Ипотека отказ продавца от сделки

admin

Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Для тех, кто желает оформить ипотечный кредит, важно знать – как происходит непосредственно процедура получения ипотеки. Сколько это занимает времени, какие необходимы документы, и когда можно будет заселиться в новую квартиру. Обо всем этом мы поговорим в данной статье.

Отличия потребительского и жилищного кредита

С каждым годом все больше россиян приобретает жилье при помощи ипотеки. Это решение имеет как плюсы, так и минусы. Не нужно будет ни у кого занимать деньги. Квартира сразу же оформляется в собственности, а рассчитываться за жилье можно постепенно.

В отличие от потребительского кредита наличными, при оформлении которого требуется поручительство или вовсе не нужно, по ипотеке в качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. То есть, на квартиру временно накладывается обременение, без согласия кредитора жилье нельзя будет продать, обменить или подарить.

Однако, в нем можно спокойно проживать, делать ремонт за исключением капитального или перепланировки. Обременение снимается после полного погашения задолженности, подробности здесь.

Жилищные ссуды отличаются значительными суммами, начиная от 300 тысяч рублей и заканчивая миллионами, а также длительным периодом кредитования (до 30 лет). Иногда при оформлении ипотеки можно выбрать схему погашения: аннуитетную или дифференцированную.

В первом случае платежи всегда будут одинаковыми, а проценты распределены по всему сроку кредитования. На начале срока проценты занимают большую часть ежемесячного платежа, а в конце периода меньшую.

Во втором случае взносы по своим суммам идут на убывание. Сначала они максимальные, а затем постепенно уменьшаются. Начисление процентов производится на остаток не по графику платежей, а от суммы основного долга. То есть, чем больше вы вносите, тем меньше процентов будет уходить при каждом новом месяце.

Процедура получения ипотеки происходит в несколько этапов.

  • Поиск кредитора (определение размера ссуды и условий выдачи средств). Оформление ипотеки — ответственный вопрос. Если времени и знаний недостаточно, чтобы самостоятельно проанализировать ипотечный рынок, то можно обратиться к брокеру, который за определенную плату подберет наиболее оптимальный вариант, в зависимости от ваших пожеланий и требований.

Если же бюджет ограничен, то нужно будет ознакомиться с имеющимися предложениями банков самостоятельно. Актуальные условия можно найти на официальных сайтах кредиторов, при личном визите в офисы или на нашем сайте. Лучшие предложения мы собрали для вас здесь.

При выборе банка следует обратить внимание на дополнительные комиссии: за ведение или открытие расчетного счета, размер страхового взноса (жизни и здоровья, титульное страхование, объекта недвижимости и т.д.), за подготовку отчета о стоимости жилья.

  • Сбор бумаг;
  • Подача заявки для рассмотрения;
  • Получение одобрения. Заявители могут повлиять на решение банка, полезные советы на эту тему даем здесь;
  • Подбор объекта кредитования;
  • Подача в банк документов на данный объект (или объекты, если их несколько);
  • Оценка кредитором объекта недвижимости;
  • Получение одобрения по объекту;
  • Страхование объекта ипотеки. Деньги за страховку можно будет вернуть, читайте об этом по ссылке;
  • Подписание кредитного договора;
  • Совершение сделки купли-продажи;
  • Подача документов на регистрацию;;
  • Получение бумаг о регистрации права;
  • Окончательный расчет с продавцом;
  • Заселение в квартиру.

О каждом из этих этапов мы поговорим подробнее чуть ниже.

Этап 1. Сбор документов.

На данном этапе производится сбор пакета бумаг заемщиком. Искать квартиру до того, как будет получено окончательное одобрение, преждевременно – и именно это является наиболее распространенной ошибкой большинства заемщиков.

Для того, чтобы оформить классический жилищный кредит, понадобятся следующие документы:

  • Паспорта всех участников сделки – заемщика и созаемщиков;
  • Справка с места работы о доходах – для всех участников;
  • Подтверждение занятости в виде копии ТК или ТД – для всех участников сделки;
  • Документы на имущество в собственности – для всех участников;
  • Вторые документы (с фотографией) – для всех участников;
  • Бумаги, подтверждающие дополнительные доходы – при наличии, для всех участников сделки;
  • Свидетельства о браке и о рождении детей – при их наличии;
  • Справки о родстве – если созаемщиками по кредиту выступают близкие родственники;
  • Дипломы об образовании – на всех участников сделки;
  • Выписка со счета о наличии первоначального взноса;
  • Иное по требованию банка.

К пакету прикладываются заполненные анкеты заемщика и созаемщиков. В этой статье можете ознакомиться с перечнем бумаг, необходимых для получения жилищного заема в Сбербанке.

Этап 2. Рассмотрение заявки и получение одобрения.

Он обычно занимает от 2-х дней до 1-й недели. Все зависит как от скорости работы непосредственно банка, так и от информации о заемщике. Проверяется на данном этапе следующая информация:

  • Кредитную историю заемщика и созаемщиков. Если у вас испорчена КИ, то перед обращением в банк ее нужно исправить. Существуют действенные методы, их рассматриваем в этом обзоре;
  • Действительность прописки и паспортных данных;
  • Уровень дохода. О том, какая нужна заработная плата для получения ипотеки, читайте здесь;
  • Работодателей;
  • Наличие криминала;
  • Рассчитывает вероятность своевременного погашения ипотеки.

Если все в порядке и заемщик подходит кредитору – определяется максимально доступная сумма кредита, и заявку одобряют. Если клиента также устраивает одобренная сумма и условия – можно начинать искать объект недвижимости.

Если вас интересует, как долго рассматривается заявка, то ознакомьтесь с этой статьей.

Этап 3. Подбор объекта кредитования.

В принципе, начать поиски подходящего объекта заемщик может и до момента обращения в банк, но это нецелесообразно. Эффективнее подбирать квартиру или дом с учетом суммы, которую кредитор может одобрить данному заемщику, чтобы потом не было разочарований.

Для подбора объекта недвижимости можно привлечь риелторов – так как обычно они знают все необходимые требования кредитно-финансовых организаций к недвижимости, и помогут быстро собрать необходимые для выхода на сделку документы продавцу.

После того, как один или несколько объектов подобраны, необходимо собрать перечень бумаг по нему и отправить их в банк для непосредственной оценки недвижимости. На сбор обычно предоставляется до 60 дней.

Этап 4. Оценка недвижимости.

Здесь кредитор проверяет объект недвижимости на предмет юридической чистоты, и его состояние. Если все в порядке – то клиент получает окончательное одобрение от банка и наступает этап непосредственного выхода на сделку.

Почему на данном этапе можно получить отказ:

  • жилье ветхое, находится в аварийном состоянии,
  • дому уже более 50 лет, вышел эксплуатационный срок здания,
  • если это частный дом, у него не должно быть деревянных перекрытий, стен, пола,
  • у квартиры не должно быть незаконной перепланировки,
  • если речь идет о вторичном рынке, из жилья должны быть выписаны все прошлые владельцы, особенно несовершеннолетние дети.

Проверка состояния объекта недвижимости состоит в следующем осмотре:

  • всех конструкций (стен, перекрытий и полов) на наличие трещин, плесени, подтеков и другого.
  • коммуникаций, приборов отопления и водоснабжения с целью выявления коррозии, протеканий.
  • окон и дверей на предмет их целостности и установленных дополнительных устройств.
  • электропроводки, выключателей и розеток.

После визуальной проверки банки рекомендуют произвести экспертную оценку стоимости жилья. Как правило, назначают специалиста, который это может сделать.

Данное действие необходимо, чтобы можно было установить реальную стоимость квартиры, исходя из ее местоположения, года постройки и состояния. Эксперт подсчитывает максимально возможную стоимость данного объекта.

Проведение процедуры исключает завышение стоимости жилья. Продавец может установить максимальную стоимость, которая указана в заключении.

Назначается дата подписания договора, и клиенту предоставляется перечень страховых компаний, где он должен будет застраховать приобретаемый объект. Рейтинг таких организаций представлен по этой ссылке.

Этап 5. Заключение сделки.

В день подписания договора между заемщиком и банком происходит и основная сделка. Заемщик подписывает договор, продавец с готовым пакетом документов приезжает в офис для заключения договора купли-продажи.

Как только кредитный договор подписан, подписывается и договор купли-продажи. Покупатель вносит аванс в банковскую ячейку, куда банк закладывает кредитные средства. Получить ключ от ячейки продавец сможет только после процедуры регистрации сделки в регистрационной палате.

Существует и второй вариант – когда продавцу деньги перечисляются на расчетный счет. После этого покупатель (заемщик) должен подать договор купли-продажи на регистрацию. Продавец передает покупателю ключи от квартиры.

Этап 6. Заключительный.

После того, как покупатель получает из регистрационной палаты документы о праве собственности с отметкой об обременении, сделка считается завершенной. Квартира перешла в собственность заемщика.

Закладная по ипотеке

Этот документ дополнительно составляется банком. Он удостоверяет право кредитно-финансовой организации на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой. Как правило, кредиторы требуют заключения закладной еще до выдачи займа.

Данная бумага становится собственностью кредитора после приобретения квартиры заемщиком и регистрации сделки. И она будет находиться в финансовом учреждении до того момента, пока заемщик не выплатит задолженность полностью.

Страхование

Обязательной является страховка залогового имущества (приобретаемая недвижимость), причем подписать такой документ некоторые кредиторы требуют еще до подписания договора кредитования. Отказаться от данного вида страхования нельзя.

Заверение ипотеки нотариально

Большая часть банков настаивает на том, чтобы ипотечная сделка была оформлена у нотариуса. Хотя это является обязательным еще с 2005 года. Если не обращаться к нотариусу, то можно избежать дополнительных расходов на кредит и согласование со специалистом времени визита в отделение кредитора.

Но с другой стороны, может появиться ряд сложностей. В любом случае регистрирующие органы потребуют нотариально заверенные копии договора ипотеки. Тут может возникнуть следующая ситуация: не все кредиторы при заключении договоров их склеивают и заверяют подписями и печатями с обеих сторон.

Нотариус, в свою очередь, может отказаться заверять копию договора, заключенного в простой форме и не прошнурованного. То есть, придется приезжать в офис банка, чтобы поставить подпись и печать.

Важно!После отмены обязательства заверения у нотариуса сотрудники регистрирующих органов начали требовать эксплуатацию и поэтажный план квартиры, а также копии, которые были заверены в БТИ. Таким образом, нотариальными услугами лучше воспользоваться. Это обойдется примерно в 1,5-2% от суммы ипотеки за оформление договора.

Что заемщик может делать с квартирой

Еще невыплаченная ипотека накладывает определенные ограничения на потребителя:

  • Без разрешения залогодателя, то есть, банка, нельзя сдавать жилье в аренду, так как по стандартным условиям она приобретается в личное пользование заявителем.
  • Нельзя производить перепланировку, если это не согласовано с кредитором.

Квартиру, которая еще находится в ипотеке, нельзя продавать, обменивать или передавать в залог до полного погашения задолженности. Однако, с банком можно и договориться, подробнее об этом говорим тут.

Нельзя и сознательно ухудшать состояние жилья, что снижает его рыночную стоимость. В этом случае банк имеет право требовать досрочно погасить кредит.

Для некоторых категорий заемщиков предусмотрены льготные ставки:

  • военная ипотека (начисление средств от государства на счет служащего для накопления на первоначальный взнос), подробнее о ней читайте по этой ссылке.
  • займы для молодых семей.
  • ипотека с материнским капиталом — поддержка семей с двумя и более детьми. Больше о внесении МК в ипотеку читайте по этой ссылке.

Особенности ипотечных банковских продуктов

  • Покупка квадратных метров на вторичном жилищном рынке.

Сегодня увеличилась вероятность столкнуться с мошенниками. К примеру, выбранная квартира может быть отчуждена, если уже находилась в залоге. Страхование титула может помочь уберечься от потери жилья, если сделка признана недействительной.

Готовая квартира должна соответствовать требованиям выбранной кредитно-финансовой организации. К примеру, не выйдет при помощи ипотеки купить жилье с неузаконенной перепланировкой.

К другим требованиям банка относятся: жилье должно быть ветхим или в аварийном состоянии, иметь деревянные перекрытия (для многоэтажных домов, удалены от города на расстоянии свыше 30-50 км.

  • Приобретение жилья в новостройке.

Покупка квартиры в строящемся доме связана с определенным риском, так как жилье в результате построено с некачественными стенами, полами, а также с плохим ремонтом и отделкой.

Кроме того, есть риск банкротства застройщика или заморозки стройки. Поэтому банки требуют наличия поручителей, чтобы избежать неликвидного имущества.

Стоит отметить, что на период строительства заемщик имеет право требования, а право собственности приобретает только после сдачи дома и признания его жилым.

  • Покупка комнаты или доли.

Приобретение такой недвижимости при помощи ипотеки возможно только тогда, если после выдачи займа вся площадь недвижимости будет принадлежать заемщику. Другими словами, должна выкупаться последняя доля в имуществе, которая в последующем будет полностью принадлежать покупателю

  • Получение дома и земельного участка.

Такие объекты недвижимости, как частный дом или таунхаус, считаются менее ликвидными, поэтому банки не так охотно выдают на них ссуды. Кроме того, ставки на такие программы куда выше, чем по обычным. О том, как купить собственный дом при помощи ипотеки, мы рассказываем в данной статье.

Подписание кредитного договора

Заключение ипотечной сделки происходит сразу после положительного решения. В кредитно-финансовой организации действует 2 схемы выдачи средств: после госрегистрации сделки и с применением банковской ячейки. Первый случай предполагает следующий алгоритм: продавец и покупатель в день заключения договоров (кредитного и обеспечительного) визируют сделку купли-продажи объекта недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры первоначальный взнос наличными деньгами или путем перевода на счет, при этом должна составляться расписка о получении денег.

Дальше все бумаги по ипотеке передаются в орган Регистрации, а затем в течение 5 дней происходит смена собственника жилья. Свидетельство предъявляют банковскому сотруднику, после чего сумма кредита поступает на счет заемщика, а затем уже продавцу. Составляется вторая расписка, которая подтверждает получение заемных средств и окончательный расчет.

Если речь о случае с арендой ячейки, то деньги выдаются в день подписания документов. Средства закладываются в ячейку и находятся в ней до момента государственного заключения сделки в присутствии заемщика, продавца и кредитного инспектора.

Хранилище вскрывается в том же составе присутствующих после предоставления свидетельства на квартиру. Далее деньги передаются, при этом опять же составляется расписка.

Чтобы сделка была зарегистрирована в государственном органе (Росреестре и др.), необходимо подать заявление от продавца и покупателей с указанием персональных данных. К этому документу прикладываются правоустанавливающие бумаги, копии паспортов участников сделки, а также чеки об уплате государственной пошлины.

Если продавец реализует недвижимость, которая является совместно нажитым имуществом, то понадобится согласие супруга/и на отчуждение. Заверяется нотариусом.

Таким образом, в прохождении сделки по купле-продаже недвижимости при помощи ипотеки нет ничего сложного, на любом из её этапов вы можете получить консультацию в том отделении банка, где вы обслуживаетесь.

Обратите внимание, что у каждой компании могут быть свои особенности выдачи кредита, требования к заемщику или пакету бумаг, об этом нужно узнавать заранее у банковского работника

Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок регистрации договора в госорганах строго регламентирован и прозрачен. Узнаем о каждом этапе.

Как происходит продажа квартиры в ипотеку

Для продавца нет никакой разницы, как покупатель будет рассчитываться с ним: собственными средства или позаимствованными у банка. Разве что процедура становится длительной, а деньги продавцу перечисляются только на расчетный счет. Таков порядок.

Оснований опасаться, что продавец получит меньше денег за квартиру в ипотеку, нет: банк не взимает комиссию за перевод, а все расходы по оформлению ипотеки несет на себе покупатель.

Этапы сделки

Как именно происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, регламентировано государством. Она описана в законе об ипотеке. Несмотря на то, что в основном суетиться предстоит покупателю, продавец тоже может заглянуть в этот акт, чтобы быть знакомым с особенностями процедуры и порядком оформления.

В целом алгоритм состоит из таких этапов:

  1. Сбор необходимой документации для заключения договора. Список определяется индивидуально в каждом отдельном случае, в большинстве случаев его можно запросить в банке.
  2. Заключение предварительного договора. Это важный этап сделки продажи квартиры в ипотеку, так как он позволяет обезопасить продавца от отказа покупателя приобретать жилье.
  3. Заключение и подписание основного договора.
  4. Сдача документов на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Также можно использовать электронную регистрацию сделки, но только в Сбербанке.
  5. Проведение окончательных расчетов с покупателем. Так как тот берет ипотеку, эта процедура имеет свои особенности. Банк в обязательном порядке переводит деньги на расчетный счет продавца, но иногда применяют аккредитив и другие способы.

Этот порядок верен, но покупатель проходит еще один этап — подача заявки в банк. Вот с чего рекомендуют начать эксперты:

Что касается расходов, то продавец должен будет оплатить:

  • получение некоторых видов документов;
  • оформление договора профессиональным юристом (пополам с покупателем).

Расходы на уплату госпошлины и перевод средств в пользу продавца несет покупатель.

Документы для оформления

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотеке продавцу понадобится сдать в банк следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры, в том числе не проживающих на жилплощади.
  • Кадастровый паспорт. Обычно банки требуют, что он был не старше 5 лет, поэтому, если он совсем старый, лучше обновить его. Эта услуга платная – точную стоимость назовут в БТИ (обычно в пределах 1-2 тыс. рублей).
  • Технический паспорт. По срокам – аналогично. Выдают там же – в БТИ.
  • Разрешение на перепланировку. Если перепланировка согласована – то этот документ уже имеется. Если же нет – сначала нужно узаконить перепланировку, потом – получить необходимые документы. Сведения о перепланировки включаются в кадастровый паспорт, так что его тоже придется обновить.
  • Выписка из ЕГРН. С 2016 года она заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Выписка оформляется в Росреестре либо МФЦ. Срок ее действия – всего 5 дней, так что ее можно заказывать непосредственно перед подачей документов в банк. Стоимость госпошлины за выдачу выписки – 200 рублей.
  • Правоустанавливающая документация. Это бумаги, на основе которых продавец стал владельцем имущества. Это может быть договор купли-продажи, ордер на приватизацию, завещание, и т.д.
  • Оценка стоимости жилья. Чаще всего ее заказывает и оплачивает покупатель, но если продавец настаивает на конкретной цене, он может заказать оценку самостоятельно. Документ нужен банку в обязательном порядке, т.к. он подтверждает рыночную стоимость залогового имущества.
  • Справка о составе семьи. В ней указывается, кто именно проживает на жилплощади. Она нужна, чтобы подтвердить, что в квартире не прописаны пропавшие без вести, заключенные в тюрьму и др. подобные лица, которые впоследствии смогут оспорить оформление сделки купли-продажи.

На этапе оформления документов запаситесь терпением и будьте внимательны.

Вся эта документация необходима, чтобы банк убедился в юридической чистоте сделки. Поэтому не важно, как происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, документы готовить придется в любом случае. Это самый важный этап.

Дополнительно банк может запросить:

  • разрешение на продажу от органа опеки, если в числе собственников значатся дети или недееспособные граждане;
  • решение суда о признании безвестно пропавшего умершим, если таковой значится в числе владельцев жилья;
  • разрешение на продажу от соседей, которые имеют приоритетное право выкупа жилья (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
  • справку от нотариуса, что иных наследников у умершего не имеется, если продается унаследованная квартира в срок до 1 года с момента смерти прежнего владельца;
  • согласие супруга или супруги на продажу, если он (она) не значатся в числе собственников.

Покупатель может затребовать справку от коммунальных служб, что у продавца нет долгов по квартплате, на ее оформление нужно заложить время. Но эти документы не нужно предъявлять банку или для подписания договора.

Порядок заключения договора

Чтобы обезопасить себя от потери времени, рекомендуется сопроводить первоначальный этап сделки по продаже квартиры по ипотеке составлением предварительного договора и взять у покупателя задаток.

Предварительный договор является предпосылкой для составления основного договора. В нем прописывают ключевые сведения об участниках сделки и предмете продажи, однако его цель – обязать продавца продать, а покупателя – приобрести указанное имущество в конкретный срок.

По обоюдному желанию стороны могут расторгнуть предварительный договор без всяческих юридических последствий.

Предварительный договор нигде не регистрируется и имеет ценность только для участников сделки

Что касается задатка, то обычно в его качестве покупатель передает продавцу 100-200 тыс. рублей для подтверждения своих намерений. При заключении договора задатка у сторон возникают обязательства:

  • Продавец не может больше никому продать свою квартиру. Если он это сделает, то вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  • Покупатель обязан купить квартиру. Если он откажется это сделать, то задаток полностью остается в руках продавца.

То есть задаток дисциплинирует обе стороны и способствует более быстрому заключению сделки.

в договоре задатка особо обговариваются условия возврата денег при форс-мажорах, к которым покупатель может приравнять отказ банка выдавать ипотеку.

Соглашаться на это или нет – остается на усмотрение продавца. Чтобы полностью застраховаться, лучше заключать договор с покупателем, у которого уже есть одобренная ипотека.

Что касается непосредственно оформления договора купли-продажи квартиры по ипотеке, то он составляется по стандартной схеме:

  • в преамбуле указывается дата составления соглашения и населенный пункт, где производится регистрация сделки, а также номер договора;
  • далее приводятся данные участников купли-продажи, в том числе из паспорта;
  • подробно описывается предмет сделки – квартира – с указанием адреса, площади, этажа, числа комнат и т.п.;
  • указывается цена объекта и порядок расчета – упоминается число уже переданных средств по договору задатку, количество наличных и заемных средств, приводятся крайние сроки расчетов по обязательствам;
  • прописываются права и обязанности сторон, в т.ч. при форс-мажорах;
  • указываются особенности урегулирования возможных споров;
  • прописывается число экземпляров (в случае с ипотекой их три – по одному для банка, продавца и покупателя);
  • в конце ставится дата.

Один экземпляр договора передается в банк. Он составляет закладную, которая будет храниться в банковском сейфе вместе с договором.

Стороны, в том числе представитель банка, должны поставить подпись на каждой странице документа. Все страницы прошивают с помощью нитки, крепеж заклеивается описью с указанием даты сшивания и количеством страниц в документе.

Составление договора с ипотекой – достаточно сложная процедура, так как если банку что-то не понравится, он может отказаться подписывать его. Поэтому это лучше поручить профессиональному юристу или специалисту банка.

Проведение расчетов

Существуют три основные схемы проведения расчетов, которые использует банк для проведения ипотечных сделок. Договоренность об использовании одной из них должна быть достигнута еще на стадии предварительного договора, так как от нее зависит конкретный порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке.

Чаще всего используют такие варианты:

  1. Безналичный перевод. Это самая простая схема. Покупатель оформляет ипотеку, но деньги на руки не получает ни он, ни продавец, они находятся фактически в банке. После завершения госрегистрации сделки продавец и покупатель обращаются в банк с выпиской из Росреестра – и банк переводит деньги на расчетный счет продавца.
  2. Аккредитив. Альтернативный вариант – деньги не выдаются участникам сделки, а переводятся на специальный счет. В договоре с банком прописывается, при каких условиях продавец может получить деньги с аккредитивного счета – например, после демонстрации подписанного договора купли-продажи и выписки из Росреестра. Способ не требует присутствия покупателя в банке.
  3. Банковская ячейка. Банк выдает ипотечнику средства наличными, но тут же изымает их и помещает в сейф. После предъявления выписки из Росреестра и договора деньги сможет забрать только продавец.

Все расходы по аккредитиву или аренде ячейки несет покупатель, и они не изымаются из общей суммы ипотеки. Однако в договоре с банком прописывается, до какого срока покупатель оплачивает данные услуги. Если продавец запоздает с получением средств, то разницу в днях будет доплачивать самостоятельно.

Регистрация права собственности

Финальный этап оформления сделки купли-продажи квартиры по ипотеке – сдача документов на госрегистрацию. Лучше всего сделать это через Многофункциональный центр – сроки будут значительно короче. Также можно воспользоваться опцией электронной регистрации сделки, но пока она доступна только в Сбербанке.

При выборе этого варианта продавцу достаточно просто сдать документы в банк и получить деньги за квартиру.

При обращении в МФЦ вместе с договором надо будет подать следующие виды документов:

  • копии паспортов участников сделки;
  • копии документов на квартиру;
  • согласие супруги на проведение сделки;
  • разрешение от органов опеки на продажу квартиры;
  • оригинал квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей – оплачивает покупатель).

Регистрация сделки в МФЦ осуществляется в течение 7 рабочих дней.

При приеме документов и продавец, и покупатель получат расписку, в которой будет указанно, какие именно бумаги были взяты. Если чего-то не хватит, то МФЦ свяжется с участником сделки по продаже квартиры по ипотеке и попросит его довнести нужный документ.

Отказом в приеме документов может послужить только отсутствие паспорта.

Прием документов еще не означает, что сделка будет зарегистрирована.

Конечно, в большинстве случаев никаких проблем не возникает, но лучше немного подождать и произвести окончательный расчет после получения на руки всех подтверждающих переход права собственности бумаг.

Заключение

Таким образом, для продавца сделка купли-продажи квартиры по ипотеке практически ни чем не отличается от покупки квартиры за наличный расчет. Разве что придется немного подождать, пока банк одобрит сделку. Основную долю расходов по покупке квартиры в кредит несет на себе покупатель. Продавцу нужно только собрать документы и удостовериться, что жилье юридически чистое – эти бумаги нужно будет сдать и в банк, и в МФЦ. Вне зависимости от выбранного способа получения средств продавец получит всю сумму на руки полностью, без оплаты комиссии и подобных взносов.

отказ от сделки после аванса

ID: 16853108

Заключено «соглашение об авансе» на приобретение квартиры при помощи ипотечных средств. Соглашение заключено в агентстве, нотариусом не подписано. При оценке квартиры выяснилось, что цена очень сильно завышена, в результате первоначальный взнос за квартиру из 20% превратился в 45%. Такая сумма ПВ для нас не реальна. Продавец был поставлен в известность об отказе от сделки. Аванс остался у продавца. Сейчас продавец требует, чтобы мы явились на сделку, иначе будут приняты штрафные санкции, о которых в соглашении не было ничего. Как быть в данной ситуации. Чего стоит ожидать в данной ситуации?

Если коротко — ничего. В принципе вы и аванс можете потребовать вернуть. Аванс не является обеспечительным платежом. Хотя возможно в соглашении об авансе и были прописаны штрафные санкции (неустойка) в размере аванса при отказе покупателя от сделки. Продавец получил компенсацию за ваш отказ от сделки. Точка. А для начала потребуйте чтобы он свои претензии изложил письменно и обосновал. Скорее всего на этом все и закончится

Нет, штрафные не были прописаны. В обязанностях сторон написано, что аванс остаётся у продавца при нарушении соглашения покупателем. Дословно из соглашения: покупатель с целью подтверждения своих обязательств по осуществления покупки передаёт продавцу аванс за приобретаемую квартиру в размере. который в случае совершения сделки отчуждения квартиры подлежит зачёту в её стоимость.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

У вас в дкп будет реальная сумма?
Я понимаю, если бы оценка была занижена, тогда да, ПВ может быть больше, но я не могу понять почему у вас ПВ стал больше из-за большей стоимости в оценке?
Как-то не складывается картина.
В конце концов можно переделать оценку.

Банк на основании суммы оценки снизил сумму ипотечных средств. То есть, квартиру продают за 2,6. Оценили её в 1,75. Банк даёт средства в размере 80% от суммы оценки. И все остальные должны быть наши. Их столько просто нет. Есть 20% от 2,6.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Так значит сумму вам не завысили, а занизили. Теперь всё ясно.
По сути это Ваши проблемы, тк у Вас не не хватает денег, а не банк отказывает. Об этом надо было думать раньше, когда заказывали оценку и тем более если сумма была занижена,надо было менять оценочную, а не отправлять эту оценку в банк.
Поэтому продавца тоже можно понять, он потерял с вами время..
Читайте ваш договор и исходя из него действуйте.
Начните с претензии.

Обращение в другую оценочную компанию не сильно улучшило ситуацию.

Тогда вопрос. А квартира то нравится? Вы ее готовы покупать если банк даст денег сколько нужно? Если да, то оценка это технический вопрос который встречается достаточно часто и решается. Если нет. То формально речь идет об отказе банка кредитовать в нужном объеме. Такой форс-мажор при ипотеке в авансах грамотный риэлтор должен был прописать. И говорить не о чем. Сделка не состоялась по формально объективным причинам. На этом основании даже аванс возвращается. Для продавца это не приятно, т.е он не знает отказ из за банка или это вы передумали. В любом случае приличия соблюдены. Аванс в качестве компенсации оставлен Продавцу. Он был заранее извещен. Пусть пишет претензию и обосновывает свои требования

Квартира нравиться. Обращались в несколько оценочных компаний. Результат практически тот же. Так что технический вопрос как раз и не решаем. Оценщики отправили результат экспертизы в банк. Пытались взять ипотеку в другом банке, но у них процент по ипотеке выше и в результате не прошли на эту сумму

в зависимости от полного текста договора. с наскока (цитата из договора выше), ваши шансы вернуть аванс не слишком высоки, потому что мнение банков о реальной стоимости объекта ничем не связано с вашим авансом. вы можете, конечно, затребовать у продавца письменную претензию и прочее, но по сути все это будет являться просто затягиванием времени — если вы с продавцом оба пришли в суд с улицы, то скорее всего суд встанет на сторону продавца.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

У аванса нет функции предварительного платежа и способа обеспечения исполнения обязательств. Аванс это всегда возвратная сумма. Как минимум, Вы можете потребовать у продавца возврата аванса. Во всем остальном нужно руководствоваться подписанным договором. Не имея возможности ознакомиться с текстом сказать Вам больше нечего.

На самом деле, вам очень сильно не повезло! Дело в том, что любой более менее грамотный риэлтор знает что и как происходит в ипотечной сделке. В принципе за знания и навык в основном риэлтор и получает свою комиссию. В вашем же случае, случилась странная ситуация, так как в любом банке есть «критичная» сумма за определённый квадратный метр в цене. И прежде чем передавать задаток, нужно было уточнить у специалиста в банке сколько на данный момент оценивают ту или иную квартиру, а так же скажу вам по секрету, что для «увеличения» стоимости квартиры в оценочном отчёте, как правило фото ставят «левые» т.е. те на которых квартира действительно стоит тех денег, которые вы планируете взять в банке. Для того, что бы вернуть свои деньги, вам нужно быть заодно с тем риэлтором, который стоял на стороне продавца. Если он не захочет убедить его в том, что невыдача кредита форс-мажор, то денег вам не видать. Так как с его стороны все формальности выполнены.

Ипотека и срыв сделки

Расскажем про то как происходят срывы ипотечных сделок. Разберем ситуации, когда внесены задаток или аванс и произошел срыв сделки. Как происходит расторжение сделки купли-продажи — тоже в этой статье.
Страх срыва сделки с недвижимостью понятен: суммы фигурируют крупные, документов подготовлена масса, времени затрачено много. Но на практике сделки все равно иногда срываются по разным причинам, и даже в последний момент. В теории, от потери времени и сил должен защищать договор задатка, но и он не является гарантией того, что сделка не будет сорвана.

Отказаться от договоренностей может как продавец (если, например, нашел более выгодного покупателя или просто передумал продавать), так и покупатель (если, например, решил выбрать другой объект).

Аванс и задаток

Сумма, которую покупатель передает владельцу жилья в подтверждение своих намерений приобрести именно эту квартиру, считается задатком. Но если на момент подписания соглашения о задатке договор купли-продажи еще не готов, то задаток (как бы его не называли) по своей сути является авансом.

Но аванс в значительно меньшей мере защищает от срыва сделки. Если сделка будет отменена, покупатель просто получает свой аванс назад. Это в случае, как обоюдного решения сторон, так и если сделка срывается по чьей либо вине до подписания договора купли-продажи. Каждый остается при своём.

Если соглашение о задатке подписано вместе с договором купли продажи (даже предварительным), то покупатель, передумавший приобретать квартиру, уже переданных покупателю денег по вышеупомянутому соглашению, назад не получит. Они остаются продавцу как компенсация затраченного времени.

Если при той же ситуации, когда и договор, и соглашение подписаны, деньги уплачены, продавец передумал продавать квартиру по каким либо причинам, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Вырезка из статьи 380 ГК РФ «О Задатке»

Вырезка из статьи 381 ГФ РФ «О последствиях…»

Помимо составления и подписания соглашения о задатке и договора купли-продажи, необходима расписка, в ином случае доказать, что деньги были переданы будет очень сложно. Все кажется довольно простым – достаточно в обязательном порядке иметь подписанные договор купли-продажи, соглашение о задатке и иметь расписку в передаче/получении денег.

Но на практике часто все оказывается иначе. А споры о том, являются ли переданные продавцу денежные средства авансом или задатком при срыве сделки, превращаются в судебные тяжбы.

Расторжение договора купли-продажи

Предварительный договор является обязательством заключения основного договора и подтверждает намерение заключить сделку. Расторгнуть договор можно, если какие-либо из прописанных в нем условий не были выполнены. В ином случае – расторжение по спонтанному желанию одно из сторон невозможно.

Хотя на практике обязать к заключению основного долга и продаже своей квартиры продавца через суд, практически нереально. Максимум к чему можно свести сделку – возвращение двойного задатка, хотя и это происходит не так часто.

Не всегда покупатель, даже если закон на его стороне, готов к судебным разбирательствам. Тем более что банк заключение соглашения о задатке не контролирует, а если оно составлено не совсем корректно, то продавец просто вернет аванс покупателю, без возмещения его в двойном размере.

Основанием расторжения может быть и нарушение сроков – в предварительном договоре должна быть указана дата заключения основного договора. Помимо этого, единого шаблона таких договоров не существует, каждый составляется индивидуально «под сделку», то есть, при обнаружении расхождений, нарушений, некорректных данных, предварительный договор может быть признан недействительным.

Получается, что в интересах покупателя как можно внимательнее следить за оформлением документов, так как он в трехсторонней сделке (третья сторона – банк, одобривший ипотеку) – самая не защищенная сторона. Помимо того, что у продавца остается аванс/задаток, принудить его к продаже, если он передумает нельзя, а не совсем корректно (что возможно даже работая с риэлтором) оформленные документы, могут привести к тому, что он не только не будет выплачивать двойной задаток, но и аванс не вернет (если не было расписки).

При наличии основания для расторжения предварительного договора купли-продажи, вторую сторону, как правило, уведомляют извещением. Если не удается договориться мирным путем, то вопросы решаются черед суд, который будет изучать корректность всех документов по несостоявшейся сделке, подписанных сторонами.

Теоретически, суд может обязать продавца к заключению основного договора купли-продажи, если все условия по предварительному выполнены, соглашение о залоге составлено верно и есть расписка в получении задатка, но на практике решения суда сводятся к взысканию уже уплаченных средств или компенсации возникших трат.

Самые распространенные причины срыва сделок

Довольно часто продавец просто передумывает продавать жилье, меньше всего вреда непостоянство продавца приносит ДО заключения договоров и внесения задатка, но случиться это может и ПОСЛЕ, и даже непосредственно В ДЕНЬ сделки. Хорошо, что такое происходит реже.

Передумать может и покупатель, так же на любом этапе сделки. Причин для этого масса – от обнаружения дефекта в квартире, до, опять же спонтанного, желания поселиться на другом конце города.

Если продавец и покупатель — ответственные люди, не склонные к спонтанному принятию решений, касающихся недвижимости, то они все равно не застрахованы от случая, например, болезни. Если на сделку продавец явиться не может, а банк против сделки по доверенности, то сделка просто переносится на более поздний срок.

Так как ипотечная сделка является трехсторонней, причиной срыва сделки может стать и банк. Так, например, срок действия одобрения заемщика обычно до полугода, затем нужно обновить справки и переподать заявку (формальность). Но если за это время финансовое состояние заемщика существенно изменилось, например, он увеличил первоначальный взнос за счет потребительского кредита или снятия средств с кредитки, то банк может уменьшить одобренную сумму.

Чаще случается то, что продавец без получения задатка просто отказывается начитать работу по оформлению документов с продавцом (предоставлять или восстанавливать техническую документацию, пускать оценщиков), покупатель идет ему на встречу, а в итоге – приобретаемый объект банк «бракует», то есть происходит отказ по объекту при ипотеке.

Если верить риэлторам, то половина срывов сделок (в общем объеме, а не только среди ипотечных) происходит «по семейным обстоятельствам». Происходит это, если сразу несколько сделок назначаются впритык друг к другу – одна недвижимость продается, другая сразу покупается. Срыв одной сделки автоматически тянет за собой срыв других.

Продавец требует задаток, но окончательного решения от банка еще нет… Можно ли как то обезопасить себя от потери денег? Как быть?

Автор: Юлия 18.02.2017 Ответить

И в интересах продавца следить за оформлением документов! У меня ситуация практически безвыходная – сделка сорвалась из-за того, что банк в ипотеке отказал, а задаток (соглашение о задатке в попыхах не составляли) уже потрачен на переезд и все с ним связанное. Теперь, получается, квартиру продать не могу ни этим, ни другим. И должен вернуть деньги, так как они вдруг стали «авансом», а не задатком.

Автор: Иванов А. 07.09.2017 Ответить

Нашел такую квартиру! По району просто мечта. А покупатель все время мечется, то хочу, то не хочу, то срочно, то давайте подождем. Прям чую, что сорвет все в последний момент. Придется искать кого-то понадежнее.