Договор аренды нежилого помещения без срока действия

admin

Оглавление:

Договор аренды нежилого помещения без срока действия

Основными законодательными актами, регулирующими правоотношения в области аренды, являются ХК (§ 5 главы 30) и ГК (главы 58, 59). Согласно этим документам по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

При аренде помещения следует иметь в виду, что порядок заключения договора аренды и его условия во многом зависят от того, кому принадлежит арендуемое помещение: государству, органам местного самоуправления, юридическим или физическим лицам. Кроме того, существуют особенности аренды помещений, относящихся к жилому фонду (о них мы поговорим далее).

В то же время есть и общие требования по заключению договора аренды.

Договор аренды помещения составляется в письменной форме. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 207 ГК сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана сторонами. Сделка, совершаемая юридическим лицом, подписывается лицами, уполномоченными на это его учредительными документами юрлица, доверенностью, законами или другими актами гражданского законодательства, и скрепляется печатью. Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена. Это подтверждается и письмом Министерства юстиции Украины от 01.10.2003 г. № 15-14-376.

Обязательная нумерация договоров аренды действующим законодательством прямо не предусмотрена

В отношении аренды имущества в сфере хозяйствования необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно части 7 ст. 179 ХК хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК, другими нормативно-правовыми актами по отдельным видам договоров.

Дополнительно отметим, что согласно части 2 ст. 180 ХК при заключении именно хозяйственного договора стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену и срок действия договора. Напоминаем, что сроком действия хозяйственного договора является время, в течение которого существуют хозяйственные обязательства сторон, возникшие на основании этого договора (ч. 7 ст. 180 ХК).

В соответствии со ст. 284 ХК существенными условиями договора аренды являются:
— объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
— срок, на который заключается договор аренды;
— арендная плата с учетом ее индексации;
— порядок использования амортизационных отчислений;
— обновление арендованного имущества;
— условия возврата арендованного имущества..

Следует отметин., что согласно ч. 2 ст. 284 ХК условия договора аренды сохраняют спою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. Даже реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды. Вместе с тем нужно иметь в виду, что срок договора аренды определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (ч. 4 ст. 284 ХК).

Отметим также, что обязательства, возникающие между субъектами хозяйствования или между субъектами хозяйствования и нехозяйствующими субъектами — юридическими лицами на основании хозяйственных договоров, являются хозяйственно-договорными обязательствами (ч. 1 ст. 179 ХК). Напомним, что согласно ч. 2 ст. 55 ХК субъектами хозяйствования являются:

1) хозяйственные организации — юридические лица, созданные согласно Гражданскому кодексу Украины, государственные, коммунальные и другие предприятия, созданные согласно этому Кодексу, а также другие юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность и зарегистрированные в установленном законом порядке;

2) граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, осуществляющие хозяйственную деятельность и зарегистрированные согласно закону как предприниматели.

По некоторым существенным условиям договоров аренды, не являющихся хозяйственными договорами, уточнения содержатся в Г К.

Так, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца, если другой срок для предупреждения не установлен договором.

Относительно размера арендной платы ч. 3 ст. 762 ГК предусмотрена как возможность, так и обязательность ее установления с учетом индексации. В связи с этим в договоре следует указать, что размер арендной платы определяется с учетом индекса инфляции или, наоборот, указать, что арендная плата индексации не подлежит.

В отношении установления арендной платы очень важным моментом является требование о том, что арендная плата за аренду здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) состоит из платы за пользование этим имуществом и платы за пользование земельным участком, на котором расположено это имущество.

Если срок договора аренды помещения равен трем годам или превышает его, то он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК). Последствия несоблюдения данного требования изложены в ст. 220 ГК. Так, в случае несоблюдения сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается ничтожным.

Избежать лишних расходов на нотариальное удостоверение (если, конечно, на это согласны обе стороны) можно путем установления срока действия договора аренды менее трех лет (например, 11 месяцев).

Впоследствии лучше заключить новый договор аренды, а не продлевать имеющийся. Это обусловлено тем, что согласно ст. 764 ГК, если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не предъявил по этому поводу возражений в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который ранее был установлен договором. В связи с этим общий срок действия договора аренды может превысить три года, что влечет необходимость его нотариального удостоверения.

По нашему мнению, заключение договора аренды без указания срока его действия (договор, заключенный на неопределенный срок) — не выход из положения. По некоторому недвижимому имуществу (например, государственной или коммунальной собственности) это невозможно, так как срок действия договора является существенным условием такого договора. Кроме того, как уже указывалось выше, неустановление срока, на который заключается договор аренды, как одного из существенных условий хозяйственного договора, является нарушением норм ч. 3 ст. 180 и ч. 1 ст. 284 ХК.

Уверены, что читатель сейчас задает вопрос: что будет, если стороны нарушат требование об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды?

В соответствии со ст. 220 ГК при несоблюдении сторонами договора требования об обязательном его нотариальном удостоверении такой договор считается ничтожным (недействительным). При этом решения суда для признания такой сделки ничтожной не требуется.

Следовательно, если между сторонами нет абсолютно доверительных отношений, игнорирование требования о нотариальном удостоверении может привести к серьезным финансовым потерям сторон (одной стороны) ввиду ничтожности этого договора (например, арендатор может отказаться от возложенной на него обязанности проведения ремонта; арендодатель может отказаться от обязанности возмещения стоимости затрат арендатора на ремонт (улучшение) имущества, ранее оговоренной в договоре, и т. п.).

Следует учитывать, что последствием признания договора аренды имущества недействительным в судебном порядке является возмещение убытков. Таким образом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении не освобождает арендатора от возмещения убытков, нанесенных арендодателю, за все время пользования имуществом.

ГК [2J (ч. 2 ст. 219) предусмотрены случаи, когда ничтожный договор может быть признан в судебном порядке действительным. Так, суд может признать договор действительным, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, а также если произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от нотариального удостоверения. Письменным подтверждением согласия сторон по всем существенным условиям является подписанный обеими сторонами сам договор аренды (дополнительные соглашения к нему), а подтверждением полного или частичного исполнения договора аренды являются подписанные сторонами акты приема-передачи имущества в аренду, документы (квитанции, корешки к приходному кассовому ордеру) о внесении арендной платы и т. п. При наличии указанных выше документов суд может (обращаем внимание на возможность, а не обязательность) признать договор действительным.

Других последствий (ответственности) несоблюдения нотариального удостоверения договора аренды действующее законодательство не содержит.

Неминуем в рассмотрении этого новшества в законодательстве и следующий вопрос: нужно ли нотариально удостоверять уже действующие договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года? По нашему мнению, не нужно.

Согласно пунктам 4 и 9 «Переходных положений» ГК:
— по правовым отношениям, возникшим до вступления в силу ГК, положения этого Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые возникли или продолжают действовать после вступления в силу этого Кодекса;
— к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК, применяются правила этого Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.

Как видим, «Переходные положения» ГК не предусматривают распространение действующих требований ГК относительно формы гражданско-правовых договоров (в частности, обязательности их нотариального удостоверения) на договоры, заключенные до вступления в силу ГК. Таким образом, по заключенным до 1 января 2004 года договорам аренды в соответствии с ранее действовавшим Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.63 г. необходимости обязательного их нотариального удостоверения нет.

Отметим, что согласно Декрету о госпошлине размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. При этом в соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды сумма, с которой исчисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется из общей суммы платежей по договору, но не более чем за три года. Кроме того, п. 55 Инструкции №15 предусмотрено, что по договору имущественного найма, по условиям которого в счет платежей засчитывается стоимость построенных арендатором зданий и других сооружений, оборудование помещений, стоимость проведенного капитального ремонта и т. п., эти суммы учитываются при определении суммы договора для исчисления и взимания пошлины.

Сумма уплаченной предприятием государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды включается в состав валовых расходов на основании п.п. 5.2.5 Закона о налоге на прибыль как общегосударственный обязательный платеж.

Еще один важный момент — обязательная государственная регистрация договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет. Требование о государственной регистрации таких договоров установлено ст. 794 ГК. Напоминаем, что согласно ч. 1 ст. 210 ГК сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. При этом такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации.

Договор аренды, заключенный на срок более трех лет, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации

Отметим также, что с целью обеспечения реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством сделок, по которым предусмотрена государственная регистрация, до принятия Верховной Радой Украины согласно ст. 210 ГК соответствующего Закона Кабинет Министров Украины утвердил Временный порядок государственной регистрации сделок, положениями которого установлено, что государственная регистрация сделки проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным удостоверением сделки.

Согласно п.п. «д» п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона №1952 обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных громад, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно: право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года. При этом основанием для государственной регистрации таких прав на недвижимое имущество являются договоры об аренде сроком более одного года (ст. 19 Закона № 1952). Положениями Временного порядка государственной регистрации сделок установлено, что за внесение записи в Государственный реестр сделок, а также изменений в запись, выдачу извлечений взимается плата в размере 17 гривен (с учетом налога на добавленную стоимость), а запись о прекращении действия сделки вносится в Государственный реестр сделок бесплатно.

Передача помещения арендатору оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Именно с момента подписания Акта приема-передачи начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено договором.

Приведем пример заполнения

Акта приема-передачи имущества.

Акт приема-передачи имущества № 8 от 23.06.2008 г.

ОАО «Сокол», в лице директора Нечаева О. В., действующего на основании Устава, далее — «Арендодатель», и ООО «Лотос», в лице исполнительного директора Призова П. 3., действующего на основании Устава, далее — «Арендатор», составили настоящий акт о нижеследующем.

Согласно договору аренды от 20.06.2008 г. № 30 Арендодатель передает, а Арендатор принимает нежилое помещение под офис площадью 60 кв. м по адресу: г. Харьков, ул. Зеленая, 6, стоимостью 25000 грн.

Помещение пригодно к эксплуатации по назначению.

_____________ (подписи сторон)

Каталог объектов

Гранитный карьер
Ориентир: Николаевская обл.
Карьерное поле: 23 га
Запасы: 2 490 000 куб.м
Подробнее

ЖК «Белый Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Месторасположение: ул. Литературная 1-А
Ориентир: Приморский район / 8-я ст. Б. Фонтана
Площадь: 208,4 м.кв.

Отель на Французком бул.
Ориентир: г. Одесса, Французский бульвар
Строение: 2 100 кв.м.
Зем. участок: 1 га
Подробнее

Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Сосновый берег ( Золотые ключи ), ул. 1-я Ореховая 7, участок 9.4 сотки.
Подробнее

© 2010 red-develop.com. Раскрутка сайта —

Правильное оформление договора аренды нежилого помещения

Множество людей, которые начинают заниматься бизнесом или находятся на стадии планирования, сталкиваются с важным вопросом – где и как правильно найти здание для ведения своей деятельности, а также правильно оформить договор аренды нежилого помещения.

Такая проблема возникает и при расширении предприятия. Все потому, что склады, торговые площадки или офисные здания являются необходимостью, без которой вряд ли можно организовать хорошую финансовую деятельность.

Особенности оформления договора аренды нежилого помещения в Украине

Обычная аренда нежилых помещений предполагает правильно составленный и заполненный договор. Письменное и документальное его оформление позволит избежать различных проблем и больших денежных потерь в будущем.

Учитывая положения договора, хозяин передает арендатору нежилое имущество за конкретную оплату и на определенный период. При этом следует тщательно обсудить все детали и подробности, которые требуется указать и прописать в договоре. Образец договора аренды нежилого помещения в Украине содержит основные положения и пункты, а также некоторые особенности, которые следует учитывать. Скачать его вы можете далее в статье. Главными условиями, которые являются существенными и обязательными можно выделить такие:

  1. объект аренды – указывается стоимость и особенности имущества;
  2. период, на который арендатору предоставляется помещение;
  3. плата за аренду, которая может учитывает амортизацию;
  4. особенности возврата и возможного восстановления;
  5. положения об исполнении обязательств и ответственности обеими участниками договора;
  6. условия возвращения, выкупа, вопросы, касающиеся ремонтных работ или восстановления при нанесении ущерба.

Основными же признаками, которые позволяют разделить аренду от остальных видов, выделяются следующие:

  • имущество передается исключительно на временное использование, потому как передача в собственность уже значит покупку;
  • такие же условия и по поводу возврата – когда заканчивается срок действия или при других незапланированных обстоятельствах, необходимо обязательно передать имущество законному владельцу;
  • другие временные и постоянные условия, касающиеся оплаты и других операций с финансовыми ресурсами.

Обязательным является условие письменного оформления договора аренды нежилого помещения, а если период превышает три года, то следует его нотариально заверить. Если договоренность произошла только в устной форме, то тяжело доказать этот факт в суде при возникновении неприятных и спорных ситуаций. Договор может признаться судом недействительным, если при заключении его в любой форме не было обращения и заверения нотариусом. При этом арендатор должен вернуть нежилое помещение, в том виде, который был до оформления сделки. Если есть какие-то повреждения или изменения – это возмещается материально, причем стоимость рассчитывается уже на момент факта возмещения.

Правильное заполнение договора аренды нежилого помещения предполагает также и предоставление точных характеристик имущества. Для любого здания или сооружения нужно указать точное местонахождение, площадь, наличие земельного участка и другие признаки, выделяющие именно предмет договора. При аренде вместе с помещением оборудования, а также транспортных средств, не лишним будет указывание серийных и регистрационных номеров, технических характеристик, деталей внешнего вида и инвентаризационные номера.

Не предполагается законодательством, впрочем, как и многими арендодателями, передача в аренду имущества, которое в конечном результате не будет иметь первоначальный вид или более чем на 40% измененный. Однако это лучше всего обсуждать заранее и уже совместно решать насколько возможно и необходимо будет использовать разнообразные изменения, потому как небольшие правки и дополнения все же могут быть. Договор аренды нежилого помещения, скачать для детального ознакомления можно на нашем сайте.

Как правильно определить стоимость имущества?

При первоначальном приобретении собственности, несмотря на способ покупки, определялась цена объекта, обозначенная в документации предыдущего владельца. Инвентаризационная стоимость или реальная, зачастую определяется после проведения оценки недвижимости товароведом или комиссией.

В идеальном случае лучше всего провести независимую оценку стоимости, после чего внести эти показатели в акт. Хоть это и приведет к дополнительным финансовым тратам, но результат будет максимально точным и независимым от желаний одной или другой стороны. Кроме того, не будут возникать лишние споры, а время на оформление сократится.

Отдельно стоит выделить пользование земельным участком, где находится объект аренды нежилого характера, который согласно украинскому законодательству также переходит во владение арендатора. Сюда входит прилегающая территория и сооружения, находящиеся в ее пределах.

Если арендодатель не указывает размеры территории, то арендатор получает полностью весь земельный участок, который был во владении хозяина. При значительном и очень большом участке, без надобности использования его в полном объеме, стоит отдельно заключить договор аренды земельного участка.

Отчисления на амортизацию при аренде

Государственный Кодекс Украины предполагает обязательным условием амортизационные отчисления даже для аренды нежилого имущества. Правда при этом каких-либо требований не выдвигается, и стороны самостоятельно устанавливают соответствующий порядок амортизации. Другими словами, эти средства будут уходить на восстановление основных фондов, которые находятся в аренде.

Такие условия хоть и не регулируются Кодексом, но установлено следующее:

  • восстановление, ремонт или улучшение арендуемого объекта можно осуществлять исключительно с разрешения и согласия арендодателя;
  • хозяин имущества имеет право получать финансовые ресурсы, посредством усовершенствования объекта арендатором, если последний не имеет ничего против;
  • арендатор автоматически становится совладельцем улучшения или новых приобретенных вещей, которые были приобретены по согласию с арендодателем.

Если посмотреть на этот момент на практике, то заметно, что все такие вопросы решаются исключительно между сторонами, причем все детали и особенности могут быть сразу обозначены в договоре аренды нежилого помещения или путем письма-предложения.

Другой стороной медали выделяется следующая особенность: если новинка не отделяется от арендованного объекта без повреждений и ущерба, она переходит во владение арендодателя. Если же это отдельные изделия, которые не несут вреда, то арендатор может спокойно забрать их себе, если ранее это не было оговорено или прописано в договоре аренды.

Оплата коммунальных услуг, передача и возврат имущества

Чтобы избежать разногласий оплат за коммунальные услуги, все такие моменты прописываются непосредственно в договоре аренды нежилого имущества или заочно обсуждаются между сторонами. Также хозяин может выставлять счета за коммуналку за конкретный период. В договоре еще стоит указать, что в зависимости от повышения стоимости за услуги, может изменяться и арендная плата за пользование недвижимостью.

Что касается передачи объекта в аренду, то это осуществляется при оформлении двустороннего акта, где следует четко прописать и зафиксировать состояние, неисправности и проблемы с имуществом, а также записать замечания. На данный момент достаточно распространено использование фото и видеофиксации общего состояния и других особенностей.

Если при получении имущества и подписании договора не проверять его состояние, то считается, что оно передано в отличном состоянии и доказать обратное практически невозможно. Такие же положения учитываются и при возврате нежилого имущества его полноправному хозяину.

В случае желания выкупить арендованный объект, никаких предостережений и запретов от государства нет, однако можно выделить норму, где указывается, что при соблюдении всех договоренностей и обязанностей по договору, арендатору предоставляется преимущество покупки. При этом другие лица могут предлагать сумму и побольше, но владелец не должен переступать границу закона, если арендатор действительно желает приобрести данный объект.

Сроки действия договора аренды нежилого помещения

Законодательство Украины ограничивает сроки действия договоров аренды нежилых помещений только для некоторых их видов, а для остальных предусмотрено самостоятельное решение арендатора с арендодателем. Обычно если срок не проставлен и не оговорен, он считается оформленным на неопределенный период.

Так одним из ограничений считается аренда земельных участков, которая не должна превышать более 50 лет. Не может быть больше срока и субаренда, потому как договариваться необходимо в первую очередь с хозяином, выясняя его намерения на будущее. При этом арендатор не может распоряжаться имуществом, без уведомления арендодателя превышая сроки субаренды. Поэтому тем, кто хочет оформить такой договор аренды стоит пообщаться с их владельцем, чтобы избежать неприятностей в будущем и потери финансовых средств, а также помещения. Закон же говорит о том, что даже превышенный период будет равняться предельному. Зная законы и положения, можно избежать обмана от аферистов и недобросовестных людей.

На первых этапах сразу решается и возможность продления аренды, а также варианты, ведущие к досрочному расторжению, потому как в практике может быть по-разному и изменения в экономике иногда приводят к значимым финансовым потерям.

Чтобы избежать дополнительных расходов и потерь времени на оформление нового соглашения, следует указать об автоматическом его продлении. В таком случае договор аренды нежилого помещения расторгается только по заявлению одной из сторон.

Расторжение договора аренды нежилых помещений

Основными причинами для расторжения договора могут выступать любые недовольства с обеих сторон и неисполнение обязательств. Именно тогда договор аренды нежилых помещений может быть разорван по соглашению арендатора и арендодателя или по судовому решению. Если арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об исправлении нарушений или изменениях, а он не желает ничего менять, владелец имеет право обратиться в суд для расторжения.

Если заключить договор на определенный период, его прекращение осуществляется посредством уведомления арендодателя за три месяца до установленной даты предполагаемого расторжения. Этот срок не обязателен и может определяться по желанию арендатора или оговариваться в договоре.

Если помещение не было освобождено вовремя, выплачивается арендная плата за весь период просрочки.

Также возможен вариант прописанных в договоре непредусмотренных законодательством условий, которые арендодатель требует от арендатора. Это возложение на себя контролирующих функций, расценивается судом, как препятствование в рациональном и законном владении арендованного нежилого помещения.

Возможными условиями для досрочного прекращения можно выделить смерть арендатора, если он находился в статусе физического лица, и это не было прописано в договоре. Также ликвидация арендодателя или арендатора, которые находятся в статусе юридического лица.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Образец договора аренды нежилого помещения содержит не только все самое основное и необходимое, но и другие особенности и детали. Типовой договор аренды нежилого помещения также имеет определенный шаблон, условия которого распространяются на аренду помещений для бизнеса, офисов, складов и пр.

Заключение

Внимательность ко всем деталям и особенностям, знание законодательства и своих прав, а также правильная и качественная юридическая помощь при необходимости, позволят избавиться от непредвиденных ситуаций и множества проблем, которые могут появиться при сотрудничестве с недобросовестными людьми. Если договор аренды нежилого помещения будет полностью соответствовать всем правилам, то не стоит переживать за дальнейшее пользование имуществом. Обязательно стоит соблюдать все условия и обязательства, а также сохранять хорошие отношения друг с другом.

Как правильно заключить договор аренды

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме:

Статья актуальна на 2018 год

Как правило, люди арендуют жилье без заключения письменного договора. Однако во многих случаях вам может понадобиться заключить договор аренды помещения, в котором прописать все необходимые условия, такие как срок договора аренды, размер арендной платы, порядок расторжения и другие особенности договора аренды.

Кроме того, нужно знать, как правильно оформить договор аренды квартиры, если на его основании вы собираетесь прописаться в квартире, а по окончании срока его действия – выписаться из квартиры, о чем мы говорили в статьях «Как прописаться в квартире» и «Как выписаться из квартиры».

Ниже мы рассмотрим особенности договоров аренды разных помещений.

Договор аренды жилья

Договор аренды жилья заключается в простой письменной форме, за исключением договора с дальнейшим выкупом помещения, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма (то есть подписывать его нужно у нотариуса).

Срок действия договора аренды может быть любым на усмотрение сторон.

Можно ли заключить договор аренды на неопределенный срок

В случае если вы не пропишите срок договора аренды, договор будет считаться таким, что заключен на 5 лет.

Как составить договор аренды помещения

В договоре нужно обязательно прописать размер арендной платы и порядок её внесения (в какие сроки, наличными или безналичными).

Обязательным условием такого договора является то, что помещение относится к жилому фонду и может быть использовано только для проживания в нем.

Помимо срока и арендной платы, другие условия прописываются на усмотрение сторон. Как правило, стоит урегулировать следующие вопросы:

  • кто будет проживать в квартире помимо самого арендатора;
  • в каких случаях договор может быть расторгнут досрочно;
  • как часто владелец жилья может проверять квартиру и должен ли он об этом уведомлять заранее;
  • кто должен делать текущий или капитальный ремонт в квартире;
  • кто оплачивает коммунальные услуги;
  • может ли арендатор прописаться в жилье до окончания срока действия договора.

Также можно предусмотреть и другие условия договора.

Указанные условия актуальны как для тех, кто заключает договор сдачи квартиры в аренду, так и для тех, кто планирует подписывать договор аренды жилого дома.

Договор аренды офиса

Аренда под офис помещения обязательно осуществляется по договору, потому что связана с осуществлением хозяйственной деятельности, а значит, требует официального оформления.

Одной из особенностей этого договора является то, что при его заключении стоит учитывать, какой вид деятельности будет осуществляться в помещении.

Срок договора аренды нежилого помещения

В договоре можно прописать срок его действия. Однако если срок сторонами не оговорен, договор считается бессрочным. В таком случае для его расторжения необходимо письменно уведомить другую сторону о намерении расторгнуть договор за 3 месяца до этого.

Кто платит налоги с договора аренды

Налоги платит арендодатель (владелец помещения), если это договор аренды между физическими лицами.

Если же юридическое лицо или частный предприниматель заключает договор аренды с физ лицом, которое является арендодателем, то налоги платит арендатор (то есть юр лицо или предприниматель) как налоговый агент. Размер налога составляет 18% от размера арендной платы.

Как правильно составить договор аренды

Если речь идет об аренде целого строения или другого капитального сооружения или его части, то договор подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации.

В договоре можно прописать любые условия на усмотрение сторон, так же как и в договоре аренды жилья, однако особое внимание стоит обратить на следующие условия:

  • для какой деятельности будет сниматься помещение;
  • какая стоимость арендуемого помещения, кто несет ответственность за его повреждение;
  • кто и в каком порядке будет оплачивать коммунальные услуги (как правило, их оплачивает арендатор);
  • имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду, и в каком порядке (как правило, нужно письменное согласие арендодателя);
  • может ли арендатор делать в помещение ремонт, и каким образом будет компенсироваться его стоимость по окончанию срока договора (если будет).

Договор аренды может содержать и другие условия, которые не противоречат законодательству.

Срок действия договора аренды нежилого помещения

В ГК РФ основой является имущество граждан, в частности недвижимое. Недвижимое имущество – это материальные объекты, которые обладают тесной связью с землей.

К ним относятся объекты природного происхождения; имеющие связь с землей, в том числе здания и объекты признанные законодательством.

Как было сказано выше, здания — это объект недвижимого имущества, которые могут выступать как жилые, так и нежилые. Согласно ГК РФ последние должны быть изолированы, а границы определяют: стены, пол и потолок.

Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирных домах или здания построенных под офисы. Следует отметить, что существенное отличие между формами помещения — это использование нежилых помещений только для производственных и административных целей.

Суть договора

Это соглашение между арендодателем и арендатором, то есть оно имеет двусторонний характер и реализуется на возмездной основе.

Помещение предоставляется арендатору за определенную сумму и на определенный срок.

Нежилое помещение, которое передается на время, прописанное в договоре – предмет договора. Необходимо указать точные данные недвижимости.

Укажите в документе:

  • подробный адрес дома;
  • номер офиса;
  • площадь;
  • план расположения;
  • зафиксируйте цель использования (для офиса, для производства и т.д.).

Информация прописывается в договоре или в приложении к нему.

Обычно к договору прикладывается также кадастровый паспорт, в котором указаны размеры арендуемого помещения, количество комнат, план и т.д. Можно приложить экспликацию – копия кадастрового паспорта дома в целом.

Договор регистрируется в письменной форме. От условий сделки и продолжительности форма не меняется. Когда срок заключения составляет более двенадцати месяцев, его следует зарегистрировать. С момента регистрации его можно считать вступившим в силу.

По законодательству России каждое лицо имеет право оформить договор аренды:

  • юридические лица;
  • физические лица (дееспособные);
  • индивидуальные предприниматели.

Интересную статью об особенностях договоров аренды с правом выкупа читайте здесь.

Виды сроков

Договор аренды нежилого помещения может заключаться на следующий срок:

  • неопределенный срок;
  • определенный срок менее 1 года;
  • определенный срок более 1 года.

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

Несмотря на то, что фактически срок договора может составить несколько лет и считаться долгосрочным, его необязательно регистрировать.

Дополнительное соглашение должно быть составлено на основания согласия всех сторон. При бессрочном договоре максимальный срок не указывается.

Определенный срок менее 1 года. Регистрировать не нужно договор, заключенный на срок меньше года.

Когда возникнет необходимость его продления на срок до двенадцати месяцев, его регистрировать тоже не надо.

Часто такие соглашения заключают с пролонгацией на аналогичный срок, если все участники согласны.

Определенный срок более 1 года. При заключение договора на срок один год или более, его необходимо зарегистрировать в госоргане — Росреестр.

Если не совершить процедуру регистрации, документ считается недействительным. Договор вступает в силу с момента регистрации.

Статью об особенностях регистрации договора аренды нежилого помещения читайте здесь.

Иногда, встречаются ситуации, когда участник договора не хочет совершать данную процедуру. Вторая сторона имеет право подать исковое заявление, чтобы его обязали зарегистрировать договор аренды.

Например, срок договора равен одному году. При заключении договора 01.03.2016 г., предельный срок договора истекает 28 февраля 2017 года. Данный договор следует обязательно зарегистрировать.

Когда срок аренды по договору подходит к концу, у арендодателя есть преимущество.

Владелец помещения в первую очередь должен спросить у арендатора, не хочет ли он продлить договор и в случае отказа предложить помещение другим.

Практика в вопросах срока хранения договоров аренды неоднозначна. Рекомендуется хранить документ в течение всего времени работы организации или 5 лет у физического лица арендатора.

Таким образом, составление и подписание договора аренды нежилого помещения не составляет особого труда. Он заключается на срок, оговоренный сторонами.

Если договор бессрочный или меньше одного года, его не следует регистрировать в Росреестре, в ином случае необходима регистрация. Если не произвести операцию регистрации, договор считается юридически не заключенным.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет возможные последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения:

Каков срок действия договора аренды нежилого помещения? Полезная информация для граждан РФ

У многих возникают вопросы относительно того, каким должен быть срок действия договора аренды нежилого помещения
В Гражданском кодексе нашей страны много внимания уделяется вопросам распределения материальной собственности, в частности недвижимого имущества. Под это описание попадают объекты, имеющие прямое отношение с землей.

Под недвижимостью подразумеваются разнообразные объекты естественного природного происхождения, а также строительные и другие разновидности конструкций, которые признает отечественное законодательство. Нежилые помещения нередко размещаются в многоквартирных многоэтажных домах, а также строительных объектах, специально предназначенных для коммерческой деятельности.

Форма каждого помещения определяется характером его эксплуатации. Если здание арендуется, в большинстве ситуаций владелец составляет со своими клиентами соответствующее соглашение. Срок действия договора аренды нежилого помещения может регулироваться в процессе предварительной договоренности между участвующими сторонами.

Суть соглашения об аренде

Договор аренды нежилого помещения — для уточнения прав и обязанностей

Договор чаще всего заключается между владельцем помещения и арендатором и подразумевает выполнение определенных обязанностей обеими сторонами. Нежилое помещение всегда передается другому лицу на конкретный период за оговоренную денежную сумму. Сам объект недвижимости всегда выступает в качестве предмета заключаемого соглашения.

Обязательно необходимо указывать точную информацию относительно объекта недвижимости. В соглашении всегда должна быть указана такая информация:

  • Точный адрес нежилого помещения;
  • Номер офиса;
  • Реальная площадь;
  • Точно оформленный план расположения;
  • Также обязательно необходимо указывать конкретную цель эксплуатации арендуемого помещения. Это может быть организация работы офиса или запуск какого-нибудь производства.

Все сведения обязательно должны быть указаны в самом соглашении или в правильно составленном приложении к таковому. Если вышеуказанные данные в соглашении не будут присутствовать, сам документ может быть лишен юридической силы при рассмотрении его судебными инстанциями, что может повлечь за собой определенные трудности для обеих сторон в случае возникновения разногласий между ними.

Каждое соглашение об аренде нежилого помещения обязательно должно оформляться только в письменном виде, поскольку при устной договоренности участвующим сторонам не всегда удается придерживаться определенных правил и обязанностей. Конкретные условия соглашения и продолжительность его действия не могут повлиять на форму составляемого документа.

Если продолжительность заключения соответствует сроку более года, необходимо его зарегистрировать. Как только эта процедура будет выполнена, документ будет наделен юридической силой. В соответствии с нормами отечественного законодательства, любой гражданин может оформлять соглашение об аренде. Это могут быть:

Нередко к соглашению прилагается предварительно оформленный кадастровый паспорт, содержащий информацию о площади арендуемого объекта недвижимости, планировке и т.п. В некоторых случаях возможно приложение экспликации.

Что предусматривает законодательство относительно продолжительности соглашения об аренде?

Договор аренды нежилого помещения нужно составлять правильно

В правильно составленном договоре аренды всегда должны быть такие положения, соответствующие принятым в нашей стране законодательным актам:

  • Когда в соглашении не указывается конкретный срок аренды, можно считать, что документ наделяется юридической силой надолго;
  • Если неопределенная продолжительность аренды нежилого помещения перестает удовлетворять кого-либо из участников соглашения, необходимо отправить второй стороне письменное предупреждение за 3 месяца до изменения;
  • Если объектом нежилой недвижимости владеет коммунальная служба или какая-либо государственная структура и продолжительность аренды не определена, нужно рассчитывать на максимальный период в 5 лет. Также всегда есть возможность оговорить срок аренды перед подписанием;
  • Если арендатор не определяет необходимую продолжительность аренды для государственных структур или коммунальной службы этот срок будет считаться автоматически назначенным на 5 лет;
  • Законодательство предусматривает максимальную продолжительность действия договора аренды до 50 лет.

Конкретные положения соглашения

Договора аренды всегда подписываются и скрепляются печатью. Оформленные документы будут считаться действительными с момента проставления на нем подписей всех участвующих сторон. Также в соглашении могут присутствовать такие положения:

  • Стандартное соглашение всегда подразумевает срок действия, соответствующий 35 месяцам. Отсчет традиционно может быть рассчитан с момента проставления всех подписей;
  • Если за период аренды недвижимости никаких разногласий между участвующими сторонами не происходило, в процессе приближения к завершению срока лицо, эксплуатирующее объект недвижимости может выдвигать предложение относительно продления продолжительности действия документа;
  • В ситуации, когда сторона, эксплуатирующая объект недвижимости, не выдвигала никаких предложений относительно продолжительности договора об аренде, документ утрачивает свою юридическую силу, а владелец имеет право подбирать какого-нибудь другого арендатора;
  • Если срок аренды составляет меньше календарного года, соглашение не требует официального государственного утверждения;
  • Регистрация не нужна и в ситуациях, когда в договоре указана возможность автоматического продления его действия после истечения оговоренного срока аренды.

В ситуациях, когда возникает существенная необходимость продления продолжительность соглашения об аренде нежилой площади, арендатор должен будет обязательно предоставить владельцу помещения официальное предупреждение о завершении действия документа и своем желании продлить заключаемое соглашение на какой-то определенный период. Такое действие необходимо осуществить за 2 месяца до истечения срока.

Разновидности сроков

Период аренды можно указывать разный

Соглашение об аренде может заключаться на такой период:

  1. Неопределенный период;
  2. Продолжительность меньше года;
  3. Продолжительность больше года.

Если продолжительность действия соглашения не определена при согласовании сторон, документ автоматически определяется под категорию бессрочного. Даже если договор может продлиться несколько лет, регистрировать его совсем не обязательно.

Некоторые юристы рекомендуют в ситуациях, когда указанная продолжительность действия договора исчерпана и возникает необходимость возобновить его посредством оформления дополнительного соглашения, нет никакой нужды осуществлять его регистрацию. Пролонгацией соглашения называется продление продолжительности его действия при истечении предварительно оговоренного срока по согласованию или отсутствию возражений владельца и арендатора.

Опытные юристы предоставляют предпринимателям консультации по данному вопросу, поэтому не нужно стесняться обращаться к ним за помощью на первых этапах осуществления коммерческой деятельности. Дополнительный договор всегда составляется на базе предварительного согласования участвующих сторон. Если документ относится к категории бессрочных, максимальная продолжительность не определяется.

На что следует обратить внимание при заключении договора аренды, подскажет видео: