Объединение двух квартир в одну в хрущевке

admin

Объединение квартир

Если вы являетесь обладателем двух смежных квартир, то вас может возникнуть желание объединить их в одну. Существуют два варианта такой перепланировки: по горизонтали для квартир на одном этаже, и по вертикали — для квартир, находящихся друг на другом.

Стоит отметить, что с позиций проектирования и согласования, перепланировка с объединением двух квартир в одну — непростое мероприятие. Она требует устройства проема в межквартирной перегородке, либо в перекрытии. А согласно п. 2.2.3 и 2.2.4 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, данные мероприятия нуждаются в разработке проектной документации. Кроме того, поскольку данное мероприятие не относится к разряду типовых перепланировок, пакет документов для объединения 2-х квартир будет весьма внушительным. Потребуется оформление технического заключения от автора дома о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки (п. 3.7 Приложения 3 к ППМ № 508 в редакции 840). При этом, проводить ремонтные работы можно только на основании разрешения Мосжилинспекции, с последующим оформлением акта о завершенной перепланировке (п.17 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840). Заключать договор подряда на реализацию одобренных проектных решений следует только со строительными организациями, имеющими допуск СРО (только они имеют право оформлять акты скрытых работ, необходимые для сдачи перепланировки комиссии Мосжилинспекции).

Объединение квартир по горизонтали

Соединить две квартиры на одном этаже можно двумя способами. Более сложный – через лестничную клетку. Данный вариант подразумевает присоединение нескольких метров общедомовой площади. Для этого потребуется провести общее собрание собственников жилья и собрать подписи не менее 73% из них. Сделать это крайне сложно: придется пройти по всем подъездам и лично пригласить всех жителей приватизированных квартир, или опустить уведомления во все почтовые ящики. Однако это вовсе не гарантирует, что людей удастся собрать в необходимом количестве, а также договориться с каждым, что он даст согласие на передачу вам в пользование части общей собственности.

Протокол общего собрания жильцов:

Объединение квартир через разделяющую их несущую стену в этом смысле осуществить проще. Однако снести такую стену целиком не получится: это нарушит прочность и устойчивость несущих конструкций дома (п. 11.3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Здесь допускается только устройство дверного проема, расположение которого определяется техническим заключением. Усиление данного проема металлоконструкциями будет рассчитано в соответствующем разделе проекта перепланировки, составленного организацией с допуском СРО или институтом — автором дома вашей серии.

В старом фонде встречаются варианты, когда перегородка между квартирами ненесущая. Однако демонтировать ее полностью, или устроить в ней проем может не получиться, поскольку в домах с деревянными или смешанными перекрытиями подобные перегородки могут разгружать осевшие перекрытия. Согласно п. 2.2.7 Приложения 1 упомянутого ППМ, затрагивание разгружающих перегородок должно обосновываться по проекту. Причем для несерийных домов (а в техпаспорте всех старых домов стоит отметка «индивидуальный проект») проект и ТЗ заказываются в ГУП МосжилНИИпроект.

Что касается переноса кухни или санитарных зон при объединении квартир, то СНиПы и СанПины предусматривают здесь ряд ограничений. Так, ванная и санузел не могут располагаться над соседскими жилыми комнатами или кухнями, а сами кухни, соответственно, запрещено переносить под «мокрые точки» вышерасположенной квартиры. Впрочем, если вы живете на первом этаже, или на другом, когда под квартирой находится нежилое помещение, вы можете перенести кухню под санузел или ванную соседей, предоставив нотариально заверенную справку о добровольном ухудшении своих жилищных условий.

Пример проекта объединения двух квартир в одну:

Типовые решения по объединению квартир в горизонтальной плоскости:

В сериях панельных домов П-30, П3М, II-57

Объединение квартир по вертикали

Это едва ли не самый сложный случай перепланировки, требующий серьезных инженерных расчетов. Выполнение проема в плите перекрытия самовольно и без учета конструктивных особенностей дома может привести к аварии.

Если в выводах технического заключения будет указана возможность устройства проема в перекрытии, а также определено безопасное место для него, вы сможете заказать соответствующий проект перепланировки. В нем будут рассчитаны геометрические параметры проема и лестницы, соединяющей уровни квартиры (в соответствии с СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», сменившим СНиП 31-01-2003). Данный свод правил также допускает следующее исключение: на втором этаже двухуровневой квартиры можно осуществить перенос ванной и уборной так, чтобы они оказались над жилыми комнатами первого уровня.

Для резки проема в перекрытии проектом обычно предусматривается использование алмазной техники — швонарезчика или аппарата с алмазными коронками. Тип металлоконструкций, которые восстановят прочность плиты перекрытия, закладываются в проект в зависимости от размера самого проема, материала стен и других параметров. Если установить усиливающие профили под вырезанным проемом не представляется возможным, перекрытие подпирают металлическими колоннами.

На фото ниже вы можете видеть один из примеров проектного усиления проема в перекрытии, соединяющего две квартиры:

Добавим также, что пройти самостоятельно согласование объединения квартир по горизонтали или по вертикали очень непросто, поэтому лучше доверить весь процесс профессионалам – они окажут квалифицированную поддержку на этапах согласования, проектирования, ремонта и сдачи готовой перепланировки комиссии.

Совмещение 2-х квартир

Сколько способов радикального улучшения жилищных условий вы знаете? Покупка частного дома (коттеджа), продажа старой квартиры и приобретение новой – большей площади и современной планировки. Есть еще и третий способ. Объединение двух квартир позволяет кардинально улучшить жилищные условия.

Вот этот способ становится все популярней у людей, которые могут себе позволить купить две квартиры или даже целый этаж дома, чтобы затем сделать перепланировку и объединить их в единое гармоничное целое. Все чаще клиенты нашей студии заказывают такой дизайн квартир – Киев может позволить себе жить с размахом.

Преимущества и недостатки «слияния» двух квартир

Почему люди приходят к решению объединить две квартиры в одну? Причины у каждого разные. У кого-то увеличилась семья, кому-то надоело ютиться в тесноте. Рост доходов, получение наследства – все это дает человеку шанс жить лучше, комфортней, красивей. И имеющиеся жилищные условия вдруг перестают устраивать, особенно, если финансовые возможности позволяют стать владельцем уютной просторной квартиры с великолепным ремонтом.

Тема совмещения квартир горячо обсуждается на различных форумах и в прессе. Этот вариант имеет своих сторонников и противников, каждая сторона приводит весомые аргументы.

Среди аргументов «за»:

  • Возможность получить удобное современное жилье в районе старой застройки
  • Желание иметь квартиру, к примеру, площадью120 кв. метров, тогда как в новых жилых комплексах, как правило, предлагаются квартиры от150 кв. метров. Если вы не хотите покупать лишние30 метров– подыщите вариант объединения двух квартир в одну
  • Реальная экономия средств (при наличии одной квартиры нужно заплатить только за покупку второй, расположенной по соседству)
  • Возможность воплотить свои мечты о собственной гардеробной комнате, кабинете, библиотеке, спортивном зале и большой кухне-столовой
  • Объединение позволяет достойно реализовать самый стильный дизайн квартир – классика, фьюжн, эклектика, барокко, минимализм. Все эти интерьерные и архитектурные стили наиболее ярко раскрываются в квартирах просторных, с отличной планировкой.

Среди аргументов «против»:

  • Большая квартира — это высокие расходы на коммунальные услуги
  • Дети, вырастая, не хотят жить с родителями. Поэтому семьям, в которых подрастают дети, лучше иметь несколько отдельных квартир, а не объединять их в одну
  • Объединение квартир обходится дорого, требует согласования и разрешений. Стоит ли тратить на это время и силы, когда рынок недвижимости перенасыщен достойными предложениями?
  • Трудно найти толковых специалистов, которые бы провели объединение двух квартир быстро и качественно. Особенно, когда дело касается сложных технических вопросов

Если вы, все взвесив, не оставили идею объединить две квартиры в одну — наберитесь терпения. И отправляйтесь к чиновникам — добывать нужные разрешения.

Подготовка к объединению квартир

Объединение квартир следует начинать с легализации предполагаемой перепланировки. Иначе, сколько бы денег вы не вложили в это, и как бы роскошно не выглядело ваше новое жилье после окончания ремонта, оно утратит значительную часть своей цены на рынке недвижимости. Ведь такая перепланировка помещений, относящихся к жилому фонду, без разрешения ряда инстанций считается незаконной. И продать ее будет трудно, или отдать придется за бесценок. Даже, если в ней сделан мегакрутой ремонт, и дизайн интерьера — классика.

Недвижимость, полученная путем объединения двух квартир, должна быть юридически чистой во всех отношениях. Тогда она может быть застрахована, завещана наследникам, продана или заложена. Наличие всех нужных разрешения и утвержденного плана перепланировки – главное условия победы в конфликтных ситуациях с жителями соседних квартир, которым могут не нравиться ваши планы объединения квартир. А так – все делается законно на все 100 процентов! И тогда вам не страшны ни соседские жалобы в ЖЭК и другие органы, ни судебные иски.

Существует два варианта объединения квартир:

  • По горизонтали (соседние квартиры на одном этаже)
  • По вертикали (квартиры, расположенные одна под другой, на разных этажах)

Оба варианта хороши, но второй дает больше возможностей в плане архитектурных решений. Можно сделать лестницу на другой уровень или даже оборудовать квартиру лифтом. Это создаст особую иллюзию, словно вы живете в собственном доме из нескольких этажей.

Чтобы сделать проект вертикальной перепланировки, нужно иметь поэтажный план дома, в котором расположены ваши квартиры, подлежащие объединению. С ним следует обратиться в солидную проектную компанию, которая подготовит техническое заключение и план проекта. Специалисты в области архитектуры:

  • тщательно изучат вашу недвижимость и вынесут вердикт – возможно ли вообще объединение квартир
  • сделают все нужные расчеты (размеров проемов в несущих стенах или перекрытиях между этажами)
  • обоснуют лучшие места для расположения стояков

Очень часто органы власти, от которых зависит выдача разрешение на объединение квартир, не выдают их на вертикальные варианты даже при наличии заключений проектных компаний. К этому нужно быть готовым. С горизонтальными вариантами дело обстоит намного проще. Далее речь пойдет, в основном, о них. Мы расскажем о том, какие тонкости следует учесть при перепланировке и какой дизайн квартир выбрать.

Технические нюансы объединения двух квартир

При объединении квартир запрещается «приватизировать» часть лестничной клетки и тамбура. Проем в несущей (общей) стене придется делать обязательно и, следовательно, он получится между двумя комнатами. Получение в ходе такой трудоемкой и дорогостоящей перепланировки двух совмещенных комнат мало кого обрадует. Поэтому проем делают максимально большой, а в полученном пространстве оборудуют гостиную с обеденной зоной (желательно, чтобы она была по соседству с данным помещением).

Соблазн перенести кухню в полученное помещение велик, но лучше отказаться от этой затеи. Законодательство таких переносов не одобряет. А вот оборудовать на месте второй кухни кабинет, кладовку или гардеробную можно.

Не рекомендуется в объединяемых квартирах убирать лишние коммуникации. Специалисты рекомендуют поставить заглушки на трубы, обнулить ненужные счетчики воды и закрыть коммуникации гипсокартоном. Если когда-нибудь вы захотите вновь разделить ваши квартиры, то сможете сделать это без особых проблем. Доступ к показаниям счетчиков воды лучше оставить – на всякий случай, для контроля.

Еще несколько полезных советов:

  • вторую входную дверь не стоит наглухо закладывать, лучше оставить ее, как черный ход
  • один санузел сделайте гостевым или детским, причем оба следует оставить на своих законных местах
  • разница в уровне пола может быть 3-10 см, поэтому в смету расходов на ремонт заложите затраты на новую стяжку
  • оформите перепланировку по закону, получите на свою новую квартиру все нужные технические и правоустанавливающие документы

Ну, вот и все. Объединяйте две квартиры в одну и живите в свое удовольствие!

Объединение двух квартир в одну в хрущевке

Объединение нескольких квартир в одну получило распространение в 1990–2000-е годы. Таким образом люди пытались улучшить свои жилищные условия. Сейчас подобрать квартиру большой площади не проблема, особенно в новостройке. Тем не менее и сегодня люди продолжают покупать смежные квартиры для их объединения, однако уже с другими целями.

Покупатели стараются прибегнуть к объединению квартир в нескольких случаях. «Например, если нужна многокомнатная квартира, но в новом жилом комплексе или нет предложений такой комнатности, или не устраивают планировки существующего предложения. Другой случай — на лестничной клетке соседи продают квартиру, а покупатель как раз хочет расширить свою жилплощадь. Третий вариант — клиент хочет жить в самом центре, скорее даже на определенном «пятачке», где нет новых домов, зато есть варианты в старых домах», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Риелторы выделяют два вида соединения квартир: горизонтальный и вертикальный. Каждый способ имеет свою специфику и свои сложности, но в обоих случаях требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, но проект должен быть составлен специалистами.

Горизонтальный способ заключается в объединении нескольких расположенных рядом квартир на одном этаже. «Раньше в этих случаях часть коридора-тамбура отгораживалась металлической перегородкой от остальной площадки, кусочек прихваченной лестничной клетки приватизировался — и все. Площадь всех квартир использовалась как единая», — объясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Для объединения квартир таким образом необходимо получить согласие большинства соседей — собственников жилья в доме, поскольку лестничные площадки являются общедомовой территорией.

Проблемы, как правило, создает желание новых хозяев перекроить планировки: перенести кухню или объединить ее с гостиной, расширить санузел, пробить новые дверные и даже оконные проемы в стенах. Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы — так называемые «мокрые» зоны — категорически запрещено переносить с места на место в многоэтажных домах или переводить из статуса «жилое» в статус «нежилое». Новые проемы в стенах — особенно несущих, — сделанные без инженерного проекта, без расчета нагрузок, без компенсирующего усиления конструкции угрожают безопасности здания.

Вертикальный способ применяется, когда собственник пытается объединить несколько квартир на двух этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. «Самый, пожалуй, памятный для меня случай тех времен, когда люди купили четыре квартиры на двух этажах, потратили огромные деньги для того, чтобы соединить уровни лестницей, и получили двухуровневые апартаменты. В 17-этажном панельном доме в «глубоко» спальном районе города. С сегодняшней точки зрения, согласитесь, просто абсурд», — вспоминает Михаил Куликов. Получить согласование государственных контролирующих органов на такой проект сейчас практически невозможно, утверждают риелторы.

В хрущевках примеров объединения квартир почти нет, отмечают специалисты. «В панельном доме в принципе сложно произвести объединение, поскольку запрещен снос капитальных конструкций. К тому же это еще и невыгодно, ведь в будущем никто не захочет покупать дорогую многокомнатную квартиру в панельном доме. За те же деньги можно купить многокомнатную квартиру в монолитной новостройке или «сталинке». Чаще всего квартиры объединяют в дореволюционных домах и «сталинках». Особенно популярно это было в начале 2000-х годов, до начала массового строительства монолитного жилья бизнес-класса в Москве», — рассуждает Алексей Бернадский.

Что запрещено при объединении квартир

  • менять местами «мокрые» зоны (ванные, кухни) с жилыми
  • уменьшать вентиляционные шахты
  • расширять туалетную комнату (часто она при входе) в большую постирочную
  • «вносить» кухню и столовую в жилое по плану помещение
  • располагать спальную комнату под туалетными комнатами верхних соседей и, соответственно, над туалетными комнатами нижних соседей
  • расширять «мокрые» зоны
  • изменять и демонтировать стояки
  • присоединять балконы и лоджии

Нередко объединить несколько квартир в одну решают покупатели жилья в новостройках, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В массовых сегментах, если клиента не устраивают планировки многокомнатных квартир, он может приобрести несколько смежных объектов для дальнейшего объединения. В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения.

Многие из тех, кто когда-то не пожалел немалых средств и усилий на объединение квартир, теперь прилагают не меньше усилий, чтобы от них избавиться, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Такие объекты неликвидны, поскольку давно морально устарели — и по планировочным решениям, и по техническим характеристикам. Собственникам приходится опять разъединять собранные когда-то квартиры и пытаться продать их по отдельности.

Требования к разъединению квартир также существенно ужесточились. В первую очередь это касается объектов на первых этажах, которые в прежние времена переводили в нежилой фонд с «нарезкой» на отдельные комнаты с отдельными входами — такие данные приводят риелторы «Инком-Недвижимости». Действия же без согласования могут повлечь за собой гражданскую, административную и даже уголовную ответственность. «Городские власти в последние годы вообще не приветствуют размещение каких-то коммерческих структур в жилых домах. Во-первых, их деятельность мешает жильцам — запахами, шумом и прочими неудобствами. А во-вторых, на карте Москвы построено достаточно специализированных точек торговли, всевозможных ТРЦ, площади которых заполнены далеко не на 100%», — объясняет Михаил Куликов.

— Перед тем как купить две и более квартиры с целью объединения, я рекомендую посоветоваться с опытным дизайнером или архитектором, имеющим в портфолио не менее 20–50 таких проектов. Также полезно проконсультироваться с представителем компании, которая займется созданием проекта вашей перепланировки. Если покупка уже состоялась и приобретенные объекты зеркальные, необходимо понимать, что ощущение соединенных квартир останется. На примере видно, что они разделены между собой несущей перегородкой. А значит, демонтировать ее мы не можем, только проем не более 1,2 тыс. мм и только с согласованием.

В данном варианте кухня и ванная комната в левой квартире остаются на прежнем месте (это правильно), а вот в правой квартире вместо указанной на плане кухни мы показываем расположение хозяйской спальни. Но с учетом того, что квартира находится на последнем этаже дома, перепланировку можно согласовать. В других случаях это было бы невозможно.

При объединении двух- и более квартир хозяева мечтают в одной части общей площади сделать кухню, а в другой — все спальни и гостиные. Но это неправильно. Ванные должны остаться ванными или туалетными комнатами, а вот жилые помещения (комнаты) можно объединять в пределах правил. В семьях, где живут два и более поколений, можно объединять квартиры, тем самым обустраивая и отдельные зоны, и общее пространство. Это объединяет семью и не дает возможности двум хозяйкам толкаться на одной кухне.

Как объединить две квартиры: советы профи

Если вы пожелаете объединить две соседние квартиры по вертикали, согласованием должны заниматься проектные институты, ведь вам придется затронуть несущее перекрытие многоквартирного дома. С соседними по горизонтали много проще: вы сможете подготовить документы для БТИ самостоятельно. Но и здесь есть свои подводные камни. Дизайнер Наталья Соло делится своими рекомендациями, которые помогут вам их обойти.

1. Начните с юридических вопросов

Заранее проконсультируйтесь у застройщика, в управляющей компании (если речь идет о новостройке) или в БТИ (в случае со вторичным жильем), возможно ли объединение выбранных вами квартир. Не исключено, что ваш путь преградит несущая стена, и на согласование проема уйдут дополнительные время и деньги.

Возможно, относительно именно вашего дома действуют особые правила. Например, могут возникнуть серьезные сложности по объединению лицевых счетов энергетической компании, и тогда проще будет оставить два счета и оплачивать оба. В любом случае подумайте и о ликвидности будущего жилья, и о том, как могут измениться ваши жизненные планы, и действуйте, как считаете выгодным.

2. Проверьте «мокрые» зоны

После решения юридических вопросов выделите на плане квартир так называемые «мокрые» зоны (к ним относятся кухни и санузлы), выделите на плане цветом границы коридоров, прихожих, чуланов и других вспомогательных помещений.

Это нужно для того, чтобы определить, где можно размещать новую кухню, санузлы и постирочные зоны, и четко придерживаться границ – кухонное и сантехническое оборудование разрешают размещать только в «мокрой зоне».

3. Откорректируйте свой план

Если вы планируете разместить на месте одной из кухонь спальню или детскую, но у вас не самый верхний этаж, и над вашей новой комнатой будет размещаться кухня соседей сверху, БТИ вправе отказать вам в согласовании. Выход есть: попробуйте разместить в этом месте, скажем, кабинет, библиотеку, гардеробную, это значительно облегчит вам согласование перепланировки. Помните, что размещать санузел (ванную или душевую) на месте кухни или кухню на месте санузла запрещено.

4. Где будет вход?

Определитесь, какую из двух входных дверей вы оставите в качестве основного входа в новую квартиру. Обычно это становится понятным после того, как дизайнер представит вам два или более вариантов планировочного решения.

Удобнее и эргономически оправданно, когда от входа вы попадаете в так называемую общественную зону – гостиную и кухню, а приватная, где размещаются спальни и хозяйские ванные комнаты, удалена от входа.

По мнению специалистов БТИ и просто следуя здравому смыслу, не рекомендуется замуровывать вторую (второстепенную) входную дверь в квартиру, ведь жизненные обстоятельства или планы всегда могут измениться. Вдруг вы захотите снова сделать из квартиры два отдельных жилья?

Если вы мечтаете отгородить часть подъезда, расположенную между вашими квартирами, то придется решать этот вопрос на общедомовом собрании жильцов. Отгородиться удастся только в том случае, если в вашей части нет приборов учета воды, электрических счетчиков и других приборов, доступ к которым у специалистов должен быть круглосуточным.

Как объединить две квартиры в одну

Покупая две квартиры с целью объединить их в одну, хозяин рассчитывает на значительное расширение жилплощади. Много квадратных метров – это хорошо, но не стоит думать, что дело ограничится сносом пары стен. Прежде чем начать реконструкционные работы, нужно собрать огромное количество справок, общей стоимостью больше 10 тыс. руб., побегать по инстанциям, да и сами работы должны проходить соответственно. И, тем не менее, объединить квартиры можно, и в этой статье мы расскажем, какие шаги для этого нужно предпринять.

Изменяя площадь, владелец фактически создает новый техпаспорт на квартиру. И именно это создает проблемы — многие вынуждены бегать по кабинетам, выпрашивая справки. Без противоречий также не обходится. Например, управление градостроения и архитектуры может и вовсе не дать своего согласия на перепланировку, пока проект не будет подписан проектным институтом.

Вначале нужно получит ь разрешенье в архитектурном управлении. Затем, с проектом и разрешением — в проектный институт. Если все нормально, он выдаст справку о нормативном соответствии.

От сбора документов к ремонтным работам.

Чтобы обледенить две квартиры – нужно пробить проем в несущей стене (исключения составляют хрущевки), что является очень серьезным делом. Несущая стена — опора для перекрытий и плит, соответственно они несет огромную нагрузку. Проем в стене выполняется с подводом металлических перемычек, которую до этого рассчитываются на прочность специалистом-конструктором.

Сообщение между коридором и прихожей функционально не удобно. Поэтому, после того, как основная стена пробита, желательно пробить проем в новой планировке. Проем можно пробить из прихожей в спальню или из гостиной в комнату. Планировки квартир могут быть различны, однако, делая дополнительный проем, следует учитывать “совместимость” зон.

Основной проем можно заложить. При этом следует помнить, что толщина опорной стены — 380 мм. Если закладывать конструкций из гипсокартона (не толще 100 мм), то полученное пространство, можно использовать под стеллажи.

После завершения ремонтных работ полученный план квартиры следует утвердить в БТИ и там же получить новый паспорт.