Оформление купли-продажи земельного участка в регистрационной палате

admin

Оглавление:

Купля-продажа земельного участка — оформление, регистрация, необходимые документы.

Купля-продажа земельного участка — оформление, необходимые документы.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что в сделках по купле-продаже могут участвовать только те участки земли, которые прошли кадастровый учет на государственном уровне. Кадастровый учет позволяет участку получить индивидуальные характеристики, однозначно выделяющие землю среди других участков. Кадастровая земля обязательно получает личный кадастровый номер. Если участок был поставлен на кадастровый учет, проблем с его продажей возникнуть не должно. А вот если кадастр не пройден, перед заключением сделки нужно будет побегать по инстанциям.

Оформление купли-продажи земельного участка

Почему участок может быть не поставлен на учет при получении в собственность прошлым владельцем? Проблема в том, что земельная реформа предусматривала передачу земли в личную собственность тому владельцу, который обладал на нее законными правами в момент приватизации. Фактического владельца можно определить достаточно быстро, а вот составление описаний границ всех российских земельных участков – процесс, который мог растянуться на долгие года. Государство приняло решение передавать право собственности на занятые земли в кратчайшие сроки для тех владельцев, которые не имеют споров с соседями.

Постановление предусматривало составление описаний земельных участков только в том случае, если по земле будет совершена первая сделка. Поэтому, если участок с момента земельной реформы еще не перепродавался, описания по нему может и не быть, и это вполне законно.

Как проводится кадастровый учет?

Для проведения государственного кадастрового учета участков земли разработана единая методика, которая в должна использоваться на всей территории РФ в обязательном порядке. Заинтересованные правообладатели лично, либо через уполномоченных лиц, подают заявки и правоустанавливающие документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно предоставляются документы о проведенном межевании участков. Что касается межевания, то оно представляет собой проведение работ по определению границ земельных участков на местности, с закреплением определенных границ специальными межевыми знаками. Также, проводится определения координат границ, с занесением их в документацию. Работы проводятся лишь для тех земельных участков, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально зарегистрированы в юстиции, то он должен иметь кадастровый номер и официально определенные границы, обозначенные на кадастровом плане. Такой участок можно продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь в том случае, если действия совершаются со всем участком, а не с его частью. Если же есть необходимость продажи части земельного участка, либо разделения земельного участка, находящегося по документам в общей собственности, придется провести его дополнительное межевание. Каждая часть земельного участка при этом должна сопровождаться однозначным описанием. После проведения межевания каждая часть ставится на отдельный кадастровый учет, в результате чего дается несколько кадастровых номеров для каждого участка, и делящаяся земля уже не считается единым целым.

Образуется несколько новых объектов недвижимости, коими и являются делящиеся земельные участки. Право на владение каждым новым участком необходимо зарегистрировать в государственном учреждении, и только потом можно приступать к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. После проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) земельных участков, удостоверенные в законном порядке.

Оформление купчей

Граждане Российской Федерации, имеющие в частной собственности участки земли для ведения дачного, личного подсобного, садового хозяйства, либо под индивидуальное строительство и возведение хозяйственных построек, имеют право продавать личные участки другим российским гражданам, независимо от того, когда были получены права собственности на землю, подлежащую продаже. Земельный участок продается собственником через составление договора купли-продажи или купчей, которая должна быть зарегистрирована в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее Регистрационная палата). Купчая должна быть составлена исключительно в письменной форме, в рамках одного документа, который подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение договора купли-продажи не обязательно, но рекомендовано.

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

Договор должен включать в себя пункт, регламентирующий права и обязанности для каждой стороны. Действующее законодательство указывает на то, что в договоре также должен присутствовать предмет договора, стоимость и обременения земельного участка, если таковые существуют. Все остальные условия (к примеру, порядок проведения расчетов), включаются в купчую только по взаимному согласию покупателя и продавца. При заключении договора продавец должен предоставить нотариусу официальный документ, который подтверждает имеющееся право собственности на недвижимость. Это может быть временное свидетельство или государственный акт. Договор дополняется планом земельного участка, который должен присутствовать в обязательном порядке. Не допускается использование собственником купленного участка земли не по целевому назначению. Стоит отметить, что потенциальными покупателями участков признаются физические и юридические лица, статус которых не противоречит закону РСФСР «О приватизации».

Документы, предоставляемые при заключении договора

При удостоверении и заключении договора купли продажи участка, стороны обязаны предоставить нотариусу или уполномоченным должностным лицам следующие документы.

• Паспорт или заменяющий документ.

• Справка о принадлежности недвижимого имущества из БТИ.

• Документ на право собственности, касающийся как земельного участка, так и дома, если таковой имеется. К этой категории, в зависимости от оснований получения недвижимости в собственность, можно отнести всевозможные нотариально заверенные договоры, нотариально заверенные свидетельства, выдаваемые БТИ удостоверения, решения суда и прочее.

• Если недвижимость была получена по наследству или в дар, то нужно предоставить справку из налоговой инспекции о том, что собственник не имеет задолженности, касающейся налога на полученное по наследству недвижимое имущество.

• Если имущество покупалось супругами в браке, от супруга нужно получить согласие на отчуждение.

• Свидетельства из Комитета по землеустройству, выписки из земельной книги или любые другие документы, которые подтверждают правовой режим земельного участка и расположение на ней недвижимости.

• Справка об отсутствии или наличии обременения имущества, касающегося права пользования третьими лицами, которая предоставляется по данным паспортного учета.

• Если имущество находится в долевой собственности и один из участников хочет продать свою долю, нужно предоставить подтверждение извещения всех остальных участников о цене продажи и факте продажи.

Извещение оформляется в форме заявления участников долевой собственности, в которых подтверждается факт известности всех условий продажи долевой собственности. В заявлении также прописывается отказ участников от преимущественной покупки доли собственности. Как вариант, можно предоставить свидетельство из нотариальной конторы, согласно которому заявление продавца было передано участниками долевой собственности.

Подробнее о договоре купли-продажи земельных участков:

Государственная пошлина

Размер госпошлины, которую надо заплатить за регистрацию, зависит от вида разрешенного использования участка. Он указывается в кадастровом паспорте. Размеры госпошлин установлены статьей 333.33 Налогового кодекса РФ:

• Если на земельном участке будет размещаться гараж, то госпошлина для физических лиц за регистрацию составит 1000 рублей, для организаций – 15 000 рублей;

• Если на участке планируется построить жилой дом, то размер госпошлины зависит от того, как участок переходит в собственность. Надо будет заплатить за договор дарения и за права на недвижимость (фиксируется в ЕГРП). В итоге суммы к уплате составят 1000 рублей и по 500 рублей с покупателя и продавца;

• Госпошлина за регистрации права собственности на участок, который предназначен для дачного хозяйства, огородничества или садоводства составляет 200 рублей. Это прописано в 24 пункте первой статьи 333.33 Налогового кодекса РФ;

Документы, прилагаемые к договору купли-продажи земельного участка

В зависимости от того, по какой недвижимости заключается договор купли-продажи, к купчей прилагается следующий пакет документов.

• Чертеж границ или план участка земли (для всех типов недвижимости).

• Сводная оценочная ведомость на строения, сооружения и помещения, находящиеся на земельном участке (если в договор включаются соответствующие объекты).

• Перечень условий конкурсного приобретения участка (если земля продается по конкурсу).

• Требования залогодержателя, касательные имеющейся задолженности (при обременении объекта договора залогом).

• Доверенность уполномоченного сторонами договора лица выступать от их имени в процессе заключения договора купли-продажи.

Отмечу, что продавец несет полную ответственность за то, что информация в чертеже границ или в плане земельного участка абсолютно достоверна. Также, имеет место ответственность продавца за достоверность информации по имущественным правам и возможным претензиям юридических и физических лиц к объекту купли-продажи, даже если продавец о них не знает (права владения, собственности, залога и аренды всего объекта или части объекта договора, включая возможные ограничения, которые налагаются специальным режимом земельного использования).

Регистрация купли-продажи земельного участка

Купчую на земельный участок нужно регистрировать в ЕГРП (Единый госреестр прав), что регламентируется Законом РФ «О государственной регистрации». Госрегистрация недвижимого имущества, а также сделок по недвижимости на территории Московской области, находится в ведомости Федеральной службы государственной регистрации, кадастры и картографии. Данное учреждение занимается регистрацией прав собственности, прав хозяйственного ведения и прав оперативного управления недвижимым имуществом. После регистрации выдается свидетельство о правах. Акты госорганов и органов местного самоуправления, равно как и нотариальные свидетельства и решения судебных органов, могут являться основанием для выдачи данного свидетельства. Также, основанием может являться факт исполнения договоров по недвижимости.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать сделку по купле-продаже земельного участка, нужно предоставить в государственные органы следующие документы.

• Заявление установленного образца.

• Свидетельство, договор или другой правоустанавливающий документ, который подтвердит возникновение, изменение, прекращение или обременение прав на участок. Предоставляется копия и оригинал.

• Подтверждающий документ, касающийся исполнения сторонами всех обязательств по земельному участку, прописанных в договоре.

• Кадастровый план (определяющий документ по земельному участку).

• Платежка по оплате регистрационного сбора.

• Заявление на изготовление и сбор документов, которое одновременно является договором на предоставление соответствующей услуги.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

До 2008 года учреждением называлось Федеральная регистрационная служба. Именно этот орган занимается организацией единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сотрудники этого органа принимают заявление и в течение нескольких дней должны рассмотреть его в течение двух рабочих дней. Они сами направляют запросы в необходимые организации. Сотрудники проводят работу по сбору документов. Подготовить документы должны организации, которые получат соответствующие запросы, в течение десяти дней. Далее документы передаются в инстанцию, а также с ними направляется счет на оплату работы (тарифы утверждены на государственном уровне). Далее сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщают заявителю о необходимости уплатить определенную сумму за проделанную работу.

Когда оплата проведена, то происходит регистрация прав на недвижимости и сделки купли-продажи. Если оплата не произведена, то документы считаются не поступившими, а сделка признается недействительной.

Оформление купли-продажи земельного участка

Любые сделки с недвижимостью должны быть тщательно оформлены. При малейшей ошибке покупатель рискует в будущем потерять свою собственность. Существуют юридические тонкости, с учетом которых приобретатель земельного участка может чувствовать себя защищенным с правовой точки зрения.

Порядок оформления купли продажи земельного участка

Первым этапом оформления процедуры купли-продажи земли должно стать заключение договора между покупателем и продавцом. За составлением этого документа лучше всего обратиться к юристу, который поможет учесть в документе все нюансы сделки, например, стоит ли участке дом или другие постройки. На момент заключения договора участок должен быть надлежащим образом оформлен, то есть иметь кадастровый паспорт. Без этого документа совершать сделку не рекомендуется.

Правило оформления требует подписание соглашения обоими участниками сделки. Впоследствии документ может быть заверен нотариусом по желанию сторон или в ряде случаев, определенных федеральным законодательством. Если в сделке участвуют дети, необходимо решение органов опеки по поводу соблюдения прав несовершеннолетних при продаже земли. За этим документом лучше обратиться заранее в связи с загруженностью этой службы в ряде регионов.

Покупатель должен зарегистрировать передачу прав, собрав необходимый пакет документов и обратившись в Росреестр или в МФЦ. Новый собственник может это сделать как лично, так и по доверенности. К документам необходимо приложить заполненное заявление на оформление права собственности. Пред обращением в Росреестр следует оплатить пошлину за регистрационные действия.

Документы для оформления купли продажи земельного участка

При обращении в Росреестр покупатель должен будет предоставить полный пакет документов:

  • заявление, которое можно скачать на сайте Росреестра заранее или получить в бумажном виде на месте;
  • паспорта покупателя и продавца или доверенность, если документы на оформление собственности подает представитель;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый план участка;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю предыдущего владельца.Если земля покупается у государства, понадобится письменное решение муниципалитета о предоставлении конкретного участка;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки;
  • сертификат о получении субсидии на покупку земли, если он у вас имеется;
  • разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если участок частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему.

Перед передачей документов в Росреестр следует снять с них копии и хранить их до получения свидетельства о праве собственности. Это поможет восстановить документ в случае утери.

Оформление купли продажи земельного участка в МФЦ

Подать документы на оформление участка можно не только в отделение Росреестра, но и в МФЦ в вашем населенном пункте. Список документов будет тем же, что и при подаче заявки непосредственно в Росреестр. При необходимости сотрудники службы могут запросить дополнительные бумаги. Следует учесть, что через МФЦ невозможно оформить участок, который находится в другой области. В этом случае необходимо идти напрямую в Росреестр.

Оформление документов через МФЦ будет длиться на два рабочих дня дольше. Чтобы избежать стояния в очередях, следует записаться на прием по интернету. Это можно сделать через официальный сайт МФЦ или через портал Госуслуги, если там уже зарегистрирован личный кабинет пользователя. После подачи документов сотрудник центра должен выдать заявителю расписку с перечнем полученных документов и со сроком оформления права собственности. Для получения свидетельства о собственности необходимо прийти в МФЦ в указанный в описи документов день или в течение месяца после него. После этого срока свидетельство будет отправлено в архив Росреестра, откуда его придется запрашивать дополнительно.

Оформление купли продажи земельного участка у нотариуса

В некоторых случаях, например, при продаже участка в долевой собственности с несовершеннолетним или с недееспособным человеком, обязательно зарегистрировать договор у нотариуса. Его услуги понадобится и при продаже части участка, находящегося в общей собственности нескольких лиц, например, супружеской пары. Специалист должен работать в том населенном пункте или районе, где находится объект приобретения. Нотариус может не только заверить необходимые бумаги, но и проследить за чистотой сделки, проверив предоставленные документы.

Чтобы договор купли-продажи считался действительным, в нотариальную контору должны обратиться оба участника сделки, предоставив свои паспорта. От продавца требуются документы на владение землей. Договор подписывается в присутствии нотариуса. В нотариальной конторе можно заверить письменное согласие на продажу участка от супруга или супруги. Это документ необходим, если объект купли-продажи находится в общей собственности членов семьи. Нотариус поможет оформить доверенность на лицо, которое будет представлять интересы покупателя при подаче документов в Росреестр или МФЦ.

Стоимость оформления

Сумма, которую придется заплатить за оформление земли в собственность, зависит от того, будет ли покупатель заниматься оформлением самостоятельно или обратится в юридическую службу. При самостоятельном оформлении новый владелец вносит госпошлину: 300 рублей за покупку участка под строительство жилья или огород, 2000 рублей для участка под нежилые постройки или для иного коммерческого использования. Это можно сделать через банк или через автоматическую кассу, установленную в МФЦ.

При оформлении земли по доверенности расходы увеличатся на сумму гонораров юристу, занимающемуся регистрацией участка. Стоимость юридических услуг колеблется в пределах 10-20 тысяч рублей, в зависимости от места проживания, опыта специалиста и степени его участия в сопровождении сделки. Например, составление договора или проверка документов на собственность могут оплачиваться отдельно.

В общую сумму расходов входит оплата нотариальных услуг. Расценки на нотариальное сопровождение стартуют от 3000 рублей, их конечная стоимость зависит от цены продаваемого участка и того, кто именно приобретает землю. Если сделку совершают близкие родственники, а цена участка составляет менее 10 миллионов рублей, за заверение сделки нужно будет заплатить 3000 плюс 0,4% от стоимости. Для участка дороже 10 миллионов комиссия увеличивается: 23000 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, но не более 50000 рублей.

При покупке земли посторонним лицом стоимость регистрационных действий увеличивается. Начальная цена – 3000 рублей, столько придется заплатить при приобретении участка стоимостью менее миллиона. Покупая землю ценой от 1 до 10 миллионов рублей, за оформление нужно будет заплатить 7000. При продаже самых дорогих участков регистрационные расценки могут доходить до 100 тысяч рублей. Точно рассчитать стоимость услуги можно при предварительном обращении к нотариусу.

Регистрация купли-продажи земельного участка – сложная процедура, требующая времени и внимательности, а также знания ряда законодательных тонкостей. Сэкономить время и силы помогут юридические конторы, которые возьмут на себя сбор документов, составление договора, проверку прав на землю предыдущего владельца. Это обезопасит покупателя от потери права собственности на участок в будущем или от проблем с государственными органами по поводу статуса купленной земли.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Земельный участок, как объект правоотношений, представляет из себя часть поверхности территории земли, границы которого определены, описаны и надлежащим образом удостоверены. Право собственности на участок земли, как объект недвижимости, является ключевым и первичным вещным правом на землю, предоставляя собственнику весь комплекс правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Значение государственной регистрации. Последствия отказа от прохождения государственной регистрации

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Помимо возникновения права собственности после совершения сделки, регистрации подлежит и сам договор купли-продажи. В ЕГРП вносятся не только сведения о правах на объект, но и данные о заключенных договорах купли-продажи в отношении него.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию. Срок обращения за регистрацией после заключения договора

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка, право собственности на который подлежит регистрации. Регистрацией договора купли-продажи и права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения в регистрационный орган после заключения договора купли-продажи законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права собственности не наступают.

Стоимость и сроки регистрационных действий; основания для отказа или приостановления регистрации

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора купли-продажи и права собственности на участок состоит из нескольких этапов:

— прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

— юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

— внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

— выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Стоимость услуги по регистрации права собственности на участок определена налоговым законодательством и в настоящее время составляет для граждан в размере 2 тысячи рублей, а для организаций и предприятий 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Некоторые исключения из общего правила определены Налоговым кодексом.

Общий срок проведения регистрационных процедур в отношении права собственности на участок составляет 18 календарных дней.

В отношении регистрации договора купли-продажи и права собственности на участок основаниями для приостановления являются:

— поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;

— в случае поступления от одного из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;

— наличие акта судебных органов о приостановлении;

— наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок или установления запрета на совершение с ним определенных действий;

— наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:

— право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;

— признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение собственности;

— отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом собственности на участок;

— непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;

— имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок.

Земля — как купить и продать

Итак, вы решили продать свой земельный участок. Или хотите купить участок земли. Что для этого нужно знать?

Законодательство Украины в части оформления прав на землю в последнее время изменилось. Теперь действуют новые правила. Сейчас первичная (получение от Государства) регистрации прав собственности на земельный участок (землю) и вторичная (купля-продажа, мена, дарение, наследство). проводится нотариусами. Они имеют доступ к данным Государственного земельного кадастра и Государственному реестру прав на недвижимое имущество Украины. Первичную регистрацию прав на земельный участок можно провести в регистрационной палате и у нотариуса.

Список документов, который необходим для первичной регистрации:

Документом, подтверждающим право собственности на землю в результате покупки, является договор купли-продажи (может еще быть договор мены, свидетельство на право собственности). Договор купли-продажи земельного участка (земли) подлежит нотариальному удостоверению (обязательно заключается у нотариуса, он его удостоверяет, а после этого регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещевых прав). Нотариальное оформление земельного участка (договора купли-продажи земельного участка) обеспечивает как продавцу, так и покупателю минимум рисков. Нотариус проверяет документы на землю в специальных базах запретов и ограничений.

Перед покупкой покупателю, во избежание недоразумений, желательно выехать на участок , осмотреть его местонахождение, проверить, есть ли строения, где коммуникации, сравнить с указанным адресом, пообщаться с соседями.

В правоустанавливающем документе должен быть указан адрес участка и наименование органа, его выдавшего. К нему прилагается план отвода земельного участка и указываются соседи. Также необходимо сверить документы с кадастровым номером, посмотреть схему участка, сверить его план с реальным местонахождением. Если есть сомнения, что он по площади не отвечает указанным в документах размерам, то желательно произвести замеры . Можно сделать самим , можно пригласить кадастрового инженера.

Для совершения сделки выбирается нотариус. Согласно законодательству — в зависимости от расположения земли и прописки одного из участников сделки

Список документов, необходимых для оформления земельного участка:

  • паспорта обеих сторон (важно проверить своевременность вклеенных фотографий)\
  • идентификационные коды участников сделки
  • правоустанавливающие документы на право собственности на землю
  • оценка независимого эксперта о стоимости земли (нужна для оплаты налога продавцом)
  • извлечение/(витяг) из Государственного земельного кадастра
  • справка об отсутствии задолженности по оплате земельного налога.

Также необходимо, чтобы продавец предоставил справки об отсутствии задолженности по оплате за землю.

Какие еще документы могут быть нужны для оформления перехода прав собственности на землю:

  • если земельный участок принадлежит продавцу на праве общей совместной собственности с супругой (супругом), и/или покупатель состоит в браке, то дополнительно подается заявление о согласии второго из супругов. Для оформления заявления необходим второй из супругов со своим паспортом, кодом, свидетельством о браке
  • свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, если продавец состоял в браке
  • если земля находится в совместной собственности нескольких юридических или физических лиц, то при продаже доли в праве собственности на земельный участок необходим отказ собственников от преимущественного права покупки
  • заявление — согласие супруги/супруга на продажу земельного участка, нотариально оформленное, если супруг/супруга отсутствует на подписании договора
  • свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками земельного участка (что бывает при передаче участка по наследству). Для продажи земельного участка, где собственниками являются несовершеннолетние дети, нужно разрешение опекунского совета.
  • если производится оформление земельного участка на несовершеннолетнего, необходимо согласие его родителей (попечителя, усыновителя), а также разрешения органа опеки и попечительства
  • если целевое назначение земли — для строительства, то необходима справка об отсутствии на ней каких-либо построек
  • если целевое назначение земли – ведение сельского хозяйства в личных целях, то необходима справка, что земля не является паем, которая берется в сельском совете.

Расходы при оформлении права собственности на землю:

  • 1% государственной пошлины уплачивается всеми, исключение составляют Инвалиды 1-2 групп; граждане, пострадавшие от Чернобыльской катастрофы, 1-4 группа; инвалиды Великой Отечественной войны и члены семей воинов (партизанов), пропавших без вести и приравненных к ним.
  • 5% — если земельный участок находится в собственности меньше 3-х лет, или в течение текущего года была произведена еще продажа любой недвижимости; в случае, если размеры участка превышают размеры, обозначенные ст.121 Земельного Кодекса Украины ( ОСГ – 2га, 10-15-25 сот. (город-пгт-село), садоводчество – 12 сот., 10 сот. – индивидуальное дачное строительство, под гараж – 1 сот.
  • 18% — для иностранцев, если земельный участок находится в собственности меньше 3-х лет, или в течение текущего года была произведена еще продажа недвижимости; в случае, если размеры участка превышают размеры, обозначенные ст.121 Земельного Кодекса Украины
  • 1,5% — военный сбор ( платится дополнительно при уплате 5% резидентами и 18% нерезидентами Украины)

Итак, что же имеет на руках продавец после оформления земельного участка у нотариуса :

  • копию договора купли-продажи земельного участка
  • квитанцию об уплате налога.

Покупателю выдается:

  • договор купли-продажи
  • информационная ( так она называется) справка из государственного реестра, подтверждающая регистрацию права собственности

До начала сделки продавец и покупатель оговаривают, кто будет оплачивать расходы на подготовку документов и нотариальное оформление. Рекомендуем перед заключением сделки согласовать у нотариуса перечень документов для сделки и стоимость оформления.

Будем рады, если эта статья поможет Вам легко оформить договор купли-продажи участка.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Отвечают специалисты отдела оформления земли ООО «Кредит-Центр недвижимость».

— Объем работы зависит от имеющихся документов?

Безусловно, это так. Но правильнее будет сказать, что сроки и объем работ зависят от содержащихся данных в Кадастровой палате по земельному участку Вне зависимости от того, какое у Вас свидетельство на руках (сине, розовое или из Регистрационной палаты), если данные в базе имеются и указано всё без ошибок (адрес, площадь, категория, разрешенное использование, правообладатель), то на сделку можно выйти в самое ближайшее время, заказав при этом Декларативный кадастровый паспорт. Если же информация по конкретному земельному участку не содержится в базе (к сожалению, при многочисленных реконструкциях государственных учреждений учета, по халатности соответствующих госслужб была утеряна огромная масса данных), и его необходимо будет создавать как новый объект – время, необходимое для подготовки всех документов к сделке, может занять до 1,5 месяцев.

— Рассмотрим возможные варианты, имеющихся у Вас документов.

1. Лучший вариант — у вас на руках свидетельство (синее, розовое или выданное регистрационной палатой) объектом которого является земельный участок, поставленный на кадастровый учет (не путайте с «кадастровым номером», указанным в свидетельстве – это разные понятия).

В этом случае, Вы можете сразу выходить на сделку. При сдаче документов в регистрационную палату Вам необходимо будет предоставить следующий комплект документов: подписанный Договор купли-продажи с передаточным Актом, кадастровый паспорт на землю, свидетельство продавца на земельный участок, нотариально заверенное согласие супруга (бывает, что и бывшего, если участок приобретался в браке) на продажу участка (или заявление в простой письменной форме об отсутствии такового), квитанцию об уплате гос. пошлины в размере 200 руб.

Особое внимание следует уделить случаю, когда документом — основанием к выдаче свидетельства на землю послужило постановление о передаче в собственность, выданное местной Администрацией. В этом случае, до выхода на сделку, желательно собственнику заказать архивную копию постановления в Администрации Раменского района о выделении участка — Но часть архивов местных администраций утеряна — пожары, слияния и т.д. Что делать в этом случае? В случае, если в архивное управление Администрации Раменского района данное постановление не поступало, то оформить в собственность земельный участок для последующей продажи можно будет только в судебном порядке.

2. Худший вариант — у вас на руках свидетельство (синее, розовое или выданное регистрационной палатой), объектом которого является участок, не стоящий на кадастровом учете.

В данном случае, Вы также можете выйти на сделку, заказав в Кадастровой палате декларативный кадастровый паспорт (без определения границ – т.е. без геодезии). При этом Кадастровая палата присвоит Вам новый кадастровый номер, укажет категорию и вид разрешенного использования земель. Единственным минусом при этом, является тот факт, что площадь земельного участка будет указана по свидетельству (которая может быть как больше, так и меньше фактической). Т.е. покупатель приобретает земельный участок, не зная ни точной его площади, ни даже границ.

В случае, если Покупатель готов приобрести земельный участок только после постановки его на кадастровый учет, необходимо будет провести ряд работ, а именно:

  • Геодезия земельного участка (подготовка схемы участка с фактической площадью, формирование межевого дела)
  • Заказ декларативного кадастрового паспорта в кадастровой палате
  • Подписание акта согласования границ с теми соседями, чьи земельные участки не стоят на кадастровом учете. В случае, если участок находится в СНТ – подписать акты с председателем, собрать дополнительный пакет документов. В случае, если участок в сельской местности (посёлок, деревня) – подписать акты в местной Администрации.
  • Сдача межевого плана в Кадастровую палату. Кадастровая палата проверяет наличие и соответствие законам представленных документов, а также сверяет фактическое расположение земельного участка с картой земель. В случае выявления каких-либо несоответствий по делу делается приостановка, дается срок на устранение недочетов, либо дается отказ.
  • Получение кадастровых паспортов

— Обязательно ли присутствие соседей при проведении геодезии?

Нет, их присутствие не обязательно, но если между вами есть территориальные споры, то лучше их решить при проведении геодезии.

— А если земельный участок, полученный в результате замеров, не будет соответствовать площади, указанной в свидетельстве?

93-ФЗ (Закон о дачной амнистии) никто не отменял, в соответствии с которым Вы имеете возможность оформить бесплатно в собственность до 6 соток в садовом товариществе и на землях, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и до 4 соток – под личное подсобное хозяйство. Однако на сегодняшний день, как показывает практика, законным способом добиться исполнения 93-ФЗ «О дачной амнистии» можно только в судебном порядке. Отказы можно получать бесконечно, причем под самыми разнообразными надуманными предлогами. Будет избыточным добавить, что личной ответственности за такие отказы по нашей информации никто пока не понес.

— Какие основные причины отказов и приостановок в постановке на кадастровый учёт з.у.?

Основная причина, как правило, состоит в желании оформить весь земельный участок, имеющийся в наличии, но количество соток в котором, превышает указанное в правоустанавливающем документе (в четком соответствии с федеральными законами!). А также частое изменение законодательства, меняющего требования к оформлению межевого плана, который готовят геодезисты.

— Достаточно ли полученных документов для сделки?

Да, теперь у Вас на руках полный комплект документов, для выхода на сделку и последующую регистрацию права собственности Покупателя, который хотел, чтобы земля стояла на кадастровом учете.

Если Вы решите оформить сделку в нотариальной форме, необходима будет также выписка из Единого государственного реестра прав (об отсутствии арестов и запретов). Срок ее действия — всего 5 дней. Необходимо помнить о том, что нотариус возьмет от 8 000 до 10 000 рублей за составление Договора в нотариальной форме. И не забудьте, даже подписав договор купли-продажи у нотариуса, сдавать документы на регистрацию должны обе стороны: покупатель и продавец одновременно, либо лицо по доверенности.

— А случается ли отказы в регистрации?

Если документы готовят специалисты, знающие требования закона, отказы практически исключены, за исключением причин, названных выше.