Как продать дом в равных долях

admin

Продажа дома с долями, принадлежащими разным собственникам

Вынуждена рассматривать возможность продать дом, где 1/2 доля моя лично, а вторая половина поделена в равных долях на бывшего мужа и двух детей (то есть по 1/8 дома каждому).

Бывший муж на продажу не согласен.

Вопрос: если муж откажется от покупки наших с детьми долей, то смогу ли я, как собственница преобладающей доли, продать дом целиком без его согласия, а потом просто отдать ему деньги за его 1/8 часть?

Ответы юристов (1)

Вынуждена рассматривать возможность продать дом, где 1/2 доля моя лично, а вторая половина поделена в равных долях на бывшего мужа и двух детей (то есть по 1/8 дома каждому). Бывший муж на продажу не согласен. Вопрос: если муж откажется от покупки наших с детьми долей, то смогу ли я, как собственница преобладающей доли, продать дом целиком без его согласия, а потом просто отдать ему деньги за его 1/8 часть?

Продать Вы можете лишь свою долю, долю мужа не имеете права, преобладающая доля никакого юридического значения иметь не будет. Продажа долей детей возможна только с согласия органов опеки и попечительства и только с предоставлением им равноценного (как минимум) жилья (доли) в другом месте (жилом помещении), поскольку законом прямо предусмотрено, что имущество детей не может быть уменьшено без соответствующей компенсации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как продать долю в частном доме?

после смерти жены,дом разделили на мужа и двух дочерей в равных долях.Отец по возрасту дом содержать и оплачивать не может.(дом со всеми удобствами и плата ежемесячная)Дети живут отдельно(хотя прописаны вместе с детьми в доме) и продавать дом не дают.Как отцу продать свою долю и купить себе 1ком. квартиру.Спасибо.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте! В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,
подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным
образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных статьей 250 ГК РФ Преимущественное право покупки, в частности: «1.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. »

Т.е., если найдется покупатель на долю в доме, и дети не воспользуются преимущественным правом, решить вопрос можно.

необходимо руководствоваться ст.250 Гражданского кодекса РФ: дети обладают правом преимущественной покупки выставляемой на продажу доли.О намерении продать долю нужно будет уведомить их письменной форме, указав стоимость и другие условия продажи (заказными письмами с уведомлениями о вручении и описью содержимого).

Если дети откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, Вы вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки дети имеют право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя.Уступка преимущественного права покупки доли не допускается

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как продать долю в доме если второй собственник против?

Здравствуйте! Нас три сестры.После смерти отца нам в наследство остался дом в равных долях.Двое из нас прописаны в этом доме,а третья нет,но проживает в доме лишь одна сестра.Я прописаная и та,которая не прописана ,мы двое хотим продать свои доли,но третья против продажи.Выкупать наши доли она отказывается и вот уже пять лет не платит коммунальные услуги.Долги растут ежемесячно.Как можно повлиять на неё,чтобы продать дом,если она не соглашается? И какие вообще права мы имеем на продажу дома? Спасибо.

Ответы юристов (5)

Заставить или как то повлиять на сестру, чтобы она продала дом, невозможно. Вы можете только продать свои доли.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Есть вопрос к юристу?

Вы можете выкупить долю сестры (которая против продажи) по решению суда за рыночную цену, а затем продать дом целиком. Такое возможно, и похожие судебные решения есть. Но это не простой процесс (в вашем случае).

В таком случае Ваша сестра принудительно продаст долю Вам, вы заплатите её денег, и продадите лом целиком. Могу провести с ней переговоры, показать решения судов и попробовать убедить ее добровольно согласиться на продажу или выступить вашим представителем в суде.

Положительные решения судов по аналогичным делам ЕСТЬ и доступны в интернете на сайтах самих судов.

Уточнение клиента

Спасибо за консультацию.Доля стоит не дёшево.Дом находится в коттеджном посёлке в 25-ти км от Москвы.И таких денег соответственно у нас нет.Вот если бы можно было подать в суд на принудительную продажу,учитавая что оплату коммунальных платяжей она не производит.

06 Мая 2014, 19:47

Принудительно заставить продать долю невозможно и через суд, даже если есть долг за оплату коммунальных платежей.

1. Убедить в досудебном порядке, показать решения судов, объяснить, что смысла судиться нет — она все равно остается без доли.

2. Просудиться, занять Вам денег, или взять ипотеку под залог другого объекта, на эти деньги выкупить через суд долю сестры — и сразу продать Ваш дом целиком.

3. Оставить все как есть.

PS: принудительная продажа может быть только Вам, но не третьему лицу. К сожалению суд не обяжет вашу сестру продать долю 3-ему лицу, и это правильно, а то давно (теоретически) могли бы видеть посторонних людей в своем доме.

сколько кв.метров площадь дома?

Добрый вечер Елена!

Про принудительную продажу дома я, честно, не слышал. Поэтому такой вариант Вам не могу предлагать.

Поскольку продать хотите вы с сестрой, то вариант про преимущественное право покупки к Вам также не относится.

Попробую предложить несколько рискованный вариант — но все же лучше чем ничего.

Есть задолженность по коммунальным платежам, как вы сказали за 5 лет, наверняка сумма уже более чем приличная.

Поскольку обязанность содержания общего имущества лежит на всех собственниках, то часть долга и Ваша. Но, как я понял, в доме проживает сестра, которая не хочет его продавать. И соответственно коммунальные платежи (газ, электричество, вода) растут благодаря ей.

Вы можете со второй сестрой погасить все долги по коммуналке, затем предъявить регресные требования к Вашей упрямой сестре. В суде, я думаю, сможете доказать, что не проживаете там, а соответственно коммунальные услуги должна оплачивать сестра, которая их фактически использует.

Раз уж Ваша сестра не платит 5 лет, то, видимо, на то есть серьезная финансовая причина.

Получив решение суда о взыскании с Вашей сестры задолженности, передаете исполнительный лист для возбуждения исполнительного производства. Приставы, не взыскав денежные средства, наложат арест на ее долю в доме и выставят ее на торги.

И вот тут появляется риск — в регионах (в глубинке) эта доля никому не нужна, а потому, после проведения трех торгов ее обычно предлагают взыскателю в соответствии со ст.87 Закона об исполнительном производстве. Но как в Москве и области — не знаю.

В итоге доля перейдет к Вам. Разницу в стоимости доли и суммой долга Вы перечислите приставам (я думаю за все время исполнительного производства Вы найдете покупателя и рассчитаетесь после продажи дома).

Вобщем — как вариант. Может в ходе всех этих процессов Ваша сестра сама согласится на продажу.

Ваша оценка ответа на вопрос важна для меня

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могу ли я продать свою долю дома, без соглашения других

после смерти отца, дом по наследству перешел в равных долях, на троих( мне, маме, сестре)у меня своя семья, двое маленьких детей. Дом находится в ужасном состоянии, мать не соглашается его продовать, и денег нет у нее, чтобы мне отдать. Ещё в доме прописан брат ( он скоро приедит, и у него нашли закрытый туберкулез). Могу ли я продать свою долю без их согласия, и что мне для этого необходимо сделать?

Ответы юристов (2)

Как можно сделать вывод из Вашего сообщения, наследников трое, а значит у Вас имеется 1/3 доли на дом.

Продать Вы сможете только свою долю в наследстве, да и то, сначала Вам нужно письменно известить других наследников, так как они тоже владеют долями на этот дом, о намерении Вас продать свою долю (это обязанность прописана в Жилищном Кодексе РФ).

А чтобы Вы могли продать дом, Вам нужно, как вариант, сначала купить оставшиеся доли у других наследников.

Надеюсь мой ответ поможет Вам.

С уважением, Микрюков Алексей

Вы можете распоряжаться своей собственность на ваше усмотрение.

Но, правом приоритетного приобретения вашей доли будет у ваших дольщиков.

Вам необходимо, под расписку, или почтой заказным письмом с уведомлением уведомить каждого из них о намерении продать долю за определенную сумму, предоставив им письменное заявление о продаже своей доли.

Ждать ответ в течение месяца, после чего можете продавать сторонним лицам.

Но, имейте ввиду, что сумма предложенная вами свои дольщикам не должна быть меньше, фактически проданной доли.

В противном случае ваш договор со сторонним лицом будет обжалован и признан не действительным.

С уважением, Анатолий Старостенко.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.