Земельный участок не обременен правами третьих лиц

admin

Права третьих лиц на земельные участки — актуальный вопрос для застройщиков коммерческой недвижимости

Многие последствия недавних земельных реформ в России, теоретические и практические, стали предметом всеобщего обсуждения. Однако одна важная тема до сих пор получила меньше внимания, чем другие вопросы. Это — проблема прав третьих лиц на землю.

В странах общего права этот вид прав третьих лиц в отношении земельных участков других собственников называется обременением (право прохода и проведения работ на чужой земле). Эквивалентом данного понятия в странах с гражданским законодательством является понятие сервитут. В обществе, где широко распространено частное землевладение, обременения и сервитуты представляют собой существенную часть группы прав, с которыми должен считаться любой землепользователь. Этот правовой механизм позволяет, например, установить для участка, окруженного со всех сторон чужими владениями, право прохода и проезда к шоссе, право отвода сточных вод через трубы, проходящие под чужим участком, или экстренного доступа к участку в случае пожара.
До введения в России права частной собственности на землю важность этих видов прав была не так высока. В случае необходимости они обеспечивались в виде общей собственности на недвижимое имущество — в советское время это было нормой. Создатели Гражданского кодекса РФ 1994 года понимали, что распространение права частной собственности на землю в России потребует рассмотрения прав третьих лиц на соседние участки. Поэтому в кодекс были внесены условия о создании, использовании и прекращении частных сервитутов. Эти положения были продублированы в Земельном кодексе. В данной статье рассматриваются проблемы создания и использования частных сервитутов, хотя для ограниченной группы прав могут создаваться и публичные сервитуты. Теперь, когда Земельный кодекс РФ подготовил почву для распространения частного землевладения, публичные и частные сервитуты станут играть все более важную роль. В результате, любому застройщику коммерческой недвижимости, желающему купить землю под строительство объекта, непременно придется считаться с частными сервитутами.
В некоторых странах общего права, например в Англии, ведутся академические споры о том, возможно ли создание новых видов или типов обременений. Проблемы могут возникнуть вследствие того, что новые технологии позволяют создавать такие виды связи, которые ранее не рассматривались в контексте обременений, которые могут быть необходимы. Статья 274 Гражданского Кодекса РФ дает широкое определение сервитута, который может устанавливаться «для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника недвижимого имущества [пользующегося сервитутом], которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Можно надеяться, что понятие «других нужд» будет достаточно широким для охвата целого спектра потенциальных прав в случае их возникновения. Это должно наводить покупателя земли на мысль: возникнет ли в случае приобретения данного земельного участка необходимость установления сервитута в отношении соседнего участка?
Виды прав, которые необходимо будет при этом учитывать, ничем не отличаются от себе подобных в таких странах, как Англия или США, и включают права прохода и проезда, право доступа для определенных целей, право пользования дренажным трубопроводом, водопроводом, линиями электропередачи и коммуникационными системами других служб. В каждом отдельном случае покупателю следует обращать внимание на любые дополнительные права, необходимые для обеспечения сервитута. Право прокладки электрического кабеля под соседним участком можно подкрепить правом доступа для ремонта кабеля в случае неисправности. Владелец участка, в отношении которого собираются установить сервитут, будет стремиться внести оговорку, согласно которой сторона, использующая право ремонта кабеля, обязуется вернуть землю в первоначальное состояние, в котором она находилась до проведения ремонтных работ.
Сервитуты могут устанавливаться в силу договора в результате переговоров между сторонами. Например, в случае продажи собственником только части своего земельного участка. Если же соседствующие землевладельцы так и не достигли соглашения, Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления сервитута в судебном порядке. Судебные полномочия распространяются как на сам принцип создания сервитутов, так и на их сроки.
Во всех случаях, независимо от того, устанавливается ли сервитут по соглашению сторон или в судебном порядке, предусмотрена защита собственника участка, обремененного сервитутом. Во-первых, обременение сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Во-вторых, собственник обремененного сервитутом участка вправе требовать соразмерную плату за такое пользование своим участком. В других странах такая оплата часто производится в форме единовременного авансового платежа. Тем не менее, в российском законодательстве нет оснований, препятствующих установлению периодичных платежей.
Другой вопрос, обсуждением которого займутся на переговорах и в судебных заседаниях, касается срока сервитута. Российским законодательством разрешаются срочные и постоянные сервитуты. Стороны сервитута определяют сами, какой из двух видов сервитута им больше подходит в сложившихся обстоятельствах.
При любом правовом строе надлежащее действие сервитутов существенно зависит от обязательности исполнения прав собственником земельного участка, обремененного сервитутом, и лицами, в интересах которых был установлен сервитут. Согласно российскому законодательству, сервитуты подлежат государственной регистрации и сохраняются в случае покупки земельного участка, обремененного сервитутом, другим лицом. Таким образом, обеспечивается защита стороны, в интересах которой был установлен сервитут, в случае продажи обремененной сервитутом земли третьему лицу.
На нынешнем этапе Российское законодательство устанавливает основные принципы признания прав третьих лиц и создания сервитутов. Это новое понятие, и, скорее всего, стороны, участвующие в сделках купли-продажи, а также собственники сопредельных земельных участков с ним не знакомы. Обычной реакцией на постановку вопроса о подписании соглашения о создании сервитута являются поспешные заверения в том, что этим правом можно будет пользоваться и что для его установления и защиты не требуется подписания договора. Покупателям земельных участков стоит подходить с осторожностью к таким ответам и не принимать их всерьез.
У судов пока нет опыта толкования положений Гражданского кодекса РФ, наделяющих их полномочиями устанавливать сервитуты в отношении того или иного участка. Скажем, признают ли суды право прохода и проезда для многочисленных покупателей и посетителей торгового комплекса через участок, находящийся в частном владении? Время покажет, какой подход к этой проблеме изберут суды. Благоразумные покупатели должны учиться на дорогих ошибках других собственников, допущенных ими в других юрисдикциях с длительной историей использования сервитутов и обременений. Описываемый выше тип «выкупных полос» не зря получил свое название. Впоследствии их приобретение обходится в копеечку. Поэтому, прежде чем покупать участок земли, хорошо проинформированный покупатель должен обязательно добиться установления всех необходимых сервитутов на основе письменных договоров.

Передача товара, обремененного правами третьих лиц: как защититься покупателю

Продавцы нередко включают в договоры положения, которые не соответствуют действительности. Например, в договоре может быть сказано, что продаваемый товар свободен от прав третьих лиц, а на практике такой товар может находиться в залоге, под арестом или вообще принадлежать иному собственнику. В этом случае на защиту покупателя становится ст. 460 ГК РФ.

Статья 460 ГК РФ требует, чтобы продавец передавал покупателю товар, свободный от любых прав третьих лиц. Исключение — когда покупатель соглашается принять товар с обременением. Неисполнение продавцом обязанности передать «свободный» товар дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Названные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

С момента введения данной статьи на практике возникают все новые и новые вопросы. Например:

  • что считать «любыми» правами третьих лиц;
  • относятся ли к таким правам арест имущества, запрет на совершение сделок, обременение договором аренды, лизинг;
  • какие последствия возникают для покупателя, если продавец нарушил требования ст. 460 ГК РФ, — только те, которые перечислены в абз. 2 п. 1 данной статьи (уменьшение цены или расторжение договора)? Или можно требовать взыскания убытков, предусматривать в договоре штрафные санкции, требовать признания сделки недействительной;
  • как защититься добросовестному приобретателю?

На некоторые вопросы судебная практика дала ответы. О ней и поговорим.

Любые права третьих лиц

О каких правах идет речь в ст. 460 ГК РФ, в свое время разъяснил ФАС Северо-Кавказского округа (постановление от 27.03.2012 по делу № А32-8567/2008; легитимность вердикта подтверждена Определением ВАС РФ от 18.07.2012 № ВАС-12902/09).

Это дело связано с передачей имущества, находящего в оперативном управлении, и прошло несколько кругов судебных разбирательств. На последнем круге ответчик заявил, что в ст. 460 ГК РФ говорится о любых правах третьих лиц, а не только о тех, которые признаются обременениями.

Однако суд пояснил, что по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые не ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом. Иначе предложенное ответчиком толкование п. 1 ст. 460 ГК РФ допускало бы действительность сделки по продаже чужого имущества, что недопустимо в силу ст. 209 и 168 ГК РФ.

Конкретизация прав в судебной практике

Итак, товар не является обремененным правами третьих лиц по смыслу ст. 460 ГК РФ:

  • если в отношении имущества заключен договор аренды на срок менее года (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу № Ф09-2976/06-С3);
  • если объектом договора купли-продажи в момент заключения данного договора незаконно пользуется третье лицо (постановление ФАС Уральского округа от 03.11.2009 № Ф09-8651/09-С6 по делу № А60-7990/2009-С7).
  • Товар (имущество) является обремененным правами третьих лиц в смысле ст. 460 ГК РФ, если:
  • находится в лизинге и продавец не является собственником данного имущества (постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу № А75-11033/2013);
  • в отношении данного имущества установлен публичный сервитут (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2013 по делу № А28-12749/2012), АС Западно-Сибирского округа от 12.09.2014 по делу № А45-24039/2013;
  • имущество находится под арес­том (постановление АС Западно-Сибирского округа от 17.09.2014 по делу № А03-23586/2013);
  • существует судебный акт, ограничивающий право распоряжения данным имуществом (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу № А78-5082/2007, ФАС Центрального округа 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009);
  • имущество находится в залоге (Определение Конституционного суда РФ от 05.06.2014 № 1142-О).

Последствия для покупателя

В ситуации, когда продавец передает покупателю товары, обремененные правами третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Некоторые суды считают, что в данном случае покупатель не вправе требовать применения иных, чем указано в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ, последствий, в том числе требовать признания недействительной сделки, на основании которой у третьего лица возникли права на товар (см. постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2011 по делу № А49-7372/2010).

Другие суды смотрят на проб­лему шире и позволяют покупателям предъявлять иные требования, кроме перечисленных в ст. 460 ГК РФ.

Так, если организатор публичных торгов не включил в извещение об их проведении сведения об обременении имущества, победитель торгов может отказаться от заключения договора купли-продажи без потери задатка (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.11.2011 № А61-292/2011; см. также определения ВАС РФ от 19.03.2012 № ВАС-1052/12 и от 22.02.2012 № ВАС-1052/12).

Еще одна ситуация: если товар, обремененный правами третьих лиц, передан покупателю, он вправе взыскать с продавца причиненные в связи с этим убытки(постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315 — проданный товар был в залоге, Тринадцатого арбит­ражного апелляционного суда от 02.10.2008 по делу № А56-6318/2008 — продавец продал чужой товар).

Если продавец не передал товар свободным от прав третьих лиц, покупатель может приостановить исполнение своей обязанности по оплате товара.

С такой позицией, например, согласился ФАС Центрального округа в постановлении от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009.

Суд одобрил протокол разногласий

На практике недобросовестность может проявить и продавец — городская администрация. Так, в одном из дел ОАО обратилось в суд с иском к городской администрации о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий. Суд иск удовлетворил, апелляция с ним согласилась.

Городская администрация обжаловала эти решения в кассационной инстанции.

Предыстория дела такова. Сначала администрация незаконно отказала ОАО в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования путем выкупа земельного участка. Вопрос решился в пользу ОАО только в судебном порядке.

Затем общество получило проект договора купли-продажи земельного участка, но обнаружило в нем противоречия. В результате переписки с администрацией общество направило ей подписанный договор с протоколом разногласий. Администрация отказалась его заключить.

Спор снова перешел в судебную плоскость. Арбитражные суды, принимая судебные акты в пользу ОАО, исходили из того, что содержание договора в редакции протокола разногласий соответствует обязательным положениям ст. 460, 461 ГК РФ. В силу п. 1 и подп. 3 п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации, соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными данным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Ограничениями могут являться иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке. Согласно ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются сведения о наличии в отношении продаваемого земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанный объект. Но в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на испрашиваемый обществом участок. Также отсутствуют сведения о наличии прав, требований или арестов иных лиц на этот участок. По мнению суда, положения ст. 460, 461 ГК РФ содержат императивные нормы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмот­ренного указанными нормами (см. постановление С)

Добросовестный приобретатель

Отметим, что в упомянутом Определении КС РФ от 05.06.2014 № 1142-О сделана важная оговорка по поводу возможностей защиты добросовестного приобретателя в случае, когда он приобрел товар, обремененный правами третьих лиц.

Как отметил суд, заявительница фактически поставила вопрос о возможности применения к спорным правоотношениям, связанным с отчуждением имущества, находящегося в залоге, положений ст. 302 ГК РФ, касающихся истребования имущества от добросовестного приобретателя, с учетом правовой позиции КС РФ, сформулированной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, — о необходимости закреп­ления приоритета защиты прав покупателя недвижимости.

Между тем разрешение этого вопроса к компетенции КС РФ не относится. Квалификация спорных отношений и выбор нормы, подлежащей применению с учетом фактических обстоятельств дела, — компетенция суда общей юрисдикции, а проверка законности и обоснованнос­ти вынесенных судебных решений — полномочие вышестоя­­щих судов. Определение же наиболее эффективного способа защиты своих прав может быть осуществлено самим заявителем в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Судебная практика по спорам, связанным с применением ст. 460 ГК РФ

Каковы особенности изъятия у собственника земельного участка, обремененного правами третьих лиц, для государственных или муниципальных нужд?

На практике часто встречается ситуация, когда планируемый к изъятию земельный участок передан собственником, например, в аренду или обременен сервитутом. В этом случае мнения практикующих юристов расходятся: одни считают, что изъятие будет одновременно являться основанием прекращения договора аренды. Другие, наоборот, утверждают, что договор аренды расторгается именно арендодателем, и основания изъятия земельного участка и основания прекращения договора аренды не совпадают.

Представляется правильной точка зрения, согласно которой прекращение прав собственника, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающих данным земельным участком на определенных договорных условиях с собственником, должно иметь самостоятельные основания. Для разрешения возникших на практике проблем и существующих пробелов в законодательстве необходимо более детально разработать в ГК РФ положения, касающиеся изъятия участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе в случаях необходимости прекращения договорных отношений [1] .

Данная проблема нашла свое проявление в судебной практике.

Так, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.04.2007 № 391 -р в целях реконструкции ипподрома «Акбузат» с согласия ОАО «Ипподром “Акбузат”» для государственных нужд был изъят земельный участок. Этим же распоряжением обществу «Акбузат» и иным собственникам недвижимого имущества предложено обеспечить в установленном порядке независимую оценку убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка (п. 3).

Во исполнение указанного распоряжения между Министерством по физической культуре, спорту и туризму, предприятием «Республиканское управление капитального строительства» и обществом «Промцентр» 30 августа 2007 г. заключено соглашение о выкупе, в соответствии с которым предприятие «Республиканское управление капитального строительства» производит снос объекта недвижимости, находящегося в собственности общества «Промцентр», а именно нежилого (торгового) помещения, а также компенсирует рыночную стоимость сносимого объекта недвижимости. Общество «Промцентр» 30 августа 2007 г. по акту приема-передачи передало указанное помещение под снос предприятию «Республиканское управление капитального строительства».

Платежным поручением от 01.10.2007 № 2924 предприятие «Республиканское управление капитального строительства» в соответствии с отчетами оценки рыночной стоимости выплатило обществу «Промцентр» компенсацию стоимости имущества в сумме 8 820 000 руб.

Общество «Промцентр», полагая, что в силу ст. 283 ГК РФ оно, как собственник, имеет право требовать компенсации всех причиненных ему убытков, в том числе связанных с досрочным прекращением своих обязательственных отношений с третьими лицами, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании 4 950 000 руб. упущенной выгоды. В обоснование своих требований общество «Промцентр» указало, что между ним и обществом «Башагрозапчасть» на период с 1 августа 2006 г. по 1 июля 2007 г. заключен договор аренды указанного нежилого помещения со ставкой арендной платы 1050 руб. за кв. м, однако в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка, на котором находится переданное в аренду помещение, общество «Промцентр» лишилось возможности получить с общества «Башагрозапчасть» предусмотренную названным договором арендную плату за весь период. При этом при расчете размера упущенной выгоды истец вычел из суммы предполагаемого дохода налог на имущество (1 041 215 руб.) и арендную плату за земельный участок (33 065 руб.). Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Как следует из п. 1 ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно положениям ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279–282 ГК РФ.

Между тем суды правомерно исходили из того, что общество «Промстрой» в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о наличии у него прав пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования изъятым земельным участком.

Судами также обоснованно принято во внимание, что договор аренды нежилых помещений, на основании которого истец рассчитывает размер упущенной выгоды, является недействительным, поскольку подписан сторонами I августа 2007 г., в то время как право собственности истца на переданное в аренду помещение зарегистрировано в установленном порядке только 4 сентября 2007 г. При таких обстоятельствах суды правомерно указали на то, что данный договор противоречит п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ и в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о неправомерном исчислении суммы упущенной выгоды исходя из размера арендной платы, установленной указанным договором. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты оставлены без изменения [2] .

  • [1]Чаркин С. А. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: проблемы, возникающие на практике // Российский судья. 2008. № 10.
  • [2] См.: Постановление ФАС Уральского округа от 12.11.2008 № Ф09-8365/08-С6.

Как разделить земельный участок частной собственности, который находится в собственности одного лица

Раздел земельного участка может осуществляться для различных целей. В подавляющем большинстве он необходим тогда, когда необходимо или продать, подарить, обменять не весь земельный участок, а только его части.

Раздел земельного участка может пригодиться и тогда, когда человек хочет оставить его в наследство нескольким наследникам. Согласитесь, лучше сразу определить конкретные доли участка, которыми будет пользоваться каждый из наследников, чем создавать основу для постоянных ссор между ними по этому вопросу.

Существует несколько основных правил, которые должен запомнить каждый, кто планирует разделить земельный участок.

Во-первых, в процессе разделения земельного участка нельзя изменить его целевое назначение. Начинать процедуру изменения целевого назначения части земельного участка можно только тогда, когда доля будет выделена в отдельный земельный участок, она будет зарегистрирована в Государственном земельном кадастре, а право собственности на нее — в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, разделение земельного участка не прекращает действие ограничений в его использовании. Все установленные ограничения будут распространяться на вновь земельные участки, кроме случаев, когда ограничение распространялось только на часть земельного участка, который в результате раздела земельного участка не вошол в сформированный новый земельный участок.

В-третьих, если земельный участок обременен правами третьих лиц (т.е. предоставлен в аренду, на правах эмфитевзиса, суперфиция, передана в ипотеку), то разделение земельного участка возможно только после получения письменного согласия этих лиц. Подпись согласовании нотариально заверяется. После раздела земельного участка, все договоры пользования или залога должны быть перезаключены.

В-четвертых, размер и конфигурация земельного участка не должны создавать препятствий для его использованием по целевому назначению. Согласитесь, использовать по целевому назначению земельный участок предназначен для строительства и обслуживания жилого дома, размером в 1 сотку, невозможно.

Какие же шаги нужно сделать для того, чтобы разделить земельный участок?

Шаг1
Проверьте, зарегистрирован ли Ваш земельный участок в Государственном земельном кадастре и зарегистрировано ли право собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если нет — необходимо совершить соответствующие действия (пошаговые инструкции по совершению этих действий вы можете найти на сайте zem.ua).

Шаг2
Заказать в землеустроительной организации изготовление технической документации по землеустройству относительно раздела и объединения земельных участков.

Чтобы найти такую ​​организацию можно:
•обратиться к соседям или знакомым, которые оформляли документы на землю, и спросить их, какая организация это делала;
•обратиться в местный совет — как правило, на территории сельского или городского совета работают несколько землеустроительных организаций;
•обратиться в районный (городской) отдел (управление) Госземагентства Украины и узнать, какие организации работают на территории Вашего района или населенного пункта;
•найти в сети Интернет.

Внимание!
Исполнителем работ в выбранной Вами землеустроительной организации может быть только лицо, имеющее сертификат инженера -землеустроителя. Перечень таких лиц размещен на официальном сайте Госземагентства по адресу: http://www.dazru.gov.ua (подразделение «Государственный реестр сертифицированных инженеров — землеустроителей» раздела «Лицензирование и сертификация»). Без наличия такого сертификата у производителя работ техническая документация будет считаться недействительной и государственной регистрации земельного участка осуществлено не будет.

Важно:
Раздел земельного участка частной собственности — личное дело каждого владельца и никаких разрешений органов власти (местного совета, исполкома, местных государственных администраций, управлений Госземагентства, органов архитектуры) на его разработку получать не нужно.

Важно знать!
Составление технической документации по землеустройству предусматривает, что инженер — землеустроитель должен определить точные границы каждого земельного участка, которые образуются в результате разделения, их геодезические координаты и составить кадастровые планы земельных участков, и при необходимости, установить межевые знаки. Это необходимо для того, чтобы внести сведения о земельных участках в Государственный земельный кадастр. В дальнейшем это позволит государственным органам, восстанавливать границы земельных участков и лучше защитить Ваше право на землю.

Шаг3
Договоритесь с землеустроительной организацией о стоимости, сроках выполнения работ и уложите соответствующий договор. Будьте внимательны при заключении договора! Обязательно прочтите проект договора, а если какие-то из его условий Вам непонятны — обратитесь к юристам (или родственникам, соседям, знакомым). Примерный договор Вы сможете найти на Земельном портале Украины ZEM.ua
Обратите внимание на то, чтобы в договоре были указаны конкретные сроки выполнения работ! Срок выполнения работ согласно законодательству не может превышать 6 месяцев.

Шаг4
Землеустроительная организация должна выполнить геодезические работы и разработать техническую документацию в сроки, установленные договором. Границы земельного участка, при необходимости, должны быть закреплены межевыми знаками установленного образца. Техническая документация должна быть составлена ​​в бумажной форме и в форме электронного документа.

Внимание!
Обязательно требуйте от землеустроительной организации предоставления Вам экземпляра изготовленной землеустроительной документации в бумажной форме. В случае возникновения спора относительно границ земельного участка в суде, она будет служить доказательством.

Шаг5
Вам следует обратиться к государственному кадастровому регистратору в территориальном (районном, городском) органе Госземагентства Украины с заявлениями о государственной регистрации земельных участков. Если иное не предусмотрено договором о разработке землеустроительной документации, в этот орган имеет право обращаться землеустроительная организация.
К заявлению прилагается:
• копия документа, удостоверяющего личность;
• копия документа, удостоверяющего полномочия действовать от Вашего имени (договор, доверенность);
• копия документа о присвоении налогового номера;
• разработана техническая документация по землеустройству в бумажном виде и в форме электронного документа;
• документ, подтверждающий оплату услуг по государственной регистрации земельного участка.

Важно знать!
Техническая документация не подлежит утверждению ни одним органом государственной власти и местного самоуправления и требования противного — незаконны.

Шаг6
Представленное Вами заявление в течение 14 дней рассматривается государственным кадастровым регистратором территориального органа Госземагентства в районе (городе), за следствием чего, в случае, если представленные документы составлены верно, а границы Вашего участка не нарушают границ уже зарегистрированных участков, государственный кадастровый регистратор регистрирует оба земельные участка в Государственном земельном кадастре и выдает Вам Выдержки из Государственного земельного кадастра о каждом земельном участке с указанием в нем их кадастровых номеров.

Внимание!
Кадастровый номер земельного участка, который был разделен, отменяется, а каждому новообразованному земельному участку будет присвоен собственный новый кадастровый номер

Шаг7
Получив выдержки из Государственного земельного кадастра, следует обратиться к Регистрационной службы соответствующего подразделения Министерства юстиции Украины по местонахождению земельных участков с заявлениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок. По результатам рассмотрения заявлений, Ваше право будет зарегистрировано, что будет подтверждено Свидетельствами о праве собственности на каждый земельный участок и соответствующие выдержки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

© 2012 Ассоциация «Земельный союз Украины». Все права защищены.
Данная информация была подготовлена ​​Ассоциацией «Земельный союз Украины». Запрещается воспроизведение и использование полностью или любой части данной информации в любом формате, включая графический, электронный, копирование, перепечатка или использование в любой другой способ без письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

Статья 39.27 ЗК РФ. Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой (действующая редакция)

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:

1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи.

3. В случае перераспределения земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и право распоряжения которыми принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, такое перераспределение осуществляется на основании решения соответствующего органа.

4. В случае, если перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, в соглашении либо решении о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории.

5. В случае, если перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, планируется в соответствии со схемой расположения земельного участка, данная схема является обязательным приложением к соглашению либо решению о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом данная схема утверждается указанными соглашением либо решением.

6. Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно содержать обязательство сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение бремени расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, возникающих на образуемые земельные участки.

7. Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть заключено, а решение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть принято при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

1) осуществляется перераспределение земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу, и отсутствует согласие в письменной форме указанного лица;

2) проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и являющегося предметом аукциона, либо в отношении такого земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек;

3) границы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

4) имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;

5) проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка предусматривается перераспределение земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка и не принято решение об отказе в этом предоставлении.