Какой налог от сдачи квартиры в наем

admin

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье «Бумажные аспекты аренды жилья».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
— ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
— зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
— зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
— зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
— зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на «крупный размер», надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 «двушек»).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Квартира в аренду: что нужно знать арендодателю (СОВЕТЫ ЮРИСТОВ)

Фото: initial.com.ua «Сдам в аренду квартиру» — такое объявление очень часто встречается в повседневной жизни и это неудивительно. Данный источник дополнительного дохода является достаточно распространенным, сдать в аренду квартиру очень легко, но для этого владельцу квартиры необходимо знать все нюансы сдачи в аренду имущества и последующего налогообложения.

В большинстве случаев арендодатель и арендатор не заключают договор аренды и их отношения регулируются по устной договоренности. Такая халатность может понести за собой достаточно негативных последствий как для государства (в виде неуплаченных налогов на прибыль арендодателя), так и для арендодателя и арендатора (случаи мошенничества с жильем).

    Общие нормы сдачи квартиры в аренду:

    Правоотношения между арендодателем и арендатором регулируют Главы 58 «Найм (аренда)» и 59 «Найм (аренда) жилья» Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ). Согласно ст. 811 ГКУ, заключать договор аренды жилья следует в письменной форме.

Для договора аренды жилья не установлено обязательное нотариальное удостоверение (ч. 4 ст. 209 ГКУ), любая сделка по требованию одной из сторон может быть удостоверена нотариально.

Как правильно оформить отношения между арендодателем и арендатором:

Ст. 810 ГКУ установлено, что по договору аренды жилья одна сторона — собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Предметом данного договора будут жилые помещения, квартира/жилой дом или его часть, а сторонами могут выступать физические и/или юридические лица.

В договоре аренды жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с арендатором и которые приобретают равные с ним права и обязанности по пользованию жильем (в ст. 916 ГКУ). Арендатор лично несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с ним. Если арендаторами жилья являются несколько человек, их обязательства по договору аренды жилья являются солидарными (совместная ответственность группы лиц).

Что касается сроков в договоре – они должны быть четко прописаны. В документе должен быть указан срок действия договора; периодичность внесения платы за пользование помещением; минимальный срок, за который одна сторона должна предупредить другую в случае желания расторгнуть договор до его окончания, и другие. Ст. 821 ГКУ определяет, что если в договоре найма жилья срок его действия не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

Цена договора определяется по договоренности сторон и выражается в плате за пользование жильем. По правилам, установленным ГК Украины, плата за пользование жильем вносится ежемесячно, если иное не установлено в договоре. Также желательно, чтобы в договоре был указан порядок изменения размера платы и предупреждения об этом другой стороны.

В разделе договора «Ответственность сторон» желательно указать размер штрафов, которые стороны должны уплатить в случае невыполнения своих обязанностей и сроки, в пределах которых они должны устранить последствия своих действий, нарушивших права другой стороны. Чтобы разорвать договор аренды жилья, арендатор, согласно ст. 825 ГКУ, имеет право в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за 3 месяца. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. Арендодатель должен предупредить арендатора о расторжении договора не позднее, чем за 2 месяца. Договор аренды жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию арендодателя.

Наличие каких документов необходимо требовать при заключении договора аренды?

При заключении договора аренды жилья необходимы документы:

1) правоустанавливающий документ на жилье, которое является объектом аренды (свидетельство о праве собственности и т.п.),

2) документы, по которым можно определить лицо, с которым вы заключаете договор (паспорт, а в случае его отсутствия — пенсионное удостоверение, водительские права и т.д.),

3) Акт приема-передачи имущества, которое находится в квартире арендодателя. Он составляется в 2 экземплярах и таким образом, поможет обезопасить имущество арендодателя, а также избежать арендатору обвинений в пропаже какого-либо имущества арендодателя.

От арендатора, а также лиц, которые будут проживать вместе с ним, необходимы лишь документы, по которым можно определить их личность (паспорт, а в случае его отсутствия — пенсионное удостоверение, водительские права и т.д.).

Как, когда и сколько налогов платить за сдачу квартиры в аренду?

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов является правонарушением и грозит штрафом в размере от 17 до 34 тысяч гривен (ст. 212 Уголовного кодекса Украины). Поэтому сдавать квартиру официально с оплатой подоходного налога за аренду или «втихую» — решает каждый самостоятельно.

Если Вы все же решите сдавать квартиру официально, оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Что касается суммы налога, с 1 января 2016 года в Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18%.

налог при сдаче квартиры в аренду

Уважаемые специалисты, подскажите, пожалуйста какие документы надо предоставлять в налоговую при сдаче квартиры в аренду (ближнее Подмосковье) физ. лицом. Допустим, я только сдала квартиру по договору на 11 месяцев, мне сразу же надо идти в налоговую или по истечении 11 месяцев? Если договор на 11 месяцев не подлежит регистрации, то могу ли я указать любую адекватную сумму в качестве арендной платы? Заранее благодарю за ответы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Доходы физических лиц декларируются за прошлый год до 30 апреля, т.е. например: сдали квартиру в июле 2017 года, подаете декларацию до 30 апреля 2018 за 6 месяцев, налог от прибыли 13%.

сдать 3-ндфл вы должны будете самостоятельно, как физлицо — до 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы сдали. сумму от фонаря вы написать не можете, потому что к 3-ндфл вы должны приложить копию самого договора и документы, подтверждающие получение средств (расписки, если нал или выписки со счета, если безнал)

Здравствуйте! Оплата налогов никак не связана со сроком найма. Любой доход облагается налогом: за сутки, за месяц, за 11 месяцев и так далее. Отчетный период фиксированный. Вы должны отчитаться за тот период за календарный год: за доходы, полученные в 2017-м году — в 2018-м, за доходы в 2018 году — в 2019-м. В своей налоговой инспекции по месту жительства. В принципе они вам сами выдадут декларацию и объяснят.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода подаете декларацию по месту своей регистрации, в которой самостоятельно заявляете о полученном доходе и исчисляете подлежащий уплате налог. До 15 июля оплачиваете его. Сумму Вы можете указать ту, которая зафиксирована Вашим договором.
Про 11 месяцев миф и ерунда. Договор найма в принципе не подлежит государственной регистрации независимо от его сроков.

Спасибо за ответы..У меня возникло небольшое дополнение к вопросу. Как возможно (или не возможно) уменьшить налог?

никак. а зачем именно вам надо светить сам факт сдачи квартиры? проблемы с соседями или еще что-то? подавляющее большинство квартир сдаются вчерную без всяких налогов. в случае чего с местным околоточным договориться обычно стоит дешевле и он более вариативен ))

Спасибо. Проблем нет пока. Но хотелось бы, что бы и потом не было, что бы и думать на эту тему не надо было и простого, адекватного налога, т.е. пошел, в любом месте заплатил небольшую сумму, получил документ и спи спокойно. Но очевидно — это фантастика.

об этом мечтаете не только вы, и не только в россии, а во всем мире ))) просто, адекватно и без проблем оплатить — это на западе (в штатах, например), но зато суммы там отнюдь не небольшие )) у нас наоборот — налог сравнительно небольшой, зато геморроя до потолка. большое количество людей, сдающих вчерную, руководствуются именно этим — чтобы избежать общения с налоговой в принципе. они бы и рады платить некоторую сумму, если бы это было быстро, удобно и четко. но это не с нашей системой госадминистрирования, увы ))

Как сдать квартиру в аренду

Как сдать квартиру самому или через агентство? Расчет стоимости аренды недвижимости и документы для сдачи квартиры. Налоги при аренде жилья.

Если вы хотите максимально обезопасить себя от всех возможных рисков, стоит тщательно подойти к составлению договора найма. Если заключен договор аренды и по акту передано имущество, то в случае порчи имущества и выбытия арендатора в неизвестном направлении арендодатель имеет право обратиться в суд. При этом необходимо составить акт, в котором фиксируется факт нанесения вреда имуществу, к составлению акта нужно привлечь соседей в качестве свидетелей.

Ключевые положения Гражданского кодекса Украины относительно найма жилья

  1. По договору найма жилья наймодатель (собственник) передает другой стороне (нанимателю) свое жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную сумму.
  2. Договор аренды жилья заключается в письменной форме.
  3. Предметом договора аренды жилья может быть помещение (также часть дома или квартиры), пригодное к жилью.
  4. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды.
  5. Сторонами договора могут быть как физические, так и юридические лица.
  6. Правопреемство при смене собственника: в случае смены собственника жилья, которое было передано в аренду, на нового владельца возлагаются права и обязанности наймодателя.

Таким образом, договор найма – это в первую очередь инструмент, который помогает арендодателю защитить свои права. Для снижения материальных рисков заключайте соглашение об аренде в письменной форме, так как устное соглашение в этом случае не имеет юридической силы.

В Украине сдавать недвижимость в аренду можно как на правах физического лица, так и в качестве субъекта предпринимательской деятельности (СПД). В каждом из случаев предусмотрены свои условия, налоги и ограничения. Рассмотрим, как правильно сдать квартиру, в каких случаях для этого актуально оформлять предпринимательскую деятельность, и когда можно обойтись без этого.

Как оформить аренду квартиры

Оформление аренды квартиры нужно начинать с подготовки жилья к сдаче. Оно должно выглядеть привлекательно, быть чистым и ухоженным. Подавая объявление, прикрепляйте качественные фотографии, соответствующие реальному состоянию квартиры. Добившись привлекательность предложения, установите адекватную цену аренды.

Расчет арендной платы

Как при заниженной, так и при завышенной стоимости вы потеряете часть прибыли. Это связано с тем, что в первом случае вам будут недоплачивать сумму, а во втором квартира будет простаивать месяцами в ожидании, пока кто-то, не зная адекватных цен, согласится ее арендовать. Чтобы определиться со стоимостью аренды:

  • проанализируйте предложения на рынке – средняя стоимость аренды квартир подобной конфигурации с соответствующим состоянием ремонта и с такой же инфраструктурой станет для вас ориентиром;
  • обратитесь в агентство или к риелтору – если самостоятельно затрудняетесь определиться с ценой, в этом помогут представители сферы недвижимости.

Устанавливая стоимость аренды квартиры, учитывайте следующие характеристики жилья и обстоятельства:

  1. Площадь и количество комнат. Конфигурация – один из основных параметров.
  2. Состояние ремонта и мебели. Квартира может быть без ремонта, с простым или элитным ремонтом.
  3. Наличие техники. Есть ли в квартире телевизор, кондиционер, стиральная машина и др.
  4. Инфраструктуру дома и района в целом. Наличие поблизости парковок, магазинов, остановок, транспортных развязок, школ и др.
  5. Год постройки дома. Новострои более востребованы.

Приняв во внимание все эти параметры, проанализируйте рыночную стоимость аренды аналогичных квартир, и вы сможете определиться с адекватной ценой. Далее обдумайте, как вы планируете сдавать квартиру.

Срок аренды квартиры

Вам предстоит выбрать между двумя основными форматами сдачи жилья: долгосрочная и посуточная аренда.

Особенности посуточной аренды

Сдавая квартиру посуточно, придется заниматься арендой, как полноценным бизнесом, так как в этом случае нужно постоянно искать клиентов, заключать договора.

Этот формат особенно актуален для туристических мест, курортных городов, бизнес центров так как он интересен тем, кто приезжает в город на несколько дней.

Посуточная аренда квартиры приносит высокий доход. А чтобы упростить себе задачи по постоянному поиску клиентов, можете обратиться в агентство или к частному риелтору. Но будьте готовы при этом не только отдавать часть дохода, а и к тому, что квартиру смогут снимать люди, которым вы бы ее не доверили.

Особенности долгосрочной аренды

Если желаете получать стабильный доход с квартиры, практически не уделяя времени ни поиску клиентов, ни уборке, ни обслуживанию жилья, сдавайте недвижимость на длительный срок. В таком случае доход будет ниже, но, сдав квартиру жильцам, вы практически можете не заниматься ею на протяжении нескольких месяцев или лет.

Таким образом, определитесь, готовы ли вы постоянно активно работать с клиентами, приводить жилье каждый раз в порядок и получать за это хорошие деньги, или же вас устроит не столь высокий, но пассивный доход. Кроме своих пожеланий учтите, есть ли спрос в вашем городе и районе на посуточную или долгосрочную аренду.

Сдавать квартиру через агентство или без посредников

Основное, на что нужно обратить внимание, выбирая между самостоятельной сдачей или через посредника, это наличие свободного времени и возможностей на то, чтобы искать клиентов и договариваться с ними. Если вы не готовы заняться этим, обратитесь к профессионалам. Преимущества сдачи квартиры через риелтора или агентство:

  • отсутствие необходимости самому искать клиентов;
  • уверенность в правомерности заключения соглашения;
  • оперативный поиск клиентов;
  • профессиональная подготовка объекта к сдаче;
  • качественная рекламная кампания и др.

Если будете заниматься арендой самостоятельно, не придется платить посредникам. Подбирать будущих квартирантов вы также сможете сами. Но в таком случае вам предстоит заняться размещением объявлений, рекламой недвижимости, подготовкой объекта к аренде, переговорами, заключением договоров и поиском клиентов.

Документы для аренды квартиры

Какие документы необходимо подготовить при оформлении договора аренды квартиры. При нотариальной регистрации договора аренды жилой недвижимости и арендатор, и арендодатель должны предоставить пакет документов. Какие документы нужно подготовить, чтобы нотариус зарегистрировал договор.

В ходе заключения соглашения арендодатель и арендатор должны предоставить друг другу документы, подтверждающие личность. Кроме того, арендодатель обязан показать документ, свидетельствующий о праве собственности на жилье – договор купли-продажи, мены, дарственная и др. А нотариальное заверение договора аренды производится со следующим пакетом документов:

  • паспорта и идентификационные коды владельца недвижимости и арендатора;
  • подтверждение права собственности – договор купли-продажи, дарственная, договор мены;
  • выписка из реестра имущественных прав;
  • разрешение органов опеки и попечительства – при наличии прав на имущество у несовершеннолетних;
  • согласие супруга или супруги как со стороны квартировладельца, так и квартиросъемщика.

Нотариус также может попросить предоставить справку об отсутствии ареста на объект недвижимости и другие документы, подтверждающие возможность владельца свободно распоряжаться имуществом. Но нотариально заверять договор, если он заключается не дольше, чем на 3 года, не обязательно, хотя это нужно сделать, если этого требует хоть одна из сторон. Как отмечает представитель компании «Свой юрист» Олег Харченко:

«Удостоверение договора аренды является инструментом подстраховки сторон на случай, если условия соглашения будут нарушены. Хотя, если в договоре указаны все предусмотренные законом данные, и он просто скреплен подписями арендатора и арендодателя, то этот документ имеет такую же юридическую силу, как и удостоверенный нотариально. Поэтому, если вы уверены в правильности составленного соглашения, его можно не заверять».

Тем более, госпошлина при удостоверении договора аренды у нотариуса составит 1% от стоимости арендной платы. Кроме того, удостоверив договор, арендодателю придется обязательно уплачивать НДФЛ.

Как оформить договор аренды квартиры

Рассмотрим, как составить договор аренды квартиры, имея на руках все необходимые документы. Подготовленный к выбору жилья квартиросъемщик как правило захочет:

  • проверить квартиру на юридическую чистоту, отсутствие отягощений;
  • убедиться в отсутствии третьих лиц, имеющих права на недвижимость;
  • узнать, не заключался ли параллельно другой договор аренды на эту же квартиру.

После проверки документов предстоит обсудить условия договора аренды, которые будут прописаны в документе. К пунктам, которые обязательно указываются, относится:

  • наименование сторон с паспортными данными;
  • адрес объекта недвижимости;
  • размер ежемесячной платы;
  • срок, на который заключается договор.

Также здесь указываются условия расторжения соглашения, перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире и др. В рамках договора вы можете оговорить условия, не так, как они прописаны в Гражданском кодексе. Например, если в законе сказано, что текущий ремонт выполняет квартиросъемщик, то при заключении соглашения можно указать иное, и этот момент будет в силе. Поэтому условия договора вы всегда определяете сами, а значит должны согласовать все до деталей:

  • кто выполняет ремонт;
  • порядок заселения третьих лиц;
  • порядок расчета за коммунальные услуги и за саму аренду;
  • ответственность и порядок возмещения убытков при порче имущества;
  • условия и основания расторжения договора и др.

Обсудив все это с квартиросъемщиком и зафиксировав в договоре, вы минимизируете риски в отношении имущества и оплаты.

Аренда с правом выкупа

Особый вид найма жилья, при котором одна сторона предоставляет другой в долгосрочную аренду недвижимость, а после уплаты всех оговоренных взносов права на имущество переходят арендатору. Нюанс для арендодателей заключается в том, что по закону сдавать таким образом недвижимость могут только компании. Поэтому физическому лицу или частному предпринимателю придется выбирать между обычной продажей или арендой, но не арендой с правом выкупа.

Согласно Гражданскому кодексу срок аренды может достигать 30 лет. При этом покупателю важно обратить внимание на условия и стоимость, которую он в итоге должен выплатить для получения прав собственности на объект. Взаимоотношения сторон в рамках аренды с правом выкупа регулируются соответствующим договором, в котором обязательно указано:

  • кто выступает сторонами соглашения;
  • сроки аренды жилья и его характеристики;
  • порядок расчета;
  • условия расторжения соглашения;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • порядок возврата средств.

Арендодателю важно обратить внимание на то, что в случае расторжения такого договора, ему возвращаются уплаченная сумма.

Налог на аренду квартиры

Сдавать квартиру вы можете как физическое лицо или субъект предпринимательской деятельности. Рассмотрим особенности каждого случая.

К СПД относятся юрлица и физлица-предприниматели (ФЛП). Для предпринимателей на едином налоге первой группы передача недвижимости в аренду запрещена, что оговорено в статье 291 Налогового кодекса Украины (НКУ). Поэтому, открывая предпринимательскую деятельность с целью предоставления недвижимости в аренду, собственники оформляются как ФЛП второй или третьей группы. Становиться частником на едином налоге второй или третьей группы нужно в зависимости от таких факторов:

  • годового оборота;
  • количества наемных работников;
  • субъектов, с которыми планируется взаимодействовать.

Аренда квартир ФЛП на едином налоге – преимущества и ограничения

Единщики сдают недвижимость в аренду на выгодных условиях в плане налогов, по сравнению с субъектами, на которых распространяется общая схема налогообложения. Но пункт 5.3 статьи 291 НКУ накладывает на них ряд ограничений:

  • максимальная площадь жилья, сдаваемого в аренду – 100 кв.м;
  • лимит для нежилых помещений и сооружений – 300 кв.м.

Им также нельзя сдавать в аренду более 0,2 Га земли. Таким образом, если у вас есть одна или несколько квартир под сдачу, общая площадь которых превышает сотню квадратов, вы уже не сможете пользоваться привилегиями единого налога.

Если же вы попадаете под требования закона, то можете стать единщиком. Согласно пункту 4 статьи 291 НКУ ФЛП второй группы не могут сдавать недвижимость юридическим лицам. Для ФЛП третьей группы это разрешено.

Какой налог на аренду квартиры

Согласно статье 293 НКУ предприниматели второй группы оплачивают единый налог и социальный взнос в размере 640 грн и 704 грн соответственно, а единщики третьей группы вместо налога в 640 грн платят 5% от дохода.

Если вы не попадаете под условия, установленные для ФЛП второй или третьей группы, придется сдавать квартиру, уплачивая ставку налога в размере 18% (ст.177 НКУ). Чтобы иметь возможность пользоваться привилегиями без ограничений, можно зарегистрировать свой бизнес как юридическое лицо третьей группы. При годовом обороте до 5 млн грн арендодатель уплачивает налог в размере 5% и единый социальный взнос – 704 грн. Но для сдачи одной-двух или даже нескольких квартир этот метод не актуален.

Организацию по аренде недвижимости открывают с целью основать масштабный бизнес, через который будут сдаваться десятки квартир, возможно будет налажено посредничество между арендаторами и арендодателями. Здесь потребуется пройти сложную процедуру регистрации, в ходе которой необходимо:

  • определить учредителей;
  • создать устав;
  • изготовить печать;
  • сделать электронную цифровую подпись;
  • открыть банковский счет.

Это только малая доля того, что требуется для ведения дела в таком масштабе. Сам процесс управления таким бизнесом требует подготовки и практических навыков в сфере недвижимости. Поэтому для основной массы владельцев квартир остается актуальной сдача жилья в аренду на правах физлица или ФЛП.

Как не платить налог на аренду квартиры

Практика показывает, что квартировладельцы в Украине готовы идти на риск, не отчитываясь перед государством за полученный от сдачи недвижимости доход. Они просто ищут клиентов, залучают с ними даже простое соглашение в устной форме (при этом фактически никто ни за что не отвечает, поэтому каждая сторона рискует), и просто берут деньги как с квартирантов. Последние же живут в квартире на правах гостей.

Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры

Но за такие действия предусмотрена криминальная ответственность. Согласно ст.212 Криминального кодекса правонарушителю придется заплатить штраф в размере 17-34 тыс.грн.

Фискальная служба может выйти на недобросовестных арендодателей даже через обычные объявления в интернете или агентства недвижимости. Хотя вероятность этого невелика, ответственность слишком большая, поэтому риск можно считать неоправданным.

Факт уклонения от налогов может также стать явным в ходе разбирательств владельца квартиры с квартиросъемщиком, если между ними возникнут разногласия.

Особенности сдачи квартиры физическим лицом

Чтобы законно сдавать квартиру, не обязательно регистрироваться как СПД. Можно просто отчитываться перед государством о полученном доходе, подавая раз в год декларацию. В таком случае арендодатель может сдавать недвижимость без ограничений по площади как физическим, так и юридическим лицам. Здесь единый налог не применяется, а действует общая система, которая подразумевает уплату налога на доходы физических лиц – 18%. Кроме того, здесь не действует единый социальный взнос, но надо уплачивать военный сбор – 1,5%.

В отличие от СПД физическому лицу не придется подавать отчеты и вести бухгалтерию, а нужно просто раз в год показать свой доход и оплатить налог. Если объект недвижимости физического лица арендует юридическое лицо, это единственный случай, когда за оплату налогов отвечает не арендодатель, а арендатор.

Как сдавать квартиру в аренду ФЛП

Для начала владельцу надо зарегистрироваться в качестве физического лица-предпринимателя. Чтобы иметь возможность законно сдавать жилье как ФЛП, нужно правильно определить для себя код классификатора видов экономической деятельности (КВЭД). В рассматриваемом случае он имеет код 68.20.

Как зарегистрироваться

Определившись с типом деятельности, можно переходить к регистрации ФЛП. Это делается через интернет или государственного регистратора. Если вы решили зарегистрироваться через сеть, предварительно нужно получить электронную цифровую подпись. Это можно сделать за 15 минут в фискальной службе. При себе нужно иметь паспорт и идентификационный код.

Оформив подпись, можете приступать к регистрации ФЛП. Подайте заявление через Кабинет электронных сервисов или Портал государственных услуг. В первом случае это делается через «Реестр юрлиц и ФЛП», во втором – через раздел «Услуги бизнеса» и подраздел «Регистрационные данные». Здесь регистрация проводится приблизительно в течение суток.

Традиционный способ открытия ФЛП подразумевает подачу заявления государственному регистратору. После внесения данных в реестр, на что выделено три рабочих дня, вы получите выписку. Далее обратитесь с ней в фискальную службу, предоставив такие документы:

  • паспорт гражданина Украины;
  • заявление на применение единого налога;
  • книгу учета доходов.

Как отчитываться и платить налоги

Далее вы уже как ФЛП можете законно вести деятельность по соответствующему КВЭДу. Предприниматели на едином налоге второй группы подают отчет раз в год, а третьей – ежеквартально. СПД на едином налоге могут подавать отчет как в электронном, так и бумажном виде.

ФЛП второй группы должны уплачивать налог ежемесячно до 20 числа. Предприниматели третьей группы платят поквартально в течение 50 дней по окончанию каждого квартала.

Можно ли сдавать недвижимость на правах физлица и ФЛП на едином налоге одновременно

Имея в распоряжении квартиру или другое помещение, параметры которого выходят за установленные для плательщиков единого налога лимиты, вы не сможете сдавать часть объекта на правах ФЛП, а часть – как физлицо.

Например, если у вас есть квартира площадью 120 квадратов, вы не сможете сдать 100 кв.м на правах предпринимателя, а остальные 20 кв.м – как физлицо. Придется останавливаться на одном варианте. В таком случае оформление ФЛП уже не так выгодно, ведь на вас не будет распространяться единый налог, и придется платить НДФЛ 18%, как и обычному физлицу.

Рассмотрим еще один вариант, когда ФЛП остается актуальным даже при превышении лимитов, установленных для единого налога. Например, у вас в распоряжении есть нежилое помещение, площадью 600 квадратов. Половину этого помещения вы вправе сдать в рамках упрощенной схемы налогообложения. Но чтобы она действовала, остальные 300 кв.м должны остаться в вашем личном распоряжении. Этот порядок подходит и для жилой недвижимости. Исходя из норм Налогового кодекса, вы не имеете права отдавать их в использование даже бесплатно.

Чтобы сдавать недвижимость, необязательно регистрировать предпринимательскую деятельность. Но в отдельных случаях такой подход к делу позволит в разы снизить ставки налогов, и вам нужно будет отдавать государству вместо пятой доли дохода буквально несколько сотен гривен ежемесячно. Разумно проанализировав ситуацию, вы сможете подобрать оптимальный для себя вариант налогообложения. Полностью уйти от уплаты налогов за сдачу квартиры в аренду на законном основании не получится. Такие действия квалифицируются как криминальное правонарушение.