Иск суд по ст 304 гк рф

admin

Иск суд по ст 304 гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 304 ГК РФ. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 304 ГК РФ. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 304 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ:

В пп. 45-49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

Условия удовлетворения иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения

Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Устранение нарушений прав собственника застройщиком, нарушающим нормы и правила при строительстве

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Нарушения устраняются путем запрета ответчику совершать действия или обязания устранить последствия

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Отсутствие возражений предыдущего собственника имущество

Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Исковая давность не распространяется на требования об устранении нарушений

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Публикации на logos-pravo.ru

Устранение препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений жилого дома

Суд обязал ответчика демонтировать кондиционеры с фасада здания. новых окон на несущей стене здания. Далее см. статью:

Иск о демонтаже оборудования, в том числе, кондиционера, является негаторным, заявляется в порядке статьи 304 ГК РФ. О демонтаже с фасадов жилых домов установленных в отсутствие согласия собственников помещений кондиционеров см. подборку судебных актов в обзоре:

Устранение препятствий в пользовании квартирой, вызванных изменением конструкций полов

Устранение препятствий в пользовании жилым помещением, выражающихся в превышении допустимого уровня шума в квартире

См. обзор «Допустимый уровень шума в квартире. Измерение, ответственность. Судебная практика» о возможных действиях граждан для защиты своих прав на благоприятные условия проживания (шум от оборудования дома, автомобильного транспорта, кафе, ресторанов, дискотек и проч.)

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ): судебная практика

В жизни нередки ситуации, когда законному собственнику иные лица своими действиями мешают в полной мере пользоваться своими правами в отношении какого-либо имущества. Законодатель учел такую ситуацию и предусмотрел возможность подачи специального искового заявления – негаторного иска, который должен защитить права собственника. Такая возможность закреплена в ст. 304 Гражданского кодекса РФ. Отметим, что данная статья не содержит самого понятия «негаторный иск», данный термин характерен для профессиональной терминологии юристов и берет своё происхождение от классического римского права.

Рассмотрение дел по ст. 304 ГК РФ для многих судов не такая уж редкость, поэтому уже накоплена значительная правоприменительная практика по этому вопросу. Наиболее характерные примеры вошли в специальный обзор судебной практики, подготовленный Верховным Судом РФ. Кроме того, наиболее спорные моменты в практике рассмотрения дел по устранению нарушений прав собственника разъяснены в Постановлении Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010 г.

Основания для негаторного иска

Законодательство не содержит четкого перечня обстоятельств, которые могут служить основанием для обращения в суд с неагаторным иском. Поэтому собственник, выступающий в таком исковом заявлении истцом, может указать любые обстоятельства, которые на его взгляд препятствуют или делают невозможным осуществление его законных прав. При этом на заявителе лежит необходимость доказать:

  • Свой статус собственника или иного законного владельца;
  • Обстоятельства, создаваемые ответчиком, которые несут реальную угрозу законным правам собственника.

И если с первым пунктом проблем нет – достаточно представить суду правоустанавливающие документы. С доказыванием препятствующих обстоятельств дело обстоит гораздо сложней. Сложившаяся судебная практика по данному вопросу показывает, что суды неоднозначно рассматривают схожие дела по устранению препятствий правам собственника. В большинстве случаев для успешного решения дела в пользу заявителя необходимо доказать:

  • Действия ответчика делают невозможным осуществление прав собственника;
  • Нет альтернативных вариантов реализации своих прав в полном объеме;
  • Дальнейшее существование препятствий приведет к значительному ухудшению состояния собственности или прекращению этих прав.

Здесь важно отметить, что суду необходимо представить обязательно доказательства по двум пунктам из указанных. Только в этом случае суд вынесет решение, обязывающее ответчика устранить препятствия, мешающие собственнику реализовать свои права. Например, гражданин К. обратился в суд с исковым заявлением: сосед – гражданин Р., проживающий этажом выше, содержит на балконе козу. В результате данного содержания с балкона соседа постоянно падают продукты жизнедеятельности, солома, шерсть и прочий мусор. Все это делает невозможным пользование балконом, что значительно ущемляет права собственника. Суд согласился с доводами истца в том, что действия ответчика значительно препятствуют его праву на пользование всем принадлежащим ему жилым помещением, в том числе балконом, и собственник не имеет альтернативного варианта для реализации своего права. Кроме того, в действиях ответчика усматриваются нарушения санитарных и ветеринарных правил. По решению суда ответчик был обязан в течение трех дней убрать животное с балкона.

Совет: на негаторные иски не распространяется срок исковой давности, как и на другие требования собственника по защите его прав. Это необходимо учитывать при обращении в суд, т.к. опыт показывает, что часто собственники не рискуют обращаться в суд, считая, что срок давности вышел.

Наиболее распространенные ситуации по ст. 304 ГК РФ

Приведенный выше пример из судебной практики все же редкость. Наибольшую долю споров по устранению нарушений прав собственника составляют дела в сфере жилищного и земельного законодательства. Здесь важно отметить, что в Постановлении пленума ВС РФ указывается, что иск об устранении препятствий собственнику подлежит удовлетворению при наличии достаточных обстоятельств независимо от места совершения ответчиком своих действий. То есть даже действия ответчика, например, совершаемые на его земельном участке, но мешающие праву собственности истца, подлежат прекращению. Например, гражданин Г. обратился в суд с требованием обязать гражданина К. убрать гараж. Как пояснил истец, его сосед построил гараж для грузовых автомобилей в непосредственной близости от его дома, что значительно затрудняет пользованием им, т.к. все отработанные газы от автомобилей попадают в жилые помещения. Ответчик с иском не согласился, указав, что согласно законодательству на своем участке он может возводить любые постройки для своих нужд, в том числе и гаражи. Суд не согласился с доводами ответчика и обязал его перенести гараж и сделать его таким образом, чтобы не нарушались интересы третьих лиц.

Большую категорию негаторных исков составляют споры по самовольным строениям. Как показывает судебная практика по самовольным постройкам, данные строения часто не только возводятся без каких-либо законных оснований, но и препятствуют собственникам в реализации их прав. В Постановлении Пленума ВС РФ указывается, что при рассмотрении споров по устранению нарушений прав, возникающих из возведения зданий, строений и сооружений, суд рассматривает соответствие этих строений требованиям нормативных документов в сфере строительства, пожарной безопасности, санитарии и т.д. Любое незначительное нарушение этих требований влечет принятие решения об устранении препятствий. Например, суд обязал снести часть гаража, возведенного гражданином на части дороги дачного поселка, примыкающего к его участку. Заявителем выступил сосед ответчика, который указал, что соседский гараж затрудняет проезд к его участку. Суд, изучив представленные доказательства, указал, что возведенная постройка нарушает требования пожарной безопасности, а также строительных норм, тем самым нарушает права заявителя.

Совет: при подаче негаторного иска в связи с самовольной постройкой в исковом заявлении имеет смысл конкретно указать пункты нормативных актов, которые были нарушены при строительстве. В большинстве случаев это значительно ускоряет процесс рассмотрения дела.

Часто негаторному иску предшествует раздел земельного участка в натуре или иные процессуальные действия по разделу права собственности. Как показывает практика, в таких ситуациях один из собственников, чаще умышленно, реже случайно, своими действиями препятствует другому собственнику пользоваться своей собственностью. Вариантов таких действий множество, поэтому в подобной ситуации всегда можно найти судебные решения по аналогичному вопросу. Судами накоплен большой практический опыт рассмотрения споров по ст. 304 ГК РФ, что делает обращения в суд с требованием устранить препятствия собственнику в реализации своих прав относительно простой процедурой. Однако необходимо правильно анализировать вынесенные ранее судебные решения и оценивать их актуальность в конкретной ситуации, только тогда можно рассчитывать на успешное решение дела.

Юрист Лебедев Антон Дмитриевич

Составление договоров, представление интересов в суде

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

1. Требование о демонтаже торгового прилавка с оборудованием, установленного в холле нежилого здания, квалифицировано арбитражным судом как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как истец имеет свободный доступ в холл принадлежащего ему здания.

2. В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

3. Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу — нарушителю права собственности.

4. Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (статья 304 ГК РФ), в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия.

5. Возражение собственника здания о том, что право собственности другого лица нарушено не им, а иным лицом, владевшим ранее зданием по договору аренды, не является основанием для отказа в иске об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

6. Если право собственности истца нарушено действиями лиц, выполнявших работы по заданию и под контролем заказчика во исполнение договора подряда, то надлежащим ответчиком по негаторному иску является заказчик.

7. Собственник земельного участка имеет право на негаторный иск, направленный на устранение препятствий в пользовании возведенным им на этом участке зданием, и в случаях, когда право на здание не зарегистрировано.

8. Невозможность осуществить строительство в желаемом истцом объеме не является основанием для удовлетворения негаторного иска к собственнику соседнего земельного участка, если ответчик застроил свой земельный участок в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

9. Иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, подлежит удовлетворению и в том случае, когда разрешение на строительство на соседнем участке не оспорено, однако истцом доказана реальная угроза разрушения его здания.

10. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца

11. Отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения

12. Иск о признании права отсутствующим арбитражным судом удовлетворен, поскольку истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ).

13. Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) или по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.

Определение ВС РФ от 14 ноября 2017 г. N 47-КГ17-18
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Обзор ВС РФ № 2(2018)
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Устранение препятствий в пользовании имуществом: тенденции судебной практики

Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также охранять свое имущество от посягательств третьих лиц. В этом смысле положения ст. 301—305 ГК РФ задуманы как беспробельный институт защиты прав собственника или иного титульного владельца вещи, в котором виндикационный иск защищает от утраты владения, а негаторный иск — от всех остальных нарушений (см. также по этой теме «Иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск не противоречат друг другу, а соотносятся как предмет и основание одного требования», «ЭЖ», 2016, № 15). Остановимся на основных тенденциях судебной практики по требованиям об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторным требованиям).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если, к примеру, собственник участка продолжает им владеть и пользоваться, но при этом в результате действий третьих лиц его права нарушены (возведенные на соседнем участке строения способствуют сильному затенению, вода из дождевых отводов соседнего строения заливает участок, по участку проходят чужие трубы и т.п.), защищать свои нарушенные права ему следует при помощи негаторного иска.

Наиболее типичные вопросы, касающиеся сферы применения негаторного иска, разъяснены в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее — Обзор практики). Эти документы по существу определили место негаторного иска в системе вещно-правовых способов защиты, задали стандарты доказывания и разъяснили важные процессуальные аспекты рассмотрения таких исков.

Основания негаторного иска

Что требуется доказать, чтобы суд удовлетворил требования собственника вещи об устранении препятствий в пользовании этой вещью? Общие правила доказывания были сформулированы в Постановлении № 10/22.

Доказать необходимо следующие обстоятельства:

наличие права собственности (или иного вещного права) у истца;

наличие обстоятельств, которые нарушают его право собственности или законное владение;

обстоятельства, подтверждающие, как именно ответчик нарушает право собственности, или создает угрозу такого нарушения, то есть связь между действиями ответчика и нарушением прав собственника.

Истец должен не только быть собственником, но и владеть имуществом. Отсутствие фактического владения по общему правилу влечет отказ в удовлетворении иска. Идеальной ситуацией является совпадение права собственности и фактического владения. Однако бывает, что права на имущество не зарегистрированы, но его владелец хочет защититься от нарушений со стороны третьих лиц. По общему правилу отсутствие регистрации прав на имущество не является основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска (см. п. 7 Обзора практики).

Судебная практика исходит из того, что одновременное предъявление виндикационного и негаторного исков недопустимо, так как в первом случае собственник должен быть лишен владения, а во втором фактически владеть имуществом. Так, в одном из дел суд прямо указал, что «одновременное предъявление к одному и тому же ответчику негаторного и виндикационного исков в отношении одного и того же имущества взаимоисключается» (постановление ФАС Московского округа от 24.10.2013 по делу № А40-158670/12).

Сложнее выбрать иск, когда встает вопрос о частичном лишении владения, например, когда часть земельного участка или здания занимает другое лицо. По мнению ВАС РФ (п. 1 Обзора практики), критерий определения требований следующий: если у истца сохраняется доступ к вещи и он осуществляет хотя бы частичное фактическое владение, то виндикационный иск неприменим — надо подавать негаторный.

Подавая негаторный иск, важно учитывать, что препятствия в использовании объекта права собственности (иного вещного права) должны быть реальными, а не мнимыми (см., например, постановления АС Уральского округа от 07.09.2015 № Ф09-5025/15 по делу № А76-20844/2014, Восточно-Сибирского округа от 25.06.2015 № Ф02-2571/2015 по делу № А19-20457/2012).

В этом отношении интересен пример из п. 9 Обзора практики: суд удовлетворил требования о прекращении строительства бассейна, так как собственник соседнего здания с привлечением экспертов смог доказать реальную угрозу разрушения этого здания из-за проведения строительных работ. Причем иск удовлетворили, даже несмотря на действующее разрешение на строительство бассейна.

Для удовлетворения негаторного иска не имеет значения, вторгается физически нарушитель на участок или иной объект, принадлежащий собственнику, или нет. Сфера применения негаторной защиты распространяется на любой негативный эффект, который препятствует истцу нормально пользоваться или распоряжаться вещью.

Предмет негаторного иска

Предмет исковых требований по негаторным искам весьма широкий и стремится к дальнейшему расширению, что составляет самостоятельную тенденцию.

Так, суды квалифицируют в качестве негаторного иска требования:

об освобождении имущества от ареста (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 № 12АП-4410/2014 по делу № А57-223/2014);

о признании права отсутствующим (Определение ВС РФ от 11.02.2016 № 305-КГ15-19426 по делу № А40-43364/2013);

о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 24.11.2014 по делу № 33-15805/14) и др.

В целом предмет иска может включать устранение как юридических, так и фактических препятствий.

Устранение юридических препятствий чаще всего связано с защитой правомочия распоряжения. Например, ошибочные записи в реестре прав на имущество очевидно препятствуют распоряжению им, поскольку действительный собственник не может совершать с ним сделки. Отсюда появился такой вид негаторного иска, как иск о признании права отсутствующим для корректировки записей в реестрах.

На устранение юридических препятствий также направлены иски о защите объекта недвижимости от нарушений, связанных с использованием его адреса для связи с юридическим лицом. Такие иски также признаются негаторными (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»).

Наиболее же распространенным требованием, направленным на устранение фактических препятствий для собственника (владельца) в пользовании принадлежащим ему имуществом, продолжают оставаться иски о сносе или демонтаже построек, конструкций или иных объектов, которые тем или иным образом нарушают права собственника имущества (Определение ВС РФ от 17.02.2015 по делу № 302-ЭС14-1496, А33-16410/2013, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 № 09АП-26830/2015 по делу № А40-161655/13, ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2013 по делу № А33-4326/2012).

Кто может заявлять негаторный иск

Практика демонстрирует признание права на негаторный иск за широким кругом субьектов. По смыслу ст. 304 ГК РФ, право на негаторный иск принадлежит владеющему собственнику. Вместе с тем ст. 305 ГК РФ дает право на вещно-правовую защиту и владельцам на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо владельцам по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В частности, законными владельцами для целей негаторного иска признаются собственники помещения в многоквартирном доме, имеющие право пользоваться землей под ним (п. 67 Постановления № 10/22), а также покупатель, вступивший во владение недвижимостью до государственной регистрации права собственности (п. 60 Постановления № 10/22).

Вместе с тем право на иск признается и в ситуациях, когда фактическое обладание или физический контроль над вещью со стороны собственника не всегда очевидны. Например, допускается иск от собственника в ситуации, когда объект, испытывающий негативное воздействие, передан им арендатору и находится у него по договору аренды (п. 3 Обзора практики). Аналогично у собственника, передавшего имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, остается право на негаторный иск к нарушителю (Определение ВС РФ от 22.12.2015 по делу № 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014).

Также допускается право собственника имущества (п. 4 Обзора практики) на негаторный иск для защиты установленного сервитута (например, сервитута проезда через соседний земельный участок к своему участку). Судебная практика также подтверждает право сервитуария на защиту права проезда к господствующей вещи в силу собственности на нее (Определение ВС РФ от 14.08.2015 № 308-ЭС15-9063 по делу № А63-9067/2014).

Как указано в п. 12 Обзора практики: «когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества». При этом титул владельца по договору не дает права на негаторный иск в случае, если пользование или распоряжение вещью от собственника по договору не переходит. Например, в судебной практике хранитель не рассматривается в качестве титульного владельца, имеющего право на негаторный иск (постановление ФАС Центрального округа от 11.05.2010 по делу № А62-818/2009).

В случае же если полномочия, полученные по договору, позволяют лицу считаться уполномоченным владельцем, истец признается надлежащим. Например, право на негаторный иск признается за доверительными управляющими (см., например, постановление ФАС Московского округа от 29.05.2014 № Ф05-4868/14 по делу № А40-128439/2013).

Кто является ответчиком

Тенденция к расширению сферы применения негаторного иска отразилась и на статусе ответчика. Судебная практика придерживается позиции, что истец должен затрачивать минимальные усилия для поиска ответчика, так как цель негаторного иска — прежде всего устранение нарушенного права, а не привлечение нарушителей к ответственности.

Например, ответчиком может стать как арендатор, так и собственник земельного участка, с которого производится нарушение прав истца (п. 4 Обзора практики). Соответственно, истец может сам выбрать, кому из них предъявлять требования.

Также в п. 5 Обзора практики сказано, что собственник несет ответственность за действия арендатора, если нарушение прав продолжилось после прекращения договора аренды. Например, если арендатор установил мешающий другим лицам трубопровод, то нарушение собственника, по мнению суда, заключалось в том, что он своевременно не произвел его демонтаж. Аналогично суд признает право истца на предъявление иска к заказчику за действия подрядчика в случаях, когда основанием для нарушения прав истца было задание заказчика (п. 6 Обзора практики).

Следует отметить, что с учетом ст. 304, 305 ГК РФ в некоторых случаях законный владелец имеет право на негаторный иск к собственнику (п. 67 Постановления № 10/22).

Негаторный иск как обход закона

Широкое использование негаторного иска делает актуальным рассмотрение вопроса о пределах добросовестного поведения при заявлении негаторных требований.

Дело в том, что заявление негаторного иска в отличие, к примеру, от виндикационного имеет очевидные предпосылки: в силу ст. 208 ГК РФ на такие требования не распространяется исковая давность. Соответственно, стремясь реализовать это преимущество, истцы часто пытаются разрешить спор с помощью негаторных требований, даже когда негаторный иск не является надлежащим способом защиты нарушенного права (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2013 по делу № А32-19353/2010).

Бывают ситуации, когда истец заявляет одновременно иск об устранении нарушений в праве пользования принадлежащим ему имуществом (негаторный иск) путем сноса соседнего здания и самостоятельный иск о сносе самовольной постройки (той же самой, сноса которой он требовал, подавая негаторный иск). Такие требования суды признают аналогичными и прекращают производство по одному из дел (постановление АС Уральского округа от 21.01.2015 № Ф09-14552/12 по делу № А71-54/2005). Суды указывают также, что негаторные требования не должны использоваться для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специального иска, например о применении последствий ничтожной сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 по делу № А63-13644/2012).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда. Если оно будет установлено, суд может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поиск баланса интересов

В пункте 6 Обзора практики исследуется вопрос о поиске равновесия между правом частной собственности и общественным интересом в споре о прокладке кабеля, необходимого для обеспечения доступа в интернет жителям района, в результате чего нарушаются права собственника здания. Разрешая спор, суд пришел к выводу, что обеспечение интереса жителей района не может основываться на произвольном вторжении в имущественную сферу другого лица и нарушении его права собственности.

На практике нередко складываются ситуации, когда защита вещных прав противопоставляется публичному интересу. Иногда для того чтобы определить, подлежит ли удовлетворению негаторный иск, суду приходится применять в вещно-правовых спорах нормы публичного права и оценивать общую направленность действий сторон.

Так, в одном деле Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение после того, как провел общий анализ ситуации, сложившейся на товарном рынке (Определение ВС РФ от 12.10.2015 № 309-ЭС15-6673 по делу № А60-25477/2013). В этом деле городская администрация потребовала от контрагента, договор на размещение линий связи с которым прекратился, демонтировать линии связи, размещенные на опорах наружного освещения, принадлежащих МУПу. Первая и апелляционная инстанции удовлетворили требования администрации на основании ст. 304 ГК РФ, посчитав, что раз договор исполнен и прекратил свое действие, а новый договор не заключен, то правовых оснований для размещения линий связи на городских опорах у компании — бывшего контрагента МУПа нет.

Однако Верховный суд РФ с таким решением не согласился. Проанализировав доводы ответчика и антимонопольного органа, который участвовал в деле в качестве третьего лица, ВС РФ пришел к выводу, что удовлетворение негаторного иска администрации создаст условия для изменения качественного состояния рынка услуг электросвязи с конкурентного на монополистический. Городской проект по демонтажу воздушных линий связи, в рамках которого расторгались и не заключались на новый срок договоры размещения линий связи с компаниями, позволит единственной компании, имеющей подземную канализацию для размещения линий связи, занять доминирующее положение, что не отвечает публичным интересам и целям антимонопольного регулирования.

По существу при рассмотрении этого вещно-правового спора Верховный суд РФ, с учетом его обстоятельств, включил в предмет рассмотрения вопросы публично-правовых интересов, состояние товарного рынка и процессуальное поведение участников спора.

На практике суды придерживаются позиции, что негаторное требование должно быть разумным и соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов не только обеих спорящих сторон, но и интересов неограниченного круга лиц. Так, в ряде случаев, если негаторное требование нарушает права неограниченного круга лиц, оно не может быть удовлетворено.

Например, суд признал недопустимым снос пешеходного моста, который обеспечивает интересы пассажиров железнодорожной станции (постановление АС Московского округа от 10.12.2015 № Ф05-17282/2015 по делу № А41-46581/14). В аналогичных делах требования о сносе водопроводной насосной станции (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.2014 по делу № А53-10881/2013), сносе линий электропередачи (постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 № Ф08-8636/2014 по делу № А53-18475/2013) также признаны нарушающими права неограниченного круга лиц.

Вопросы о соотношении интересов различных групп лиц как правило связаны с градостроительством. Право владельца земельного участка возводить по своему усмотрению объекты затрагивает как права соседей, так и территории в целом. Из этого возникает явление «конкуренции застройщиков», которое заключается в том, что первый из застройщиков территории своими конструктивными решениями часто оказывает негативное влияние на технические характеристики и коммуникации соседнего объекта.

Как сказано в п. 8 Обзора практики, невозможность осуществить строительство в желаемом истцом объеме не является основанием для удовлетворения негаторного иска к собственнику соседнего земельного участка, если ответчик застроил свой земельный участок в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами. При этом при рассмотрении подобных споров, как предписывает п. 46 Постановления № 10/22, суд обязан проверять соблюдение градостроительных и строительных норм и правил: «несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения негаторного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца».

Проведенный анализ позволяет выделить генеральную тенденцию расширения области применения негаторного иска как института исковой защиты. Причем на сегодняшний день судебная практика исходит из необходимости оценки разумности и соразмерности требований сторон, баланса прав и законных интересов не только обеих спорящих сторон, но и интересов неограниченного круга лиц, недопущения подмены негаторными требованиями спора о праве.

Кубанское агентство судебной информации

Проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость

(в вопросах и ответах)

Совместный проект кафедры гражданского процесса и международного права юридического факультета КубГУ и АНО «Кубанское агентство судебной информации» — 2015/2016

Цель проекта: в форме вопросов и ответов отразить ключевые проблемы, возникающие при судебной защите права собственности на недвижимость

Потапенко С.В., заведующий кафедрой

гражданского процесса и международного

права ФГБОУ ВПО «Кубанский

государственный университет», доктор

юридических наук, профессор,

Заслуженный юрист РФ, Почетный

работник судебной системы;

областного суда, кандидат юридических

Потапенко Н.С., директор АНО

«Кубанское агентство судебной

информации», кандидат юридических

Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), как способ защиты права собственности на недвижимость

Что необходимо понимать под негаторным иском?

Под негаторным иском обычно понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Если исходить из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения[1].

Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, предоставлялся еще древнеримскими юристами и был известен под названием «негаторный» (отрицающий) иск. Первоначально иск использовался для отрицания истцом сервитута ответчика и прекращения действий, создающих препятствия в пользовании имуществом. Напротив, владелец сервитута для его защиты мог воспользоваться конфессорным иском, требуя допуска к имуществу. Одновременно с негаторным и конфессорным существовал прогибиторный иск. Он давался для воспрещения кому-либо вмешиваться в осуществление права собственности. Воспользовавшись прогибиторным иском, истец мог, например, добиться разрушения стены, препятствующей проходу на свой земельный участок.

Современный негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) объединяет собственно негаторный, прогибиторный и конфессорный иски. Под ним обычно понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Если исходить из принадлежности собственнику прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения. Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Например, одно лицо возводит настолько высокую стену, что она мешает созреванию плодов на земле другого лица. В этом случае сосед хоть и владеет землей, но не может использовать ее по прямому назначению — выращиванию продуктов. Право пользования может считаться умаленным и тогда, когда владелец помещений на первом этаже перекрывает доступ к лестнице, лишая тем самым возможности владельцев помещений, расположенных выше, пользоваться ими. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы. В качестве примера в литературе, как правило, приводится случай включения имущества в акт описи (ареста), что не совсем верно.

Негаторным иском защищается право пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью, принадлежащей истцу на основании, предусмотренном законом, однако он может применяться при восстановлении всех полномочий, в том числе восстановлении владения (см. подробнее в ответе на вопрос о разграничении виндикационного и негаторного исков). Это позволяет расширить сферу действия негаторного иска на все случаи создания фактических препятствий в реализации правомочий собственника, за исключением полного лишения ответчиком собственника полномочия владения с целью владеть для себя. Не может применяться негаторный иск тогда, когда в реализации права собственности создаются затруднения, но они напрямую не связаны с ограничениями пользования или распоряжения. Например, банк для оформления ипотеки требует справку об отсутствии задолженности, а управляющая компания отказывается выдать подобную справку, что становится поводом для обращения в суд с негаторным иском к ней. Подобный иск бесперспективен как негаторный. Кроме того, негаторный иск не применяется, если спор вытекает из обязательственных отношений истца и ответчика или спор упирается в вопрос о разрешении прав в отношении спорного имущества.

Деление вещей на движимые и недвижимые на негаторный иск влияния не оказывает, но на практике чаще всего споры об устранении препятствий возникают по поводу недвижимых вещей между соседями.

Рассматриваемый иск применяется как при наличии объективных помех, так и в случае, если помехи должны стать результатом действий нарушителя. Соответственно обязанное лицо может быть понуждено к активным действиям, например сносу; или пассивным — воздержанию от строительства.

На требования, вытекающие из негаторного иска, не распространяется исковая давность. Добросовестность ответчика не исследуется, так как это не имеет юридического значения.

Кто выступает истцом и ответчиком по негаторному иску?

Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо иной титульный владелец. Заинтересованность любого другого лица в использовании имущества не может дать ему негаторного иска. Так, например, по одному из дел суд обязал ответчика обеспечить беспрепятственный проход истца к своим помещениям, но отказал в удовлетворении этих же требований посетителю истца. Если титул владельца основан на договоре, то надлежащим истцом он будет тогда, когда помимо владения он наделяется полномочиями пользования и (или) распоряжения.

Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Иногда истцы ошибочно видят в нарушителе своих прав только лицо, фактически создающее преграду, игнорируя то, какие отношения стоят в основании подобных действий. Так, в практике судов общей юрисдикции встречаются иски жильцов квартир к организациям, установившим металлические двери с кодовыми замками при входе в подъезд, об устранении препятствий в пользовании своими жилыми помещениями, поскольку эти жильцы не высказывали волю на установку дверей. Для того чтобы правильно определить круг ответчиков, суду необходимо выяснить, на каком основании установлена дверь. Если это договор, то с кем и что входит в его содержание. Так, по одному из дел было выяснено, что дверь установлена на основании договора подряда, заключенного между ООО (подрядчик) и жильцами дома (заказчики). По условиям договора дверь устанавливается иждивением подрядчика и после выполнения работ переходит в собственность заказчиков. Замок на двери остается в собственности заказчика, он же производит обслуживание запорного устройства. Поскольку договор подряда на момент предъявления иска был исполнен, то надлежащими ответчиками следует считать и ООО, и жильцов дома.

Что входит в предмет негаторного иска?

Предметом негаторного иска является требование собственника или законного владельца о совершении действия, устраняющего препятствие в пользовании и распоряжении имуществом, а также о воздержании от совершения подобных действий. Например, истец может потребовать от обязанного субъекта сноса ограждений, препятствующих входу в помещения истца, либо освобождения земельного участка от строительных материалов, завезенных ответчиком. Истец может потребовать от ответчика прекратить строительство, причем не только тогда, когда возводимый объект объективно нарушает его права, но и тогда, когда он только начинает строиться, но исходя из обстоятельств дела видно, что создается угроза нарушения прав истца пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Другими словами, собственник может воспользоваться негаторным иском для предотвращения будущей угрозы. Прямого указания на это в законе нет, однако абз. 3 ст. 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав может осуществляться путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, мог бы дать правовую основу для предъявления подобных исков, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск может быть удовлетворен и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Предметом негаторного иска может быть также требование не совершать действий в течение неопределенного периода времени, в частности не проходить по территории истца, уменьшить уровень шума и т.п.

Каковы условия удовлетворения негаторного иска?

Условиями удовлетворения негаторного иска является совокупность следующих обстоятельств: 1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом (например, вытекающими из договора аренды, найма и др.); 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения. Вина обязанного лица значения не имеет.

Перечисленные выше условия не могут считаться исчерпывающими. В зависимости от обстоятельств конкретного дела могут приниматься во внимание и другие факторы. Так, в некоторых делах значение приобретает последовательность действий истца и ответчика. Она исследуется применительно к тому, чье право было нарушено ранее. И соответственно, кому необходимо давать негаторный иск.

По другим делам суд может исследовать действия сторон с точки зрения разумности и добросовестности, баланса взаимных интересов. Например, в случае предъявления одним соседом иска к другому соседу об устранении шума суд может исследовать, разумно ли ответчик реализует свое право пользования квартирой, вызвана ли повышенная звукопроницаемость отклонениями от строительных норм и правил строительной организацией или самого истца, сделавшего ремонт, и т.п.

Как соотносятся виндикационный и негаторный иски?

Иногда истцы, желая уйти от применения сроков исковой давности и учета добросовестности приобретателя, называют виндикационные иски негаторными. В связи с этим суду самостоятельно приходится определять, какой иск предъявлен фактически. Считается, что в основе разграничения виндикационного и негаторного исков лежит критерий владения. Если нарушено правомочие владения, то применяется виндикационный иск, если владение сохранилось, но создаются препятствия в пользовании и (или) распоряжении — негаторный. Однако такой подход весьма упрощенно демонстрирует соотношение исков, а потому малопригоден для деятельности судов.

На самом деле нарушение прав пользования и распоряжения может быть сопряжено с ограничением правомочия владения. Представим, что помещения на первом этаже двухэтажного здания принадлежат одному лицу, а на втором — другому. Владелец помещений на первом этаже перекрывает единственную лестницу, ведущую на второй этаж, лишая тем самым собственника помещений на втором этаже возможности пользоваться ими. Но нарушено ли наряду с правом пользования право владения? — Конечно да. Точно так же, как нарушается право владения при включении имущества в акт описи (ареста), если, конечно, имущество изымается у собственника. Наоборот, лишение владения одновременно означает утрату возможности пользоваться и распоряжаться имуществом, так как затруднительно извлекать полезные свойства вещи, не обладая ею, равно как и определять ее правовую судьбу (разрушить, продать вещь).

Таким образом, для разграничения исков недостаточно выявления факта нарушения правомочия владения. Важно установить, преследовал ли обязанный субъект цель завладеть имуществом и пользоваться им как своим либо он лишь создал условия, при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но сам ответчик не имеет намерения владеть спорной вещью для себя. Другими словами, суду необходимо выяснить, нарушается ли правомочие владения целенаправленно или рефлективно. Если обязанный субъект (ответчик) завладел имуществом для собственного использования, при этом собственник вовсе лишен владения, должен быть применен виндикационный иск. Если же обязанный субъект (ответчик), не имея намерения завладеть имуществом, создал препятствия собственнику в осуществлении его полномочий (в том числе владения), предоставляется негаторный иск.

К иску об определении границ соседних земельных участков применимы правила негаторного или виндикационного иска?

В практике судов общей юрисдикции имеется неопределенность относительно того, применять ли к иску об определении границ соседних земельных участков правила виндикационного или негаторного иска. В ответе на предыдущий вопрос нами уже указывалось, что в основе разграничения виндикационного и негаторного иска лежит критерий владения. Для правильного определения вида иска суду необходимо выяснить, завладел ли имуществом ответчик, пользовался ли им как своим либо он лишь создал условия, при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Если принять во внимание, что обычно по делам об установлении границ соседних земельных участков: 1) истец считает, что ответчик увеличил свой участок за счет участка истца, т.е. завладел частью земли; 2) истец, требуя переноса границ, по сути просит вернуть часть его земельного участка; 3) спорный участок находится во владении ответчика с целью использования для себя, то такой иск следует считать родственным виндикационному с вытекающими отсюда последствиями в виде применения срока исковой давности.

Могут ли быть защищены негаторным иском права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные одним из сособственников в результате неправомерного использования общего имущества жилого дома?

В. обратился в суд с иском к акционерному обществу об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, указав, что собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (обществом) в коммерческих целях на кровле этого жилого дома установлено телекоммуникационное оборудование антенно-мачтовых устройств станции связи. При этом в нарушение закона согласие собственников квартир в жилом доме получено не было; на внеочередном общем собрании собственников помещений жилого дома большинством голосов принято решение против передачи кровли дома в пользование общества. Полагая, что ответчиком нарушено его право как собственника квартиры в том же доме на распоряжение долей в общей собственности на общее имущество, В. просил возложить на него обязанность осуществить снос (полную разборку) антенн приемно-передающего оборудования связи, антенно-мачтового устройства с оттяжками, металлоконструкции, размещенных на кровле подъезда и машинного отделения лифта дома.

Решением суда первой инстанции исковые требования В. удовлетворены.

Апелляционным определением указанное решение отменено. Принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по кассационной жалобе В. отменила состоявшееся по делу апелляционное определение, направив дело на новое апелляционное рассмотрение, по следующим основаниям.

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 36 ЖК РФ ответчик до установки на крыше многоквартирного жилого дома антенно-мачтового сооружения был обязан получить на это согласие собственников помещений, в том числе истца. Исследовав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что такое согласие ответчиком получено не было, что подтверждается в том числе протоколом собрания собственников помещений в многоквартирном доме, который ответчиком в установленном порядке не обжалован.

Судом первой инстанции также было учтено, что разрешение на строительство спорного объекта, утвержденное органами местного самоуправления, имело разрешительный характер при условии получения согласия собственников многоквартирного дома, а также предоставления положительных заключений органов государственного надзора. Однако органы Госсанэпиднадзора не дали заключение о соответствии СанПиН размещения спутниковой приемно-передающей станции в принадлежащем ответчику помещении, поскольку после разработки проекта данной станции требовалось согласование размещения санитарных зон санитарной охраны до детского сада и родильного отделения, расположенных на границе территории названного дома, и при рассмотрении дела ответчиком такое согласование представлено не было.

Поскольку при строительстве оборудования КСКПТ в составе спутниковой приемно-передающей станции и телекоммуникационного оборудования не были соблюдены права третьих лиц — собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истца, суд пришел к выводу о необходимости обязать ответчика осуществить снос сооружения.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции указал, что как истец, так и ответчик обладают равными правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома лично и совместно с другими собственниками помещений данного дома, разрешение споров между сособственниками общего имущества в многоквартирном доме об использовании общего имущества к компетенции общего собрания не относится, истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права. Суд второй инстанции также указал, что судом не применена ст. 247 ГК РФ, устанавливающая порядок разрешения споров между собственниками имущества, находящегося в долевой собственности.

Между тем в соответствии с положениями ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истцом избран способ защиты своего права путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Данная правовая позиция изложена в Постановлении от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, и ему в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, использованное ответчиком для своих нужд.

Поскольку В. полагал, что возведением антенно-мачтового сооружения на кровле дома нарушаются его права как сособственника общего имущества, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, является неправильным.

Какой способ защиты прав В., по мнению суда апелляционной инстанции, является надлежащим, в обжалуемом судебном постановлении указано не было.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

При рассмотрении дела было установлено, что при возведении антенно-мачтового сооружения на кровле дома ответчиком не было достигнуто соглашение со всеми участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в судебном порядке данный вопрос также ранее не разрешался.

Таким образом, хотя ответчик и обладал равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Данное обстоятельство судом апелляционной инстанции во внимание принято не было.

Несостоятелен и довод ответчика о том, что ввиду принадлежности ему существенной доли в общей долевой собственности он мог пользоваться общим имуществом многоквартирного дома по своему усмотрению, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления сособственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.

Кроме того, сославшись на то, что судом первой инстанции не были применены положения ст. 247 ГК РФ, вышестоящий суд при вынесении нового решения также не применил данную норму права.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Ответчик в возражениях указывал, что антенно-мачтовое сооружение на кровле жилого дома не являлось объектом градостроительства и не обладало его признаками, в связи с чем при разрешении вопроса о правомерности установки данного устройства нормы Градостроительного кодекса применению не подлежали. Между тем названное обстоятельство не освобождало ответчика от необходимости соблюдения санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа, содержащихся, в частности, в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов. СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 9 июня 2003 г.

Таким образом, действиями ответчика по размещению на крыше многоквартирного жилого дома антенно-мачтового сооружения без соблюдения вышеприведенных требований законодательства, а также продолжающейся его эксплуатацией нарушены права истца как сособственника общего имущества многоквартирного дома, находящегося в долевой собственности, что было оставлено без внимания судом апелляционной инстанции. Приведенным выше обстоятельствам судом апелляционной инстанции при вынесении нового решения оценка дана не была[2].

Является ли неустановление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством препятствием для защиты их собственниками своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельными участками?

Валуйский Н.А. обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и возложении обязанности на Воробьева В.Д. перенести заборное ограждение, сославшись на то, что он является собственником земельного участка. Собственником смежного земельного участка является ответчик, который без законных оснований перенес заборное ограждение по левой межевой границе в сторону земельного участка истца на полтора метра, заняв принадлежащий истцу земельный участок. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция решение отменила, отказав в иске на том основании, что границы земельных участков, принадлежащих как истцу, так и ответчику, не установлены в соответствии с требованиями законодательства, в связи с чем вывод суда первой инстанции о нарушении прав истца действиями ответчика является незаконным и необоснованным. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 октября 2015 г. по делу № 14-КГ15-7 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 февраля 2015 г. отменено, а состоявшееся по делу решение Хохольского районного суда Воронежской области от 23 октября 2014 г. — оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что неустановление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для защиты их собственниками своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельными участками. В кассационном определении отмечено, что исходя из положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, кадастровый учет которых не проводился, но на которые право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы считаются определенными в соответствии с требованиями действовавшего на момент их образования законодательства. Заявленный по делу иск Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ квалифицировала как негаторный, сославшись на п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указано, что в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение, или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Применим ли негаторный иск к спорам между арендодателем и арендатором об устранении препятствий в снабжении последнего энергией?

На практике крепко утвердилась мысль о том, что негаторный иск можно применять для защиты арендатора от действий арендодателя, выразившихся в отключении от коммуникаций, передающих электричество, воду и т.п. Полагаем, что судам не всегда нужно соглашаться с этим. Применению правил ст. 304 ГК РФ должно предшествовать исследование отношений одновременно между тремя субъектами: арендодателем, арендатором и энергоснабжающей организацией.

Если суд установит, что арендатор потребляет энергию по договору с энергоснабжающей организацией, а арендодатель чинит препятствия в этом, чем затрудняет возможность использования имущества, то применим негаторный иск. Если суд установит, что снабжение энергией арендатора происходит по договору с арендодателем, то негаторный иск не применим. Руководствоваться необходимо положениями договора. Не применим негаторный иск и тогда, когда арендатор не является участником отношений по энергопотреблению. В этом случае истец, требующий энергоснабжения, по сути ставит вопрос о заключении договора в отношении себя. Кроме того, арендодатель, лишивший арендатора возможности потреблять энергию, не поступает противоправно (что необходимо при негаторном иске), поскольку у него отсутствует обязанность как самостоятельно снабжать энергией арендатора, так и обеспечивать транзит энергии от энергоснабжающей организации к арендатору, поскольку такого договора нет. Следовательно, негаторный иск здесь не применим.

Применим ли негаторный иск к спорам о сносе самовольно возведенных объектов?

Снос самовольно возведенного объекта может являться одним из способов устранения препятствий в пользовании и распоряжении имуществом другого лица (например, если самовольный объект возведен на части земельного участка истца), а также средством предотвращения будущей угрозы (например, если самовольный объект возведен с нарушением противопожарных правил и находится в опасной близости от объектов недвижимости истца). В этом случае иск о сносе необходимо рассматривать как родственный негаторному иску.

Вместе с тем следует иметь в виду, что существует специальный иск — иск о сносе самовольной постройки, к которому применимы специфические правила (ст. 222 ГК РФ).

Таким образом, негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) применим к спорам о сносе самовольно возведенных объектов, если объект не соответствует признакам самовольной постройки (например, является движимой вещью). В ином случае применимы специальные нормы — ст. 222 ГК РФ, а ст. 304 ГК РФ может применяться лишь дополнительно.

На практике может сложиться ситуация, когда ответчик не просто использовал для самовольной застройки часть земельного участка, принадлежащего истцу, а полностью оккупировал его, использовав в дальнейшем для своих нужд, в том числе и для застройки. Например, сочтя участок брошенным, лицо занимает его — делает ограду, засаживает деревьями и кустарниками, возводит постройки и т.п., а по истечении определенного времени к нему предъявляются требования об освобождении земли. В таких спорах объектом посягательства необходимо видеть в первую очередь индивидуально-определенный земельный участок, а целью — завладение имуществом (участком), чтобы использовать его для себя (в том числе для строительства). Возведение же постройки здесь надо рассматривать не как самоцель, а как один из способов использования земельного участка. Следовательно, здесь применим прежде всего виндикационный иск, который должен быть направлен на истребование земельного участка. Если он окажется перспективным, можно ставить вопрос о сносе самовольной постройки. Не исключено также одновременное предъявление требований об истребовании земли и сносе построек, но удовлетворение второго должно ставиться в зависимость от удовлетворения первого.

Что необходимо понимать под сервитутом?

Сервитут представляет собой право пользования чужой вещью. При этом собственник обремененной сервитутом вещи должен мириться с использованием его имущества другим лицом. Своим появлением сервитут обязан установлению права частной собственности на землю. С этого момента собственники стали замечать, что использование принадлежащего им земельного участка бывает невозможным без того, чтобы не задействовать участок соседа. Например, в случае прогона скота к водопою или сбору плодов с деревьев, произрастающих близко к границе. Первоначально выход находили в установлении соглашения с соседом, т.е. использовании участка в силу обязательства. Но скоро было замечено, что соглашение не всегда бывает прочным. Так, у земельного участка мог появиться новый собственник, который уже не был связан обязательством, а потому мог отказать своему соседу в праве пользоваться своим имуществом. И тогда возникло решение обременять саму землю, устанавливая вещное, а не обязательственное право.

Сейчас, как и много лет назад, под сервитутом понимают право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК РФ). Сервитут может устанавливаться также в отношении зданий и сооружений (ст. 277 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК РФ требовать установления сервитута может не только собственник, но и лицо, владеющее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также другие субъекты, прямо названные в законе. Сервитут может также устанавливаться Российской Федерацией, субъектами РФ, органами местного самоуправления в общественных интересах. Такой сервитут называется публичным.

Сервитут устанавливается для прохода, прокладки коммуникаций, выпаса животных, а также других нужд по соглашению лица, требующего установления сервитута, с собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, а если соглашение не достигнуто — по решению суда. Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами.

Прекращается сервитут (ст. 276 ГК РФ) по требованию собственника обремененной вещи, когда отпадают основания его установления или когда собственник ввиду обременения лишается возможности использовать свое имущество по прямому назначению. Как и любое другое вещное право, сервитут прекращается гибелью вещи, в отношении которой он установлен. Сервитут может прекратиться и тогда, когда обслуживаемая вещь приобретена собственником обремененной, т.е. когда собственник и сервитуарий совпали в одном лице, а также в других случаях.

Как соотносятся негаторный иск и сервитут?

Ранее мы уже давали определение негаторного (отрицающего) иска как иска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, и отмечали, что первоначально он использовался для отрицания истцом сервитута ответчика и прекращения действий, создающих препятствия в пользовании имуществом. В свою очередь владельцу сервитута для его защиты давался конфессорный иск, предметом которого являлось требование о допуске к имуществу. Кроме того, право знало так называемый отрицательный сервитут, который возлагал на собственника обязанность воздерживаться от действий, нарушающих правомочия соседа по пользованию и распоряжению своим имуществом. Сейчас все эти требования входят в предмет единого — негаторного иска.

Таким образом, негаторный иск можно рассматривать одновременно как: 1) иск о возложении отрицательного сервитута; 2) иск об устранении препятствий в пользовании сервитутом; 3) иск об освобождении имущества от сервитута.

Что представляет собой негаторный иск как иск о возложении отрицательного сервитута?

Существует множество делений сервитутов, но применительно к негаторным искам представляют интерес положительные и отрицательные сервитуты. Положительные сервитуты дают их владельцу возможность совершать активные действия в отношении обремененного имущества, т.е. пользоваться им, например, для прохода на свой участок. Отрицательные сервитуты возлагают на собственника обязанность воздерживаться от действий, нарушающих правомочия соседа по пользованию и распоряжению своим имуществом. Так, собственник, в отношении имущества которого установлен отрицательный сервитут, мог быть понужден воздерживаться от возведения настолько большого строения, что оно стало бы заслонять проникновение света на участок соседа.

Действующий ГК РФ, а также ЗК РФ понимают под сервитутом право ограниченного пользования земельным участком или иным объектом недвижимости, реализация которого выражается в совершении активных действий. Возможность возложения обязанности по воздержанию от действий законодательство, регулирующее отношения из сервитута, не предусматривает. Зато ГК РФ дает возможность требовать устранения всяких нарушений прав собственника или иного законного владельца, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В совокупности с таким способом защиты гражданских прав, как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абз. 3 ст. 12 ГК РФ), негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) дает такой же эффект, как и отрицательный сервитут.

Таким образом, суды при обращении собственника или иного законного владельца не с требованием устранить препятствия в пользовании своим имуществом, а с требованием об обязании соседа воздержаться от совершения действий, препятствующих реализации полномочий собственника либо законного владельца, должны принимать и рассматривать иски по существу по правилам абз. 3 ст. 12 и ст. 304 ГК РФ.

Наши выводы находят подтверждение в практике судов общей юрисдикции. В частности, в Справке о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений, подготовленной судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда, отмечается, что предметом негаторного иска могут являться требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользованию имуществом. Похожие примеры можно найти и в других судах. Так, по одному из дел о сносе самовольной постройки и запрещении строительства Абаканский городской суд Республики Хакасия указал, что согласно п. 1 ст. 1065 ГК РФ в совокупности с положением абз. 3 ст. 12 ГК РФ, устанавливающим в качестве способа защиты пресечение действий, создающих угрозу нарушения права, опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Таким образом, возможность наступления в будущем вредоносного результата является достаточным основанием для обращения в суд с иском о запрете деятельности, создающей подобную опасность (дело 2-3693/2009 // Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).

Может ли негаторным иском устанавливаться положительный сервитут?

Негаторным иском сервитут устанавливаться не может. Для этого существует специальная процедура, регламентированная п. 3 ст. 274 ГК РФ: сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На практике бывает весьма сложно отличить негаторный иск и требование об установлении сервитута, тем более что и первое, и второе в конечном счете могут быть направлены на стеснение соседа в целях наиболее полной реализации полномочий собственника. Такая тонкая грань позволяет некоторым недобросовестным участникам гражданских правоотношений прикрывать иск об установлении сервитута негаторным иском, например, с тем чтобы уйти от выплат по соглашению о сервитуте. В связи с этим возникает необходимость строгого разделения негаторных исков от исков об установлении сервитутов.

Основные отличия рассматриваемых исков состоят в следующем: для удовлетворения негаторного иска необходимо доказать, что препятствие в пользовании вещью стало следствием действий (бездействия) ответчика, тогда как требование об установлении сервитута связывается не с действием (бездействием) обязанного лица и зависит лишь от объективной необходимости использования чужой вещи. Более того, негаторный иск предъявляется только к лицу, чье действие (бездействие) носит противоправный характер. Для установления сервитута нет надобности устанавливать противоправность поведения ответчика.

Так, в суд обратился собственник одного помещения к собственнику другого помещения в этом же здании с негаторным иском. Предметом иска стало требование об устранении препятствий в пользовании имуществом путем беспрепятственного доступа в помещения истца через коридор ответчика. Требования истец обосновал тем, что ответчик запрещает проходить через свой коридор, в который выходит одна из дверей помещений истца. В ходе рассмотрения дела было установлено, что выход в коридор является запасным и сделан истцом недавно. Таким образом, ответчик не предпринимал каких-либо действий (бездействия), которые могли бы привести к нарушению прав истца. Кроме того, требуя от ответчика обеспечить доступ к запасному выходу, истец, по сути, требовал предоставления права пользования коридором, что представляет собой прикрытое требование об установлении сервитута.

Применяется ли негаторный иск для защиты сервитута?

Первоначально обладателю сервитута давался специальный иск, который назывался конфессорным. Предметом этого иска было требование субъекта сервитута, заявленное собственнику, о допуске истца к имуществу ответчика, устранении препятствий в пользовании его вещью. Современное законодательство специальных исков, направленных на защиту сервитутов, не знает. Но если исходить из того, что, во-первых, сервитут — это вещное право, следовательно, к нему применимы вещно-правовые способы защиты; во-вторых, сервитут выражается в возможности использовать вещь, следовательно, должен применяться вещно-правовой способ защиты, направленный на устранение препятствий в пользовании, то надлежащим следует считать негаторный иск (ст. 304, 305 ГК РФ).

Может ли негаторный иск использоваться для освобождения имущества от сервитута?

Закон содержит специальную норму, регулирующую отношения по прекращению сервитута, — ст. 276 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Таким образом, закон предусматривает два основания прекращения сервитута: 1) отпадение оснований, по которым был установлен сервитут; 2) невозможность использования земельного участка или иного объекта недвижимости в соответствии с его целевым назначением. В первом случае имущество используется по основанию, которое отпало, т.е. по отсутствующему, а значит, противоправному. Во втором случае сервитут как право пользования чужой собственностью «перевешивает» само право собственности, нарушая разумный баланс прав, что также можно назвать явлением противоправным.

Поскольку владение сервитутом становится действием противоправным, при этом сохраняется право собственности истца и он не лишен владения вещью, есть основания для предъявления негаторного иска. С другой стороны, негаторного иска в чистом виде здесь быть не может, так как к предмету его доказывания добавляются обстоятельства, указанные в ст. 276 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суды могут субсидиарно применять правила негаторного иска к случаям прекращения сервитута, не игнорируя самой процедуры прекращения сервитута. Негаторный иск может применяться судом не только как часть механизма прекращения сервитута, но и как средство устранения последствий прекращения сервитута. Например, чтобы освободить земельный участок, ранее обремененный сервитутом, прекращенным по решению суда, от строений, возведенных сервитуарием.

Может ли установление публичного сервитута преодолеваться предъявлением негаторного иска?

Возьмем, например, публичный сервитут, установленный по правилам ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

В связи с этим логично было бы предположить, что лицо, не согласное с установлением сервитута, должно оспаривать нормативный правовой акт в порядке гл. 24 ГПК РФ. Действительно, такие требования допустимы. Но это не означает, что лицо лишено возможности защищать свои права путем предъявления иска. В частности, гражданин, считающий, что сервитут установлен неправомерно, может обратиться в суд с негаторным иском, обосновывая противоправность использования его земельного участка недействительностью акта органа власти со ссылкой на ст. 13 ГК РФ.

Может ли публичный сервитут прекращаться путем предъявления негаторного иска?

Согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Таким образом, закон предусматривает только такой способ прекращения сервитута, как принятие акта об этом. Очевидно, что на самом деле оснований прекращения сервитута больше. Ими могут быть принятие нормативного правового акта, отменяющего действие акта, установившего сервитут; решение суда о признании нормативного правового акта, установившего сервитут, незаконным или недействительным и т.д.

Но наибольший интерес вызывает возможность прекращения публичного сервитута предъявлением негаторного иска, если общественные нужды, послужившие основанием установления сервитута, отпали, но уполномоченный орган власти не принимает акт об отмене сервитута. Полагаем, что в этом случае истец может только обжаловать бездействие органа власти в порядке гл. 25 ГПК РФ. Ссылка на ст. 13 ГК РФ не может считаться обоснованной, поскольку акт еще не вынесен.

При таких обстоятельствах негаторным иском может преодолеваться установление публичного сервитута. Прекращаться публичный сервитут негаторным иском не может.

Как должен разрешаться вопрос о применении сроков исковой давности по делам о выселении из жилого помещения?

В соответствии с п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое, исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Является ли иск о вселении, заявленный субъектом права общей долевой собственности на жилое помещение к другому сособственнику, негаторным иском?

Ответ на этот вопрос прямо зависит от ответа на другой, более широкий вопрос: применимы ли нормы негаторного иска к отношениям между участниками права общей долевой собственности? С одной стороны, надо давать отрицательный ответ уже только потому, что негаторный иск направлен на устранение препятствий в пользовании индивидуально-определенным имуществом, тогда как сособственникам принадлежит не конкретное имущество, а доля в праве. С другой стороны, как быть, если один сособственник препятствует другому пользоваться общим имуществом, тем более если соглашением или решением суда установлен порядок пользования имуществом, но этот порядок нарушается.

Однозначной практики судов общей юрисдикции не сложилось, однако из некоторых судебных актов Верховного Суда РФ можно сделать вывод о возможности применения норм негаторного иска к отношениям между участниками права общей долевой собственности. Причем один из них касался именно вопроса вселения в жилое помещение сособственника. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года приводится дело о возмещении убытков, причиненных невнесением платы.

Как видно из материалов дела, З. В., З. М., их совершеннолетняя дочь и внук зарегистрированы в спорном жилом помещении. Право собственности на эту квартиру в равных долях принадлежит З. В. и З. М. В спорный период плату за содержание и сохранение квартиры, а также за коммунальные услуги З. В. не вносил. Оплату за квартиру в полном объеме производит З. М. Отказывая в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков, причиненных невнесением платы, суд первой инстанции исходил из того, что в спорный период З. В. не пользовался квартирой и коммунальными услугами помимо своей воли, так как истцами ему чинились препятствия в пользовании квартирой, истцы пользовались всей квартирой, злоупотребляя своим правом. Решение районного суда было отменено судом кассационной инстанции. Поддерживая выводы кассационной инстанции, Верховный Суд РФ указал, что вынужденный характер непроживания З. В. в спорной квартире не является основанием для освобождения его от обязанности по внесению квартирной платы в соответствии со своей долей. Кроме того, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Поэтому З. В. вправе был требовать устранения всяких нарушений со стороны истцов его права собственника в отношении спорной квартиры.

Таким образом, Верховный Суд РФ косвенно подтвердил возможность истцов ссылаться при рассмотрении споров об их вселении в помещения, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, на правила ст. 304 ГК РФ.

Является ли разновидностью негаторного иска иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость?

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется[1].

Территориальное управление Росимущества обратилось в суд с иском о признании отсутствующим права собственности общества на 34 объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) степенью готовности 1,18 %, ссылаясь на то, что право собственности на данный объект зарегистрировано как на недвижимость, тогда как он не обладает ее признаками. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании территориальным управлением Росимущества ненадлежащего способа защиты, поскольку оно не владеет спорным объектом, а с иском о признании права собственности ответчика отсутствующим может обратиться только лицо, фактически владеющее имуществом. Самостоятельным основанием для отказа в иске суд признал также истечение исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа поддержали выводы суда первой инстанции. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и признала отсутствующим право собственности общества по следующим основаниям. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть 35 осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, является движимым имуществом. Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Спор по настоящему делу возник в отношении вещи – объекта незавершенного строительства, которым является благоустроенная площадка со степенью готовности 1,18%. Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в п. 38 постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Из исследованных судами по делу документов, в том числе акта о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) с указанием степени готовности объекта 1,18%, исходя из конструктивных элементов, приведенных судами при его описании (щебень, асфальтовое покрытие), спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно п. 38 постановления № 25 не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Судебная коллегия также не может согласиться с выводами судов о том, что государственная регистрация права собственности общества на спорный объект, не относящийся к недвижимому имуществу, не нарушает прав и законных интересов управления.36 Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. Таким образом, поскольку спорный объект является замощением, то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации заявленное по делу требование следует считать разновидностью негаторного иска. В соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется. В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется. Судебная коллегия также полагает, что иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота 37 и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 81 ГК РФ). Определение № 303-ЭС15-5520

[1] Обзор судебной практики ВС РФ N 1 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ 13.04.2016 (http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=10785).

[1] См.: Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко. М., 2013. С. 151-152.

[2] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.04.2013).