границей или просто не имеет возможности заниматься этим самостоятельно. Однако, наш мир, к сожалению, не идеален, и люди, соответственно, тоже, потому на рынке недвижимости не редко попадаются квартиры, собственники которых умерли, и, так называемые «наследники», без предусмотренной законом процедуры наследования, продают квартиру своего усопшего родственника по ранее оформленной доверенности (здесь не исключено, что доверитель был не в состоянии понять, на что конкретно он дает согласие, а так же, возможно, такая доверенность и вовсе делалась без его, доверителя, ведома).

Доверенность на продажу квартиры может быть генеральной (то есть поверенные могут распоряжаться всем имуществом доверителя) или конкретно на продажу определённого имущества и оформляется обязательно у нотариуса на соответствующем нотариальном бланке.

В доверенности указывается максимум подробностей, без которых она может быть признана недействительной. Основные моменты, требующие особого внимания, это

  • реквизиты доверителя,
  • реквизиты и точные характеристики имущества разрешенного для продажи,
  • реквизиты и объем прав доверенного лица,
  • место заключения договора,
  • срок действия доверенности,
  • возможно цена, за которую необходимо продать такое имущество и
  • рекомендации по поводу распоряжения деньгами, вырученными со сделки.

    Отдельного внимания заслуживают изложенные в доверенности полномочия поверенного лица. Уместно будет поинтересоваться у поверенного лица, какие отношения связывают его с собственником квартиры, а также, по каким именно причинам собственник продаёт имущество не самостоятельно, а через уполномоченное лицо. Помимо указанного выше, можно так же попросить уполномоченное лицо предоставить контактные данные его доверителя для возможности потенциального покупателя связаться непосредственно с собственником и самостоятельно разузнать у него о причинах продажи квартиры через поверенное лицо.

    Покупателю необходимо учитывать, что доверенность теряет силу, в случае, если доверитель умер, пропал без вести или признан недееспособным, а, соответственно, договор купли-продажи, оформленный по такой доверенности, так же будет считаться недействительным. Потому следует обратиться к нотариусу, выдававшему доверенность на право продажи квартиры, дабы поинтересоваться, на основании каких документов проверялась дееспособность доверителя, а также, действительна ли вообще данная доверенность, не отменял ли её сам доверитель. При этом не стоит опускать тот факт, что нотариус может быть в сговоре с мошенником и «содействовать расследованию» будущего покупателя не станет. Проверить действительность доверенности можно не только у нотариуса, выдавшего ее, но и у любого другого нотариуса на территории нашей страны или же обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который проведёт проверку самостоятельно.

    Приобретая недвижимость, не следует уповать на порядочность продавца. Не зря ведь существует пословица: «Доверяй, но проверяй». Потому, подобрав квартиру «своей мечты» и решившись на её покупку, необходимо, помимо метража, количества санузлов и расположения окон, оценить так же и «юридическую надёжность» выбранной квартиры, а для этого непременно понадобится помощь квалифицированного специалиста.

    Резюмируя всё вышеизложенное, следует ещё раз напомнить, что при покупке квартиры следует быть очень внимательным и осторожным, проверить как сам факт выдачи доверенности, так и причины, по которым собственник не может принимать участие в сделке самостоятельно.

    Ольга Хорошайло, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»

    Квартиру продают по доверенности

    Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

    Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

    Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

    В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

    Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

    Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

    Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Откроется в новой вкладке.»>Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

    Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

    Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

    Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

    Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

    В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

    Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

    Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

    И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

    Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

    Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

    Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

    Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

    • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
    • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
    • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.»>здесь);
    • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

    Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

    Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

    Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

    На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
    Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

    Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

    Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

    Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

    В то время, когда происходит продажа квартиры по доверенности риски покупателя очень разнообразны. В некоторых случаях покупатель в результате может и не получить квартиру, и лишиться своих денег. Для того чтобы уменьшить возможные риски, нужно понимать их природу возникновения и разбираться в их возможных разновидностях. В частности, важно заметить, что правильный выбор доверенного лица — это важнейший фактор, позволяющий снизить риски. Иногда использования доверенности избежать невозможно, однако прибегать к такому способу нужно по возможности как можно реже.

    Сделки по доверенности

    Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

    Хотя было бы более надёжным всё оформить и сделать самому, иногда не менее разумным выглядит обращение к более знающему человеку.

    Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки. Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице. Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

    Речь в таких случаях также может идти:

    • о заключённых;
    • о военнослужащих;
    • о моряках в рейсе;
    • о больных, которые находятся на длительном излечении;
    • о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
    • о других аналогичных случаях.

    Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

    Что такое доверенность

    Сначала нужно уточнить, что конкретно представляет собой доверенность. Её использование регламентируется статьями 185, 186, 187, 188 и 189 Гражданского кодекса РФ. Речь идёт не просто о документе, на котором стоит подпись доверителя. Он должен быть написан на специальном бланке и быть нотариально заверенным.

    Хотя здесь возможны различные варианты:

    1. Если речь идёт о тяжёлом больном, который длительное время находится на излечении, то заверить имеет право не нотариус, а главврач больницы.
    2. При морском рейсе речь может идти о капитане корабля.
    3. Если отбывает наказание заключённый, то заверить написанную им доверенность может начальник тюремного учреждения.
    4. В воинской части аналогичными правами обладает командир.

    Но всё же наиболее частый случай — это использование нотариального заверения.

    Что оно из себя представляет:

    1. Использование специального бланка.
    2. Подпись нотариуса.
    3. Печать нотариуса.

    Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия. Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.

    Кому её можно выдавать? Это может быть любой человек. Действие доверенности не может быть больше, чем три года.

    Таким образом организованные сделки являются довольно рискованными. Причём риски могут быть связаны с различными лицами, которые имеют отношение к процессу продажи квартиры.

    Здесь может идти речь:

    • о продавце квартиры;
    • о его доверенном лице;
    • о покупателе;
    • о риелторской конторе, которая обслуживает эту сделку;
    • о родственниках продавца;
    • о других лицах.

    Далее будут подробно рассмотрены разного рода мошеннические схемы, которые могут встретиться на практике.

    При заключении подобных сделок нужно быть очень внимательным на всех этапах их оформления. Если же есть возможность участвовать в сделке лично, то это был бы не такой уж плохой вариант.

    В частности, нужно заметить, что когда нотариус производит оформление доверенности, в его обязанности не входит устанавливать факт подлинности предъявляемых ему документов. Если не имелось явных признаков, которые бы насторожили его, он произведёт оформление.

    Возможные мошеннические схемы

    К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

    Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

    Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам. Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой. Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

    Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

    Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.

    То есть:

    • квартира перейдёт к прежнему хозяину;
    • деньги должны быть возвращены.

    Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию. Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

    Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

    Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным. Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки. Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.

    Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.

    Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

    Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.

    Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя. В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

    Риски, которые непосредственно несёт продавец

    Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом. Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось. Необходимо передать полученную сумму лично продавцу. И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты. Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов. Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

    Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу. Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд. Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.

    К сожалению, практически реализовать это можно при наличии трёх существенных условий:

    1. Это лицо является дееспособным.
    2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
    3. Местонахождение данного человека известно.

    Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.

    Риски для покупателя

    Конечно, посмотреть на данную ситуации возможно также и с точки зрения рисков лица, которое осуществляет покупку указанной квартиры. В случае какого-либо мошенничества покупатель, купив жильё, лишится его, а получение денег обратно — это далеко не простая вещь. Предположим, мошенник должен вернуть деньги из-за недействительности сделки и суд обязал его сделать это. Что может произойти впоследствии? Доказать, что деньги находятся у него довольно сложно.

    Поэтому в большинстве случаев, речь пойдёт об изъятии у мошенника:

    • имущества;
    • сбережений.

    При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

    Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

    Другие виды рисков

    В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы. Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

    Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости. Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей. Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.

    А это, в свою очередь:

    • затраты;
    • трата своих нервов;
    • время на проведение судебного процесса;
    • риск получения отрицательного судебного решения.

    Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат. А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.