Как продать приватизированную землю

admin

Оглавление:

Как продать приватизированный дачный участок?

Здравствуйте. Купили в 2015 году дачный участок с постройками (дом+баня+хозблок).

Приватизировали в 2016 году, сейчас хотим продать. В кадастровом паспорте земельного участка не указаны постройки или они там не должны указываться? Скажите пожалуйста как должна пройти купля-продажа? Куда обратиться в первую очередь? С чего начать?

Ответы юристов (2)

Добрый день, в кадастровом паспорте на земельный участок указываются только те объекты которые стоят на кадастровом учете и которые были связаны с земельным участком. Варианта продажи два — первый это продаете земельный участок без указания построек (с отнесением их стоимости на землю), соответственно ставить на кадастровый учет их будет уже новый собственник; второй — это самостоятельно вызывать кадастровых инженеров и ставить их на учет, и только после этого совершать сделку купли продажи земельного участка построек.

Уточнение клиента

Мы решили выбрать первый вариант. Нам с покупателем надо обратиться в рег палату? От мужа нужна нотариально заверенное разрешение на продажу? Так как я приватизировала на себя.

24 Апреля 2017, 16:53

Вы с покупателем обращаетесь в МФЦ (т.к. в большинстве регионов напрямую Росреестр от физ лиц документы уже не принимает). Подаете договор купли продажи и акт приема передачи в 3-х экземплярах, + нотариально заверенное согласие супруга на продажу, гос. пошлину можно оплатить на месте.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Какие налоги и сборы необходимо оплатить при заключении договора купли-продажи земельного участка для ведения ОСГ?

В процессе заключения договора купли-продажи земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства, размеры которого не превышают норм бесплатной приватизации, Вам необходимо будет оплатить определенные налоги и сборы.

Таким образом, по уплате налога:

1) если в отчетном (календарном) году сделка по продаже этого земельного участка осуществляется впервые и земельный участок находится в собственности гражданина более трех лет (это правило не распространяется на земельные участки получены физическими лицами по наследству), то операция не облагается;

2) если хотя бы одна из вышеуказанных условий не выполняется, то указанная операция по купле-продаже земельного участка подлежит уплате налога на доходы физических лиц по ставке 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого земельного участка .

Если стороной договора купли-продажи является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи (обмена).

Так, если покупателем земельного участка выступает юридическое лицо и не выполняются условия, при которых сделка не облагается налогом, то юридическому лицу необходимо уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 5% как налоговому агенту. Также юридическое лицо-покупатель в качестве налогового агента платит и 1,5% военного сбора.

В случае, если покупателем является физическое лицо, то налог на доходы физических лиц по ставке 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи платит именно физическое лицо. В том числе необходимо оплатить и 1,5% военного сбора.

Также необходимо учесть, что за удостоверение договоров отчуждения земельных участков физическим лицом исчисляется и взимается государственная пошлина в размере 1% от суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан.

Чтобы избежать неприятных неожиданных обстоятельств, которые могут возникнуть в дальнейшем использовании земельного участка, который вы намерены приобрести, специалисты Ассоциации «Земельный союз Украины» проведут аудит участка, включающего в себя ряд детальных проверок правоустанавливающих документов, документации по землеустройству, наличие ограничений (обременений) в использовании земельного участка и др.

Заказать услугу можно по телефонам:

+38 (044) 384-08-66,

+38 (044) 384-08-68,

+38 (050) 698-13-27

или отправив запрос на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Земельный участок: как правильно купить

Парадокс, но прямой, официальный путь к желанному земельному участку может быть запутаннее обходного — теневого или полутеневого. Что выгоднее: купить уже «готовый» приватизированный участок, или же использовать свое право на бесплатное оформление земли в собственность? В продолжение темы (см. «ВД», № 45, 2005г., с. 50-52) журналисты «ВД» выясняли альтернативные варианты превращения обычного гражданина в счастливого землепользователя.

Земельный участок: попытка № 5

На самом деле, бесплатно приватизировать положенный по Земельному кодексу каждому гражданину земельный участок не так просто как кажется, по крайней мере, не во всех регионах. Однако тем, кто все-таки решил использовать свое право на бесплатную приватизацию земельного участка (см. таблицу), эксперты дают несколько рекомендаций в борьбе с «ветряными мельницами» чиновничьей бюрократии и беззакония. В частности, при составлении заявления специалисты советуют указывать точный адрес желаемого участка. «Надо обследовать жилые зоны, и где есть достаточно свободного места, называть номером соседнего дома с дополнением «а», например, Саврасова, 5а,— говорит один из столичных риелторов, не пожелавший назваться. — Только эту заявку, с адресом свободного места, сразу надо официально направлять в управление по земресурсам и землеустройству, вместо того, чтобы предварительно консультироваться с землеустроителем. Землеустроители могут «срисовать тему», позвонить своему дежурному подставному лицу, и пока вы будете ходить по всем инстанциям, этот участок продадут — вы и глазом не успеете моргнуть». Поэтому заявку необходимо отправлять почтой, чтобы ее получение было зафиксировано в соответствующей инстанции и пронумеровано. Такое подтверждение того, что вы были первым претендентом, а не 13-м, по крайней мере, может улучшить ваши шансы в суде, убеждают эксперты. Учитывая все вышесказанное, специалисты не советуют играть с местными властями в игры по получению бесплатной земли, по крайней мере, быть при этом очень и очень осторожными.

Садоводы-дачники

Приватизировать земельный участок можно через садовое товарищество или дачный кооператив, где участки пайщиков могут составлять до 12 соток, советует Виталий Громов, президент АН «Светлана». Если район, в котором таковой находится, вас устраивает, надо выяснить, есть ли здесь свободные участки. А также имеются ли кандидаты на исключение из товарищества, например, по причине неуплаты членских взносов, или заброшенности закрепленной территории. Необходимо выяснить, приватизирован ли участок, в таком случае его придется выкупать по той цене, на которой вы сойдетесь с прежним владельцем. Если же земля находится в «свободном плавании», то тогда надо написать заявление о вступлении в кооператив на имя председателя, заплатить вступительный взнос и произвести еще ряд платежей, предусмотренных уставом, например, на создание инфраструктуры товарищества и пр. После чего, собственно, можно приступать к приватизации участка. Кстати, сами председатели зачастую берутся выступить посредником в этом процессе, разумеется, за определенную сумму вознаграждения (от $100 до нескольких тысяч — прим. «ВД»). Если цена, запрошенная за услуги, адекватна, на это можно и даже, зачастую, стоит пойти. Потому как руководство садовых товариществ или кооперативов обычно имеет в этом деле опыт, а также связи и знакомства в местных органах власти. Поэтому с его участием вы получите акт собственности на землю быстрее, сэкономив при этом достаточно нервных клеток на общении с чиновниками.

Однако этот вариант, как, впрочем, и все остальные, грешит шероховатостями. Во-первых, как утверждают риелторы, многие товарищества имеют весьма выгодное географическое расположение, что привлекает множество «клиентов», желающих получит землю практически даром. Примером такового может быть кооператив «Огородник» в Конче-Заспе под Киевом, которую, по слухам, облюбовали украинские олигархи, из-за чего цена за сотку земли тут достигла рекордных отметок — до $15 тыс. и выше. «Вступить в такое товарищество не всегда легко, — утверждает г-н Громов. — Без блата не обойдешься».

Перестроим хатку

Получить земельный участок можно, купив дом-развалюшку на неприватизированном участке. Разумеется, прежде чем его покупать, необходимо проверить, если ли у хозяина акт собственности на дом. Если здание приватизировано, это означает, что оно построено законно, в положенном для этого месте. А, следовательно, вы не будете иметь проблем и с новым строительством. «Кроме того, надо убедиться в наличии разрешения о выделении земли, — рекомендует Оксана Бондарь, агент по продаже недвижимости АН «Инфовит». — Особенно внимательно надо смотреть на формулировки относительно землеотвода. В них могут быть неточности, способные вам прибавить головной боли. В частности, я помню пример, когда в разрешении на имя продавца недвижимости было написано, что земля выделяется под ведение личного хозяйства и строительства. А новый владелец хотел строить, и чтобы это стало реальным, необходимо было поменять очередность слов, в частности, акцент сделать на строительстве. Это, конечно, делается бесплатно, но занимает время, разумеется, добавляет хлопот».

Оптимальный вариант

По мнению «ВД», наиболее выгодно приобретать уже приватизированную землю. В случае, если вы не намерены тратиться на возведение жилья, еще лучше, если на участке уже возведен и приватизирован дом, который вас устраивает по планировке, дизайну и, разумеется, цене. «Все формальные вопросы легче решать, когда ваш предшественник уже выполнил основную «черную работу» по приватизации участка, жилья», — убежден Виталий Громов. Прозрачны и понятны накладные расходы. Помимо оплаты услуг нотариуса, маклера, землеучредителя, который переоформляет план землеотвода, при покупке приватизированной недвижимости необходимо уплатить госпошлину и взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от ее стоимости в каждом случае. Именно из-за простоты и прозрачности этот вариант считается наиболее востребованным среди покупателей, на него приходится до 70% сделок.

«Большинство наших клиентов стараются купить уже приватизированную землю, — утверждает Виталий Громов. — Потому что с нашим государством в шутки играть нельзя. Подвохи могут быть на каждом шагу, зачастую оттуда, откуда их не ждут. Например, вы купили землю, предназначенную для ведения сельского хозяйства, а в перспективе планируете на ней строить. Однако нет никакой гарантии того, что в период, пока вы будете заниматься изменением целевого назначения участка, власти не наложат мораторий на какие-либо манипуляции с землями этого типа. Таким образом, вы рискуете «пролететь» со строительством и вынуждены будете на полученной площади выращивать картошку да лучок».

СПРАВКА «ВД»

Процедура землеотвода, прописанная в Земельном кодексе, выглядит настолько демократичной, что получить положенный земельный участок, на первый взгляд, кажется просто. Впрочем на практике ситуация складывается отнюдь не так гладко, особенно в регионах, где земля пользуется наибольшим спросом. Среди таковых, в частности, города-миллионники в промышленно развитых регионах: Донецк, Днепропетровск, Львов, Одесса, Киев, а также Одесская, Киевская области и Крым. На сегодняшний день стоимость одной сотки земли в этих населенных пунктах, а также в их городах-спутниках, составляет от $2 тыс. до $15 тыс., а в некоторых районах — $50 тыс.-$70 тыс. Распределение коммунальных и государственных земель в наиболее привлекательных городах и регионах чиновники местных властей давно уже поставили на поток. Схема унифицирована и достаточно проста: имеющиеся в наличии свободные «дармовые» участки оформляют, как положено по закону, бесплатно, на подставных лиц, не воспользовавшихся земельным «бонусом», например, близких и дальних родственников. И тут же перепродают на вторичном рынке, но уже по рыночным ценам. Желающие бесплатно приватизировать полагающийся надел «футболятся» различными инстанциями всеми законными и незаконными методами. Например, в Киеве отказывают каждому третьему соискателю. Поводы могут быть самые разные. Так, Госкомзем в ходе проверки летом прошлом года выявил весьма пикантный факт нарушения Земельного кодекса Киевским управлением земельных ресурсов. Им было отказано в выделении земельного участка под индивидуальное строительство частного дома в поселке Пуща-Водица Оболонского района. Мотивом для этого стало отсутствие детального плана территории указанного населенного пункта, без которого, якобы, никакое строительство невозможно. Но в то же время это обстоятельство не помешало той же чиновничьей руке согласовать передачу земельного участка по тому же адресу одному из депутатов Киевсовета. Кроме того, на практике неугодному соискателю под разными предлогами могут предложить участок в менее перспективных районах, другими словами, на задворках, тем самым вынуждая его отказаться от реализации своего законного права на землю. Хотя по закону на землеотвод полагается один месяц, для человека «с улицы» эта процедура затягивается от полугода до нескольких лет. При этом, как утверждают люди, имеющие соответствующий опыт, оперативность подготовки проекта землеотвода сверхурочно стоит от 100 до 1,5 тыс. грн. Впрочем, взятки, по убеждению экспертов, не являются гарантией того, что землю вам все же выделят. Последнее решение все равно за местным советом. Если депутаты проголосуют «за», считайте, вам повезло. Если «против», значит, и время, и деньги попросту выброшены на ветер. При этом судиться, как показывает практика, бесполезно, т.к. «фемида» зачастую находится «в доле» с коррупционерами.

Как продать часть приватизированного участка земли

У меня есть в собственности участок под застройку размером 20 соток, я хочу продать часть участка (5 соток). Участок приватизирован, все документы в порядке. Но есть одна проблема. Мне говорят, что я не могу продать часть участка и якобы я должна его сначала разделить, оформить наново все документы, только уже на две эти части участка, а потом уже продавать. Правда ли это. Подскажите, как решить эту проблему! В каком законе, какой статье, я могу найти ответ на свой вопрос. Спасибо. Очень жду ответа.

В ст. 79 ЗК Украины земельный участок определяется как часть земной поверхности с установленными границами, с соответствующим месторасположением, с установленными на нее правами. В вашем случае для того, чтобы продать часть земельного участка, необходимо провести выделение части участка по проекту земельного отвода, оформить отдельный гос.акт, а тогда уже готовить пакет документов для нотариально удостоверенной сделки отчуждения участка. Ваша ситуация прописана в Земельном кодексе Украины и Законе Украины «О землеустройстве».

Теперь при купле-продаже земли выписку из Госкадастра можно быстро оформить прямо у нотариуса

По мнению экспертов, это существенно облегчит получение необходимых землевладельцам документов и исключит возможность коррупции в данной сфере

Недавно произошло событие, которое может значительно упростить оформление документов на землю. Вступило в силу постановление Кабинета министров Украины, позволяющее нотариусам, а их в Украине около 6 тысяч 500, иметь доступ к электронной базе данных Государственного земельного кадастра для получения из нее выписок. Электронная услуга «Предоставление нотариусам доступа в Государственный земельный кадастр» разработана при содействии Министерства юстиции специалистами Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (ранее Госагентство по земельным ресурсам) в рамках кампании по делегированию части полномочий и децентрализации в сфере земельных отношений.

По мнению экспертов, новый порядок существенно облегчит получение документов на землю и исключит возможность коррупции в данной сфере. Кстати, согласно официальной статистике, ежегодно выдается около миллиона таких документов. Только в этом году, по состоянию на начало августа, гражданам и организациям страны было предоставлено 563 тысячи 826 выписок из кадастровой системы.

Выписка — это документ, подтверждающий наличие сведений о конкретном участке в Государственном земельном кадастре и содержащий данные о площади участка, целевом назначении, ограничении в использовании, составе земельных угодий и другие сведения. Выписка из кадастра, как справка из БТИ на квартиру, оформляется для сделки купли-продажи имущества и подтверждает право владельца на реализацию, дарение и завещание участка.

Действует выписка из кадастра в течение трех месяцев с момента ее выдачи. Но есть исключения. Бессрочными являются выписка о земельном участке для оформления права на наследство и документ, который выдается для подтверждения государственной регистрации земли или внесения в кадастр других сведений.

До недавнего времени право выдавать выписки имели только кадастровые регистраторы. Как отметил председатель Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Максим Мартынюк, делегируя эти полномочия нотариусам, его организация стремится снизить уровень централизации предоставления услуг в сфере земельных отношений. Кроме того, уменьшается нагрузка на кадастровых регистраторов, что повысит уровень комфорта для граждан. Все необходимые для осуществления земельных сделок справки теперь можно получить в одном месте — непосредственно у нотариуса.

О новшествах, связанных с получением выписок из земельного кадастра, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:

— Сейчас нотариусам предоставили доступ к кадастру. Но для этого они должны выполнить определенные условия, в первую очередь — иметь техническое и программное обеспечение, соответствующее довольно жестким требованиям. По приблизительным подсчетам, для того чтобы подключиться к кадастру, нам необходимо потратить 10—13 тысяч гривен, кому-то это обойдется дешевле. Но в любом случае такой шаг необходим, поскольку существенно облегчает и ускоряет проведение сделки. Да и безопасность ее увеличивается, так как при малейших подозрениях можно проверить информацию об участке прямо на месте.

Те нотариусы, которые активно работают с недвижимостью, уже готовятся подключаться к земельному кадастру. Согласно моей информации, 16 киевских нотариусов имеют доступ к данному реестру. Мы тоже вскоре его получим.

— Сколько стоят выписки из кадастра?

— Недорого, 53 гривни. Но следует учесть, что нотариусы имеют гораздо меньше полномочий, чем кадастровые регистраторы, и могут подключаться к базе данных и выдавать выписку только в связи с совершением нотариальных действий, то есть при купле-продаже, дарении, наследовании земли и так далее.

— А если владелец участка просто попросит оформить ему выписку на всякий случай?

— Тогда нотариус будет вынужден отказать. То есть заглянуть в реестр, чтобы убедиться, что этот человек действительно является владельцем земли, нотариус сможет. Но никаких документов не выдаст. В этом случае нужно обращаться к кадастровому регистратору.

— Как нотариус удостоверится в том, что обратившийся к нему человек имеет право на получение выписки из реестра?

— Специалист обязательно проверяет паспорт и документ, подтверждающий право собственности на этот земельный участок. Такими документами являются договор купли-продажи или мены, дарственная, государственный акт или свидетельство о наследовании.

— Потенциальный покупатель может получить информацию из кадастра об этой земле, ее владельце и истории?

— Нет. Ведь он пока никакого отношения к участку не имеет, а притвориться покупателем может кто угодно. Но продавец в присутствии покупателя может попросить нотариуса предоставить такую информацию. Правда, только после того, как нотариус проверит правоустанавливающие документы владельца, — подытожила Людмила Шандыба.

Стоит отметить, что предоставление нотариусам доступа к кадастру является очередным этапом реформирования системы земельных отношений. Напомним, что с 1 июля нынешнего года в Украине начал работу электронный сервис по получению выписок из Государственного земельного кадастра. Новая услуга дает возможность заказать и оплатить выписку через Интернет, а получить сам документ в ближайшем центре административных услуг. О готовности выписки человеку сообщают по электронной почте.

Для заказа выписки в режиме онлайн нужно зайти на сайт Публичной кадастровой карты и найти свой участок или по кадастровому номеру, или прямо на карте. При клике мышью на нужном участке появляется окошко с короткой информацией о земле. В этом окошке есть ссылка «Заказать выписку». Зайдя по ней, необходимо указать свои паспортные данные и данные правоустанавливающего документа на землю. Обязательно следует сообщить электронный адрес, куда придет информация о том, где и когда можно получить свою выписку. Услуга стоит 53 гривни и оплачивается карточкой в режиме онлайн.