Признание права собственности на дом по давности владения

admin

Комментарии и аналитика

Собственность: споры о приобретательной давности (давности владения) по новому ГК (проблемы судебной практики)

С принятием Гражданского кодекса Украины (ГК) перед правоведами возникла задача — прокомментировать новеллы Кодекса, описать возможности применения этих правовых норм с тем, чтобы судебная практика имела возможность исполнять свои функции и решать основные задачи: правильно и своевременно рассматривать и разрешать гражданские дела в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов права.

Институт приобретательной давности впервые был введен в национальное законодательство ГК 2003 года. Юридическая наука еще не дала подробного описания данного института гражданского права, кроме небольших комментариев в недавно изданных учебниках по гражданскому праву, или к ГК. Вместе с тем судебная практика уже столкнулась с подобными делами, а имеющиеся комментарии не дают полных ответов на вопросы, возникающие у судей. Впрочем, полный юридический смысл правовой нормы о приобретательной давности раскроется, наверное, лишь в ходе правоприменительной деятельности в судах.

Общие положения

Исторически приобретение по давности появилось в рамках купли-продажи и сохранило тесную связь с этим договором. В римском частном праве этот институт известен как usucapio. Для уяснения механизма приобретения по давности следует учитывать, что его введение продиктовано, прежде всего, нуждами гражданского оборота. То есть если вещь оказалась у незаконного владельца, то она больше не может вернуться в гражданский оборот без прямого нарушения прав собственника. В то же время и собственник не может вернуть себе владение, не нарушив правил, защищающих незаконное владение. Между тем сами эти правила установлены для повышения надежности оборота. Возникшее таким образом противоречие закон разрешает в пользу оборота: посредством приобретательной давности владелец становится собственником, а собственник утрачивает свое право. В этом и состоит общий смысл приобретения по давности.

Следует отметить, что право собственности принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии определенного юридического факта, а иногда и их совокупности. Эти юридические факты называются основаниями возникновения права собственности.

В цивилистике основания возникновения права собственности издавна принято подразделять на первоначальные и производные. Критериями разграничения таких способов возникновения права собственности являются воля и правопреемство (хотя некоторые юристы с этим не согласны).

Приобретательная давность или давность владения относится к первоначальным способам приобретения права собственности, поскольку права приобретателя не основаны на предыдущей собственности или отношениях правопреемства, а основаны на совокупности обстоятельств, указанных в части 1 статьи 344 ГК. Такими юридически значимыми обстоятельствами, которые подлежат доказыванию истцами, являются: 1) законный объект владения, 2) длительность владения, 3) добросовестность владения, 4) открытость владения, 5) непрерывность владения (срок владения), 6) владение имуществом, как своим. То есть лицом, владеющим вещью при изложенных обстоятельствах, является во всех случаях не собственник, и более того, собственник ни при каких условиях не может приобрести вещь в собственность по давности.

Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. Владелец по давности является незаконным владельцем. Иск о праве собственности по давности владения не может предъявить законный владелец, то есть лицо, владеющее по воле собственника, который получил вещь прямо от него и всегда знает, кто является собственником вещи. По этой причине исключено приобретение по давности вещи, принадлежащей владельцу в силу определенного титула — аренды, хранения, оперативного управления, залога, секвестра или на основании договора о безвозмездном пользовании и т.п. Зачастую, как уже говорилось, незаконным владельцем, прежде всего, является приобретатель вещи по недействительной сделке об отчуждении вещи. Именно недействительное отчуждение вещи и является фундаментом института приобретательной давности в гражданском праве.

Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо. Кроме того, хотя в некоторых комментариях к ГК об этом не упоминается, к этим лицам следует отнести также и государство Украина, АР Крым, территориальные образования и иных участников гражданских отношений, перечисленных в статье 2 ГК, так как часть 1 статьи 234 ГК исключения для них не делает.

Объект, предмет владения. Пригодность вещи для владения (res habilis)

По давности владения может быть приобретено в собственность имущество, которое относится к любой форме собственности, а также вообще изъято из гражданского оборота либо не может находиться в собственности владеющего им лица. В последнем случае приобретатель не может не знать, что вещь не может быть предметом продажи или гражданского оборота.

По давности владения не приобретаются и бестелесные вещи. Поскольку по ГК бестелесные вещи не могут быть предметом права собственности, то истец не вправе ссылаться на добросовестность приобретения во владение, например, товарного знака или иного права на результат интеллектуальной деятельности. Не может быть приобретена по давности и доля в уставном капитале хозяйственного общества, так как она не является вещью. В то же время статья 190 ГК и глава 14 ГК дают право утверждать, что ценные бумаги, как в документарной, так и в бездокументарной форме, в частности, могут стать предметом, на который возникает право собственности в силу приобретательной давности.

Недвижимое имущество может стать предметом приобретения по давности, поскольку предполагается, что такое имущество есть. Если здание или сооружение не является объектом недвижимости, принятым в эксплуатацию, право на который зарегистрировано в установленном порядке, то приобрести по давности такое имущество в порядке статьи 344 ГК невозможно. Это следует из прямого указания закона, так как в силу абзаца 3 части 1 указанной статьи право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.

В настоящее время регистрацию прав собственности на недвижимое имущество проводят коммунальные предприятия в лице БТИ в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года № 7/5, в редакции приказа Минюста от 28 января 2003 года № 6/5.

Вместе с тем статья 182 ГК, регулирующая регистрацию прав на недвижимость, закрепила необходимость принятия отдельного закона, который бы устанавливал порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость.

При этом регистрации подлежит право собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых завершено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных БТИ, проводящих регистрацию права собственности на эти объекты. Не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

Объекты незавершенного строительства не могут приобретаться по давности владения, поскольку они не подлежат государственной регистрации в соответствии с вышеуказанным Временным положением. Это является и следствием того, что права на такие объекты зачастую являются правами обязательственными, а таковые не могут быть приобретены в собственность. Кроме того, в соответствии с Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 14 сентября 2000 года, покупатель объекта незавершенного строительства обязан завершить строительство, после чего этот объект может быть принят в эксплуатацию и зарегистрирован уполномоченным лицом. Однако если в законе о государственной регистрации прав на недвижимость появится норма о регистрации объектов незавершенного строительства (при определенной готовности или при определенных условиях), такой объект может быть приобретен по давности.

Вместе с тем суды должны применять ГК в комплексе и взаимосвязи его правовых норм. Это значит, что право собственности по приобретательной давности может быть признано и на недвижимость, появившуюся в результате самовольного строительства, при одновременном предъявлении иска о признании права собственности на такую недвижимость и доказывании при этом всех необходимых юридически значимых фактов, что также является новеллой ГК (статья 376).

С учетом изложенного, по моему мнению, суды также не должны бесспорно отказывать в иске о праве собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности лишь по мотиву отсутствия одной только государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, может просить суд о признании за ним права собственности на это имущество. Этот спор должен рассмотреть суд, поскольку возможность обращения в суд с иском о признании такого права предоставлена субъектам права статьями 15, 16 ГК, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Естественно, что при этом данное лицо должно будет обосновать такой иск.

Основанием для приобретения по давности объекта недвижимости может быть также и решение суда о признании недействительной сделки, по которой приобретен объект недвижимости, при этом в качестве собственника указано иное лицо, но объект остался во владении приобретателя.

Право собственности на движимые вещи, по общему правилу, государственной регистрации не подлежит. Однако законом может быть предусмотрена необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества, например регистрация автотранспорта. Поэтому не совсем оправданным является указание ГК (абзац 2 части 1 статьи 344) о том, что право собственности по приобретательной давности возникает с момента государственной регистрации только на недвижимое имущество, подлежащее такой регистрации. Государственная регистрация автотранспорта, как движимого имущества, законом не отменена, и данные действия владельцев являются обязательными.

Приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом (абзац 2 части 1 статьи 344 ГК). Таким законом является Земельный кодекс Украины (статья 119). Учитывается также Указ Президента Украины «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 февраля 2003 года № 134.

Добросовестность владения (bona fides)

Наиболее характерным для приобретательной давности является условие о добросовестности, известное еще со времен римского частного права как условие о доброй совести.

Так, отсутствие правоустанавливающего документа (например, на жилой дом) само по себе еще не означает недобросовестности владельца. В статье 344 ГК оставлен открытым вопрос, какое содержание следует вкладывать в понятие добросовестности владельца в случаях, когда речь идет о возможности приобретения им права собственности по давности владения. Этот критерий (реквизит или условие) для признания права собственности по приобретательной давности для судебной практики будет одним из самых сложных в понимании и для доказывания.

Требуется ли для признания владельца добросовестным, чтобы он на протяжении всего срока давности владения не знал и не должен был знать об отсутствии у него права собственности? Такое требование было бы чрезмерным и, по существу, свело бы на нет действие института приобретательной давности. Судебная практика, по моему мнению, должна учитывать добросовестность только на момент передачи фактическому владельцу вещи, то есть в начальный момент, который будет включаться в полный период давности владения, определенный законом. Полагаю, для признания владельца добросовестным достаточно, чтобы он не приобрел имущество преступным путем или способом, заведомо противным основам правопорядка и нравственности.

Для характеристики критерия добросовестности предлагаю обращаться к статье 388 ГК, имеющей бесспорную системную связь со статьей 344. Добросовестность, по определению статьи 388 ГК, состоит в том, что приобретатель не знал и не мог знать о незаконности отчуждения вещи. Естественно, что имеется в виду только позиция того лица, от которого получил вещь приобретатель. При этом не требуется, чтобы приобретатель исследовал все предыдущие сделки с вещью. Вместе с тем, если в силу закона такие сделки были невозможны, то приобретатель это должен знать (должен был знать), и в этом случае добросовестности быть не может, так как ошибка в понимании закона не ведет к доброй совести. То есть добросовестность может быть лишь результатом фактической ошибки. Например, в судебной практике многочисленны случаи, когда отчуждается имущество, находящееся под судебным арестом. Если приобретатель не знал и не мог знать, что такое имущество находится под арестом, если такой арест не был доведен до ведома третьих лиц, а продавец этот факт скрыл при продаже или не знал о нем, то извинительное заблуждение, создающее добросовестность, состоит в незнании факта наложения ареста, но не в незнании закона, запрещающего отчуждение арестованного имущества.

Не исключены и случаи, когда о добросовестности приобретателя вряд ли можно говорить. Так, если имущество приобретается по цене очевидно ниже стоимости вещи либо если продавец не может предъявить для осмотра продаваемую вещь, то, скорее всего, налицо будет недобросовестность приобретателя.

Вместе с этим следует учитывать, что в гражданском праве как метод гражданско-правового регулирования действует принцип добросовестности, или презумпция добросовестности (статья 3 ГК): добросовестность вместе с разумностью и справедливостью презюмируется, то есть предполагается. Тем не менее важным для судебной практики остается вопрос о бремени доказывания добросовестности.

По смыслу статьи 344 ГК владелец в силу давности (или незаконный владелец) не имеет какого-либо права на вещь, а лишь стремится к тому, чтобы приобрести право собственности на имущество. Поэтому приобретатель должен доказать, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. При этом в случае судебного спора следует учитывать и устанавливать характер владения (добросовестное и недобросовестное) с учетом обстоятельств дела, с которыми возникло владение чужой вещью. Это очень важно для судебной практики, поскольку в гражданском процессе известно такое понятие, как отрицательные факты, которые обычно выходят за рамки обязанностей по доказыванию. Таким отрицательным фактом для приобретателя, бесспорно, является доказывание того, что он не знал и не мог знать о препятствиях к приобретению вещи, так как ему это доказывать невыгодно. Вместе с тем эти факты он обязан доказывать при предъявлении такого иска, и суды обязаны их оценивать.

Открытость владения

Владение должно быть открытым, то есть очевидным для третьих лиц. Но владелец не обязан специально информировать окружающих о своем владении вещью. Например, нет целесообразности в открытом владении драгоценностями, раритетами, коллекцией, хотя такой обязательный реквизит владения по давности, как открытость, может быть препятствием для приобретения в собственность по давности. Владеть имуществом приобретатель должен без утайки. В противном случае возникают сомнения как в добросовестности владельца, так и в наличии других требуемых законом реквизитов. Поэтому требование открытости владения необходимо для сохранения в этом институте баланса интересов и обеспечения гарантий собственнику для истребования вещи.

Непрерывность владения (possession) и срок владения (tempus)

Владение, отвечающее всем перечисленным в законе условиям, должно быть непрерывным на протяжении определенных законом сроков, дифференцируемых в зависимости от объекта (для недвижимого имущества — 15 лет, а для движимого имущества — 5). Следует добавить, что в силу части 2 статьи 344 ГК лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно является. Как видно из диспозиции данной правовой нормы, это не обязанность, а право лица, заявляющего о давности владения. То есть срок владения включает весь период владения, осуществляемого владельцем универсального правопреемства, наступающего в силу наследования, реорганизации юридического лица. При этом сингулярное правопреемство, то есть получение вещи по отдельной сделке, не дает оснований присоединять срок, в течение которого владение осуществлялось прежним владельцем, так как закон фактически говорит о переходе прав и обязанностей, чего в этом случае не бывает.

Следует напомнить, что действующая норма статьи 344 ГК не допускает приобретения собственности по давности недобросовестным владельцем независимо от срока владения вещью.

Течение срока приобретательной давности начинается с момента владения. Вместе с тем из общего правила статьи 344 ГК законодатель устанавливает исключения. В силу части 3 этой статьи течение срока по отношению к имуществу, которым лицо завладело на основании договора с собственником, после окончания срока договора не предъявившим требований о его возвращении, на недвижимое имущество начинается через 15 лет, а на движимое — через 5 лет с момента истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этот период имущество может быть принудительно истребовано законным владельцем по виндикационному иску, а незаконное владение (или владение в силу давности) не может быть признано добросовестным. Этот срок будет общим, составляющим три года, так как для виндикационных требований специальные сроки законодателем не установлены. Указанное свидетельствует, что течение срока, необходимого для приобретения права собственности по давности владения, прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему управомоченным лицом иска о возврате имущества. После перерыва давность владения, если условия (реквизиты), необходимые для приобретения прав собственности, налицо, начинается заново, причем время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается.

Кстати, статья 83 ГК 1963 года предусматривала, что исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из незаконного владения колхозов, иных кооперативных или общественных организаций или граждан. Вместе с тем с принятием в 1991 году Закона Украины «О собственности» изложенное выше положение о преимуществе в защите права государственной собственности фактически утратило силу, поскольку в силу статьи 13 Конституции Украины, статей 2, 48 указанного Закона государство обеспечивает равную защиту всех субъектов права собственности. С этого момента к требованиям государственных организаций о возврате государственного имущества исковая давность применяется на общих основаниях (3 года). Следовательно, течение срока приобретательной давности по данному спору может начинаться с момента, когда собственник (государственная организация) узнал или мог узнать о возникновении права на иск по давности владения, но не ранее вступления в силу закона о собственности.

Владельческая защита

Утрата имущества не по воле незаконного владельца не прерывает течение приобретательной давности только в случае возврата имущества владельцу в течение одного года с момента утраты или предъявления на протяжении одного года владельцем иска об истребовании имущества. Таким образом, закон предусматривает защиту давностного владельца (незаконного владельца) до того, как он стал собственником (абзац 2 части 2 статьи 344 ГК). При этом, с моей точки зрения, он не может получить защиту, используемую против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока (соответственно 15 или 5 лет) сам он является беститульным владельцем (данная позиция не является бесспорной, так как законодатель это положение специально не оговаривает, но это вытекает из сути института защиты права собственности). К сожалению, этот юридически значимый и важный факт в законе не отражен, что может отрицательно сказаться на судебной практике. Давностный владелец может получить защиту от тех лиц, которые, как и он, права на владение имуществом не имеют. Его преимущество в этом случае в том, что он является давностным владельцем и его владение при наличии всех условий, требуемых законом, с истечением установленного срока может перерасти в право собственности.

Таким образом, если третье лицо (физическое или юридическое лицо) неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом или чинит ему препятствия во владении имуществом как своим собственным, таковой вправе требовать восстановления нарушенного владения в установленный законом срок и устранения чинимых препятствий, обязательно ссылаясь на статью 344 ГК. Ранее в судебной практике подобные иски встречались, однако такие незаконные владельцы не могли получить судебной защиты, поскольку не имели законодательного права на защиту. Такие иски появятся вновь, поскольку в гражданское законодательство введена соответствующая норма права, направленная на становление современного частного права.

В гражданском праве такая защита известна как «владельческая защита», то есть защита владельца независимо от права на вещь, для отражения внешнего посягательства. Она не имеет никакой иной цели, кроме как возвращение нарушенного владения. Следует обратить внимание на ее специфическую черту. В данном случае объектом защиты является не право, его просто нет, и не вещь (имущество), потому что вещь в любом случае не может иметь собственной защиты, а защищается сама личность незаконного владельца.

ГК напрямую не предусматривает владельческой защиты как отдельного института, как способа защиты права, так как это не предусмотрено в статье 16 данного Кодекса. Она возможна только в рамках приобретательной давности.

По таким искам истец, незаконный владелец, должен доказать только факт нарушения его владения, а не все основания его владения отыскиваемым имуществом, поскольку предмет иска — не признание права собственности за давностью владения, а истребование имущества. При этом ответчик не лишен права доказывать, что у истца отсутствует исходная позиция приобретателя по давности.

Срок, в течение которого идет спор о защите владения в соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 344 ГК, не прерывает общего срока приобретения по давности.

Владение вещью как своей собственной

Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным или, что то же самое, в виде собственности, без учета того, что у такого имущества есть собственник. В противном случае отсутствует не только данное условие для давности владения, но и ставятся под сомнение два других — добросовестность и открытость владения.

Доказательствами отношения к имуществу в качестве собственника могут быть такие действия владельца, как ремонт вещи за свой счет, ее страхование и т.п. Не препятствуют этому условию и передача имущества иным лицам по различным договорам (например, хранения, подряда), поскольку распоряжение вещью не исключает, а напротив, предполагает отношение к ней как к собственной. Здесь следует иметь в виду, что если обнаружится незаконность владения, то основание таких сделок отпадает, что будет свидетельствовать о незаконности (ничтожности) данной сделки.

По моему мнению, незаконный владелец также вправе требовать возмещения вреда, причиненного имуществу, от лица, причинившего такой вред, в соответствии с нормами книги пятой ГК, что одновременно не лишает титульного собственника возможности требовать от незаконного владельца в рамках обязательства возврата неосновательного обогащения, если будет предъявлен иск об истребовании имущества от незаконного владельца.

Иные проблемные вопросы

Общим правилом является то, что ГК применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после его вступления в силу. Если же гражданские отношения возникли до 1 января 2004 года, то положения данного ГК применяются к тем правам и обязанностям, которые возникли или продолжают существовать после вступления его в силу.

Исключением из этого общего правила является применение норм нового ГК в отношении сроков приобретательной давности. Правила о приобретательной давности распространяются также и на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу ГК. То есть в данном случае ГК предоставляется обратная сила. Такая императивность пункта 8 «Заключительных и переходных положений к ГК» в отношении срока «за три года» юридически несколько некорректна. Судьи воспринимают ее буквально и полагают, что для давности владения законом предоставлена обратная сила только за три года до вступления ГК в силу. Это неверно, поскольку законодатель имел в виду, что три года — это срок исковой давности для виндикационных исков законных владельцев имущества. В противном случае институт приобретательной давности утратил бы свое значение, и ему незачем было бы придавать обратную силу.

Следует различать исковую давность и давность приобретательную, которые представляют собой разновидности гражданско-правовых сроков и служат для общей устойчивости права и ликвидации неопределенности в гражданско-правовых отношениях. Дореволюционные российские цивилисты обращали внимание на то, что установление давности побуждает собственника иметь постоянный надзор за своим имуществом и пользоваться им, извлекая из него все возможные выгоды, а также не оставлять своих прав в бездействии.

Только в части 3 статьи 344 ГК указано, что приобретательная давность начинается с момента истечения срока исковой давности (при наличии договорных отношений с собственником). В общей норме, части 1 этой статьи, такое исключение не значится. Из этого можно сделать вывод, что законодатель устанавливает между сроками исковой давности и приобретательной давности определенные интервалы: двухгодичный период — в отношении движимого имущества, определяемый как математическая разница между сроком приобретательной давности и сроком исковой давности (5 лет и 3 года) и аналогично определяемый 12-летний период — в отношении недвижимости (15 лет и 3 года).

Следует иметь в виду, что законодательством также предусматривается возможность восстановления пропущенного срока исковой давности, ведь собственник и после истечения срока исковой давности остается собственником. Давностный владелец право собственности приобретает только лишь в момент истечения значительно большего по своей продолжительности срока, нежели срок исковой давности. Здесь в судебной практике возникнет вопрос о приоритетности действий этих сроков. Решить его возможно только в законодательном порядке. Современные же исследователи справедливо, по моему мнению, полагают приоритетным действие сроков приобретательной давности.

В судебной практике остро встанет и вопрос о приоритетности норм ГК о праве собственности в силу приобретательной давности и праве собственности на бесхозяйное имущество, находку, безнадзорных животных и клад (статьи 335, 337, 340, 343 ГК). Приобретение по давности этого имущества имеет свою специфику, так как законодатель отказался от ранее действовавшей презумпции государственной собственности на бесхозяйное имущество. Исходя из специфики этих институтов (бесхозяйного имущества), их смысла, очередности нормативного определения в ГК, следует считать, что приоритетность законодатель предоставил праву собственности на бесхозяйное имущество. Это значит, что если, например, имущество может быть приобретено в собственность как бесхозяйное и в то же время открывается возможность стать собственником по давности владения, то предпочтение следует отдавать нормам, определяющим основания и порядок перехода имущества в собственность того или иного лица как бесхозяйного. В отношении бесхозяйных недвижимых вещей это оговорено в части 3 статьи 335 ГК.

Будут возникать также споры о праве собственности по давности владения и праве собственности в порядке наследования. В таких случаях, по-моему, следует исходить из того, что если наследники умершего наследственное имущество не приняли и претензий в отношении него не имели, то приобретатели по давности владения, пользовавшиеся им открыто, добросовестно и на протяжении установленного законом срока как своей собственностью, будут иметь на такое имущество право в силу части 1 статьи 344 ГК. Это имущество не может быть включено в наследственную массу.

Учитывая абсолютную новизну рассматриваемых споров, хочется надеяться, что Верховный Суд Украины выполнит свои обязанности в силу статьи 47 Закона Украины «О судоустройстве Украины» и в ближайшее время даст соответствующее разъяснение спорных вопросов, связанных с исками о приобретательной давности (либо в контексте проблемных вопросов о собственности) в связи с принятием нового ГК, не дожидаясь, пока в судебной практике наломают дров. Иначе субъекты права не смогут получить своевременную и надлежащую защиту, что является обязанностью и задачей судов, как это предусмотрено статей 2 Гражданского процессуального кодекса Украины.

Недвижимость Киева и Киевской области

Приобретение права собственности на недвижимое имущество по давности владения:Общая характеристика условий владения и объекта.

По правовой природе институт приобретательной давности призван устранить юридическую неопределенность понятия фактического владения имуществом,ввести в хозяйственный оборот выбывшие из него недвижимые вещи,чем обеспечить стабильность последнего.

Давнишнее владение,чтобы служить основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество,должно не только продолжаться в течение определенного времени,но и иметь определенное действующим законодательством смысловое значение.

Учитывая указанное,особый интерес представляют правовые категории добросовестности завладения,открытости,непрерывности,безтитульности владения,которые определены действующим законодательством как условия,при наличии которых владение может трансформироваться в право собственности,и характеристики недвижимого имущества как потенциального объекта права собственности давнишнего владельца по ст. 344 Гражданского Кодекса Украины.

Статья посвящена общей характеристике условий приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения,таких как добросовестность завладения,открытость владения,непрерывность владения,безтитульность владения,и характеристике недвижимого имущества как объекта давнишнего владения.

С 01.01.2011 г. участники правоотношений,которые добросовестно завладели и продолжали открыто,непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение 10 лет,могут приобрести по решению суда право собственности на такое имущество по приобретательной давности (ст. 344 Гражданского Кодекса Украины).

В соответствии с п. 8 Заключительных и переходных положений Гражданского Кодекса Украины 2003 года правила его ст. 344 Об приобретательной давности распространяются также на случаи,когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу этим Кодексом. Итак,в срок открытого,непрерывного владения лица недвижимым имуществом может быть причислено владения за три года до вступления в силу Гражданского Кодекса Украины 2003 г.,начиная с 01.01.2001 г.,а признание права собственности по приобретательной давности может иметь место лишь после 01.01.2011 г.

Категория «добросовестность» достаточно часто используется законодателем,однако ее дефиниция определена в Гражданском Кодексе Украины (далее – ГК) только в отношении права собственника на истребование имущества от добросовестного приобретателя и осуществления расчетов при истребовании имущества из чужого незаконного владения. Статья 388 ГК определяет приобретателя добросовестным,если он не знал и не мог знать,что лицо,у которого он приобрел имущество,не имело права его отчуждать. И наоборот,согласно ст. 390 ГК недобросовестный приобретатель — это лицо,которое знало или могла знать,что он владеет имуществом незаконно (недобросовестный приобретатель).

Как представляется,в понимании ст. 344 ГК владелец должен быть признан таким,что добросовестно завладел недвижимым имуществом,если не будет доказано,что он,приобретая имущество во владение,знал или должен был знать о незаконности такого приобретения,в частности о том,что лицо,у которого он приобрел имущество,не имело права его отчуждать:т.е. если не опровергается факт его добросовестности как обязательного условия владения для приобретения прав собственности.

Таким образом,речь может идти о существовании презумпции добросовестности владельца,которая,хотя и не закреплена в институте приобретательной давности,однако подлежит применению на основе понятия добросовестности как основополагающего положения гражданского законодательства (ст. 3,ч. 5 статьи 12 ГК).

Определение понятия добросовестности лица должно учитываться и в толковании ст. 344 ГК. Лицо,завладела имуществом,следует считать добросовестным,если на момент завладения имуществом она имела все основания считать,что законный владелец в имущества отсутствует,или если владелец в имущества есть,то он потерял интерес к этому имущества. Добросовестность владельца такого имущества в данном случае обусловлена отсутствием или владельца вообще или каких-либо претензий со стороны предыдущего его владельца. Итак,в основу понятия добросовестности владельца положены,во-первых,правомерность действий владельца имущества,во-вторых,молчание и бездействие предыдущего владельца в течение всего срока приобретательной давности.

Не может быть препятствием для приобретения права собственности по приобретательной давности осведомленность фактического владельца о наличии зарегистрированного права собственности другого лица на недвижимое имущество,поскольку ч. 3 ст. 344 ГК предусматривает право лица,завладела недвижимым имуществом на основании договора с его владельцем,на приобретение права собственности на это имущество при отсутствии со стороны владельца после истечения срока договора требования о его (имущества) возврат,устанавливая лишь более длительный срок давнишнего владения — пятнадцать лет с момента истечения срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 344 ГК признание добросовестности как условие приобретения права собственности по приобретательной давности необходимо только на момент завладения чужим имуществом и не является необходимым в течение всего срока давнишнего владения. Еще в римском праве было закреплено правило,согласно которому потеря доброй совести не вредит приобретению по давности. То есть,если лицо,добросовестно завладев недвижимостью,в дальнейшем узнает о незаконности своего владения,оно не может считаться недобросовестным,и не может быть лишенным возможности приобрести право собственности на имущество по приобретательной давности.

Представляется,что исключение должно иметь место лишь для случаев,когда незаконность владения установлена вследствие нарушения норм уголовного права. Владение,возникшее в результате совершения уголовного преступления,при каких условиях не может вести к возникновению у правонарушителя права собственности.

Завершая характеристику такого условия приобретения права собственности на имущество (на основании статьи 344 ГК),как добросовестность владения,стоит отметить,что сформулировать дефиницию добросовестности,как и любой другой оценочной категории,не представляется возможным без использования других таких же оценочных категорий. Поэтому установление добросовестности действий лица,направленных на завладение недвижимым имуществом,в рамках рассмотрения дела в суде,в любом случае должно быть осуществлено судом.

Следующим условием,установленным законодателем для приобретения права собственности на основании ст. 344 ГК,является открытость владения. Лицо должно обладать имуществом открыто,не скрывая факт владения,и доказать это обстоятельство.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность владельца демонстрировать факт своего владения имуществом в определенных формах или таким образом,чтобы сделать его имеющимся для окружающих. Одновременно лицо обязано не скрывать факт владения,ведь окружающие должны иметь возможность распознать владение и сделать выводы относительно владения имуществом именно определенным лицом. Сокрытие владения является нарушением требования открытости,а следовательно,несоблюдением владельцем условий,при которых он может получить право собственности по приобретательной давности на основании ст. 344 ГК.

Для приобретения права собственности по приобретательной давности владения также должно быть непрерывным. Исходя из буквального толкования положений ст. 344 ГК для возникновения права собственности по приобретательной давности суд должны быть предоставлены доказательства владения за каждый из 365 дней в течение десяти (ч. 1 статьи 344 ГК) или восемнадцати (ч. 3 статьи 344 ГК) лет. Очевидно,что предоставление подобного рода доказательств является объективно затруднено или вообще невозможно и к тому же процессуально нецелесообразным. Считаем,что в данном случае судебная практика должна применять презумпцию такого содержания:если нынешний владелец вещи докажет,что владел ею в любые предыдущие моменты (даже момент),то он должен считаться владел вещью также и в период времени между этим начальным моментом до момента (дня) предъявления в суд соответствующих требований.

То есть,если лицо владело имуществом в начале срока и в конце срока,презумируется,что она владела им и в течение всего срока,если в деле не будет представлено доказательств обратного.

Конечно,с учетом обстоятельств каждого конкретного дела,доказательства в подтверждение непрерывности владения будут различными в зависимости от того,каким образом лицо завладело имуществом,осуществляла бухгалтерский и налоговый учет данного имущества,в каких формах использовала его в собственной хозяйственной деятельности и т.д.

Требование непрерывности отражает внутреннее отношение давнишнего владельца к объекту своего владения — желание владеть недвижимым имуществом непрерывно установленный законом срок для приобретения права собственности на него. Если будет установлено,что течение срока давнишнего владения лицо-владелец по собственной воле устранялось от фактического владения недвижимым имуществом,оно теряет право на приобретение права собственности на последнее за несоблюдения условия о непрерывности владения.

Вместе с тем,владелец может потерять имущество из своего владения по объективным,независимым от его воли причинам,и в таком случае решение вопроса о соблюдении требования о непрерывности владения зависеть от поведения владельца,которое,опять же,отражает его внутреннее отношение к объекту своего владения.

Так,срок приобретательной давности не прерывается в случае утраты имущества владельцем не по своей воле,однако лишь при условии возврата такого имущества в течение одного года или предъявления течение этого срока иска о его истребовании (ч. 3 статьи 344 ГК). И наоборот,срок приобретательной давности прерывается,если в течение одного года с момента утраты владельцем имущества не по своей воле он не будет ему возвращен или владелец не предъявит течение этого срока иск.

В данном случае речь идет о непрерывности владения как своеобразную правовую фикцию,поскольку при определенных условиях лицо считается непрерывно владевшим имуществом в течение определенного срока,даже если это имущество не выбывало с ее фактического владения.

Время,в течение которого владелец не по своей воле был лишен фактического владения недвижимым имуществом,засчитывается в срок приобретательной давности,если владелец совершил указанные выше меры по возвращению недвижимости в свое фактическое владение. И наоборот,невозвращение имущества и необращение за защитой своего владения в течение одного года должно расцениваться как потеря интереса к такого имущества и приводить к прерыванию срока давнишнего владения,поскольку подобное отношение к имуществу не согласуется с задачей устранения неопределенности в правовом статусе имущества,имеющего целью институт приобретательной давности.

Чтобы было основание для приобретения права собственности,открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом должно продолжаться в течение определенного времени:десять лет (ч. 1 статьи 344 ГК) или пятнадцать лет (ч. 3 статьи 344 ГК). Сразу же возникает вопрос,с какого момента отсчитывается этот срок,и вопрос о соотношении срока приобретательной давности с истекшим сроком исковой давности.

Хотя в науке гражданского права существуют различные точки зрения на эти вопросы,законодателем четко определено,что срок приобретательной давности начинает свой ход со времени истечения исковой давности по виндикационному требованию владельца после истечения срока договора (ч. 3 статьи 344 ГК).

Таким образом,срок давности владения для лица,завладела недвижимым имуществом на основании договора с его владельцем,составляет 18 лет (15 лет — срок приобретательной давности + 3 года — срок исковой давности).

Зато,по содержанию ч. 1 ст. 344 ГК срок приобретательной давности начинается с момента завладения недвижимым имуществом,следовательно,в данном случае,сроки приобретательной и исковой давности отсчитываются одновременно,а поэтому общий срок для приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании ч. 1 ст. 344 ГК Украины составляет десять лет.

Еще одним условием владения для приобретения права собственности на недвижимое имущество является безтитульность такого владения. Указанное условие,хотя и не указано в ст. 344 ГК,однако прямо следует из содержания данной нормы. Давнишность владения предполагает его безтитульность уже на момент начала течения срока приобретательной давности,поскольку для законного владельца приобретения права собственности по приобретательной давности невозможно.

Положения ст. 344 ГК не могут быть применены судом,если владение недвижимым имуществом осуществляется субъектом хозяйствования на основании каких-либо договорных обязательств (аренда,хранение,управление и т.п.) или имущество было закреплено за последним субъектом хозяйствования — владельцем — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления . Подтвержден соответствующими доказательствами на момент рассмотрения дела правовой титул владения истцом недвижимым имуществом является основанием для отказа в удовлетворении его исковых требований о получении права собственности по приобретательной давности.

Следует отметить,что в силу приобретательной давности может возникнуть только полное вещное право,каким является право собственности:ограниченные основе права по приобретательной давности возникнуть не могут.

Одновременно наличие правового титула,например договора,на момент завладения имуществом не исключает права владельца на приобретение права собственности на такое недвижимое имущество на условиях,предусмотренных ч. 3 ст. 344 ГК,о чем уже говорилось выше.

В научной литературе обоснованно подвергалась критике позиция относительно возможности приобретения владельцем права собственности по приобретательной давности на имущество,принадлежащее на праве собственности другому лицу. Впрочем,законодатель на данный момент защищает право владельца на приобретение права собственности (ч. 3 статьи 344 ГК),предпочитая лицу,которое,не имея правового титула на имущество,несет бремя его содержания,по сравнению с собственником,который своими юридическими или фактическими действиями отказался от имущества,не осуществляет принадлежащих ему как владельцу полномочий.

Что касается недвижимого имущества,с января 2011 потенциально стало объектом права собственности давнишнего владельца,то это недвижимое имущество,которое:
— не имеет собственника,или
— собственник которого неизвестен,либо
— собственник отказался от права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество;
— приобретенное добросовестным приобретателем и в истребовании которого его владельцу было отказано.

Статья 344 ГК оперирует термином «чужое имущество»,которым охватываются все перечисленные выше случаи.

Так,по смыслу статей 335 и 344 ГК право собственности может быть признано судом как бесхозное имущество. За конкуренции оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество — по приобретательной давности (ст. 344 ГК) или как на бесхозную вещь (ст. 335 ГК) следует исходить из того,что не может считаться бесхозным недвижимое имущество,находящееся во владении любой лица,хотя и незаконном.

ГК устанавливает ограничения,согласно которому положения ст. 344 ГК могут применяться только в отношении недвижимого имущества определенных субъектов права собственности;следовательно,приобретения права собственности по приобретательной давности возможно на недвижимое имущество для любых участников гражданских правоотношений — как юридических,так и физических лиц.

Одновременно учитывая положения ст. 376 ГК право собственности по приобретательной давности на объект самовольного строительства не может быть признано судом,поскольку указанной нормой предусмотрен особый порядок приобретения права собственности на недвижимое имущество,построенное или строится на земельном участке,не отведенном для данной цели,или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта,или с существенным нарушением строительных норм и правил (самовольное строительство).

Подытоживая вышесказанное,отметим следующее:
— с 01.01.2011 г. право собственности на недвижимое имущество можно приобретать по приобретательной давности (ст. 344 ГК);
— удовлетворения судом требований о признании за владельцем права собственности на недвижимое имущество на основании ст. 334 ГК только при наличии необходимых условий — добросовестности завладения,открытости,непрерывности,безтитульности владения;
— по приобретательной давности может быть приобретено право собственности на недвижимое имущество,которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен,либо собственник отказался от права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество,и имущество,приобретенное добросовестным приобретателем и в истребовании которого его владельцу было отказано.
— срок приобретательной давности начинает свой ход с момента завладения недвижимым имуществом;в случае,когда владелец завладел имуществом на основании определенного договора с его владельцем,- срок приобретательной собственности отсчитывается с момента истечения срока исковой давности;
— в случае утраты имущества владельцем не по своей воле (устранение владельца от владения недвижимым имуществом),невозвращение имущества во владение и Необращение с иском об истребовании такого имущества в течение года — срок приобретательной давности прерывается;в случае возвращения недвижимого имущества во владение или предъявления иска о его истребовании — срок приобретательной давности не прерывается,а период,в течение которого владелец не по своей воле был лишен владения,засчитывается в срок приобретательной давности.