Оплата задатка третьими лицами

admin

Как правильно оформить соглашение о задатке, если задаток дает третье лицо?

Здравствуйте. продаю квартиру на вторичном рынке. Мои Покупатели инвалиды 1 группы — слепые. Задаток за квартиру передает третье лицо (их знакомая). Как в соглашении о задатке назвать это третье лицо и как грамотно сформулировать текст соглашения, чтобы соглашение имело юридическую силу. Сотрудник Агенства по недвижимости назвал в Соглашении это третье лицо Покупателем. Затем в графе а «Особые условия» указали что в Договоре права собственности в качестве Покупателя будут указаны эти инвалиды. Правильно ди составлено соглашение? Спасибо.

Ответы юристов (2)

Добрый день, Лариса.

1. Не правильно. Покупатель — это лицо, которое уплачивает цену и получает право собственности на квартиру. Разве это третье лицо станет собственником квартиры?

Нет, значит она не покупатель.

2. Задаток выдается только стороной договора.

3. Слепые инвалиды должны совершать сделки только в присутствии нотариуса. Иначе сделка может быть признана незаключенной/недействительной.

Как вы собрались договор купли-продажи с ними заключать?

Идите к нотариусу и в его присутствии пусть за них кто-то расписывается в соглашении о задатке.

Либо пусть сделают нотариальную доверенность на имя этого лица для подписания соглашения о задатке.

Кто внес задаток — тот и обязан заключать договор купли-продажи, иначе потеряет задаток. Можете конечно заключить с третьим лицом, но только оно заключать договор купли продажи не будет, и вы можете удержать его сумму. Этот задаток не будет засчитан в оплату квартиры.

Но вы знаете уже, что это неправильно, поэтому лучше так не делать.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

P.S. Не буду вдаваться в дискуссию о правомерности внесения задатка третьим лицом (хотя кто-то может иметь инновационный взгляд).

Эта конструкция законом не предусмотрена и как минимум спорна.

В вопросах приобретения недвижимости нужно быть консервативным, иначе замучаетесь потом в суд годами ходить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оплата задатка третьими лицами

Зарегистрирован: 23/08/2011 17:01:28
Сообщений: 513
Оффлайн

добрый день!
согласно пункту 22 приказа ФАС России № 67:

22. Организатором конкурса или аукциона может быть установлено требование о внесении задатка. При этом размер задатка определяется организатором конкурса или аукциона. В случае если организатором конкурса или аукциона установлено требование о внесении задатка, такое требование в равной мере распространяется на всех участников конкурса или аукциона и указывается в извещении о проведении конкурса или аукциона.

Зарегистрирован: 09/05/2012 12:35:16
Сообщений: 226
Оффлайн

Разъяснений никто Вам по этому поводу не даст. Этот вопрос не регламентируется законодательством. Вопрос решается НОРМАЛЬНЫМ организатором торгов в документации об аукционе. Я допустим прописываю в документации, что перечисление задатка третьими лицами запрещено и отклоняю таких участников. Посмотрите на ситуацию с моей точки зрения (организатора торгов):
1. У меня нет платёжного документа, подтверждающего перечисление задатка (обеспечения) юридическим лицом.
2. То что Вы как физическое лицо, перечислили мне задаток не означает, что ЕГО ПЕРЕЧИСЛИЛО ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО.
Участником является юридическое лицо, а не директор — физлицо.
ПОЭТОМУ ОДНОЗНАЧНО ОТКЛОНЯТЬ, ЕСЛИ В ДОКУМЕНТАЦИИ НЕ НАПИСАНО ИНОЕ.

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 23/04/2018 10:27:12

Зарегистрирован: 20/05/2012 15:44:44
Сообщений: 4
Оффлайн

Зарегистрирован: 19/05/2012 01:09:26
Сообщений: 6
Оффлайн

Добрый день!
Не обязателен. Задаток может быть зачислен в счет арендной платы по договору аренды.

Пожалуйста, подскажите, как в этом случае быть с НДС? После аукциона деньги, внесенные в качестве задатка, были перечислены организатором аукциона в счет оплаты по договору аренды в тер.управление, сумма почти за 5 мес., НДС платится отдельно. Насколько я понимаю, до конца квартала мы теперь должны заплатить НДС со всей перечисленной суммы, но вопрос в том, что напрямую мы деньги переводили только в качестве задатка по лоту, далее как оплату аренды деньги перечислял уже организатор аукциона. Не могу понять, как правильно отразить эту операцию в учете, т.к. непосредственно наша фирма аренду не проплачивала.

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 10/07/2012 18:39:11

Зарегистрирован: 09/05/2012 12:35:16
Сообщений: 226
Оффлайн

Здравствуйте! Для того, чтобы правильно провести задаток по бухгалтерии и исчислить с него НДС Вам необходимы опр. документы.

Дело в том, что сам по себе задаток НДС не облагается до тех пор, пока победитель торгов не подпишет договор по их результатам. При этом для правильного отражения проводок и исчисления НДС необходимы документы о зачёте задатка в счёт предстоящих платежей:
Либо это Акт зачёта задатка в счёт предстоящих арендных платежей, подписанный Арендодателем;
Либо необходима оговорка о таком зачёте в самом акте приёма-передачи имущества (попросить об этом Арендодателя).
А поскольку у Вас никаких документов нет, то неудивительно, что Вы задаёте такие вопросы.

Зарегистрирован: 30/10/2012 20:49:37
Сообщений: 1
Оффлайн

Зарегистрирован: 19/12/2012 19:27:46
Сообщений: 2
Оффлайн

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 07/12/2017 16:18:54

Зарегистрирован: 19/12/2012 19:27:46
Сообщений: 2
Оффлайн

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 07/12/2017 16:19:05

Зарегистрирован: 23/08/2011 17:01:28
Сообщений: 513
Оффлайн

федеральная антимонопольная служба, территориальное управление в вашем регионе

Зарегистрирован: 26/05/2013 20:37:23
Сообщений: 1
Оффлайн

Зарегистрирован: 18/02/2011 14:50:57
Сообщений: 1058
Оффлайн

Здравствуйте!!
Заявка должна содержать:
. документы или копии документов, подтверждающие внесение задатка, в случае если в конкурсной документации содержится указание на ТРЕБОВАНИЕ О ВНЕСЕНИИ ЗАДАТКА (платежное поручение, подтверждающее перечисление задатка) (пп. 4 п. 52 Правил, утв. Пр. ФАС РоССии от 10.02.2010 № 67)

пп. 1 п. 24 тех же Правил:
Заявитель не допускается к участию в конкурсе в случае непредставления документов, определенных п. 52

Если у Вас в конкурсной документации указано требование о внесении задатка, то в соответствии с п. 72 Правил Вы обязаны были принять решение об отказе в допуске.

Я так понимаю, что до вскрытия конвертов (п. 62 Правил) они (заявители) могли отозвать либо изменить заявку (в т.ч. посредством предоставления копии платежного документа), а после вскрытия уже нет.

Это сообщение было редактировано 3 раз. Последнее обновление произошло в 27/05/2013 14:35:10

Может ли третье лицо внести задаток за покупку квартиры?

Вопрос в следующем, может ли 3 лицо внести задаток за квартиру?

Нужна ли для этого доверенность на предоставление интересов, если да, то нужно ли Ее нотариально заверять?

Просто покупателю понравилась квартира, он боится, что Ее купят, но не успевает лично приехать в город

Спасибо заранее за ответ.

Ответы юристов (5)

Третье лицо может внести задаток но от имени покупателя так как сделка будет совершаться именно покупателем то вопрос задатка отдельно рассматриваться не должен. Кроме того в случае отказа покупателя задаток не возвращается

Внести задаток можно по доверенности подписав соглашение о задатке а также следует знать последствия в случае незаключения сделки по одной из сторон

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

С уважением Александр

Уточнение клиента

А нужна ли доверенность на предоставления интересов? Или договор задка просто писать от лица покупателя?

29 Января 2017, 21:58

Есть вопрос к юристу?

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Вопрос в следующем, может ли 3 лицо внести задаток за квартиру? Нужна ли для этого доверенность на предоставление интересов, если да, то нужно ли Ее нотариально заверять?
Алиса

Да, желательно иметь от покупателя нотариально удостоверенную доверенность. И задатком может быть обеспечено обязательство, вытекающее из договора, то есть необходимо заключить предварительный договор. Если договора нет, внесенная в счёт покупки квартиры сумма будет считаться не задатком, а авансом.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

По соглашению
сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по
заключению основного договора на условиях, предусмотренных
предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.

2.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Любо подписывать по доверенности что будет более правильно во избежание в дальнейшем споров ну или расписываться от имени покупателя но это чревато тем что если покупатель будет вести себя не добросовестно то он может указать что роспись не его и он никакого отношения к этому вопросу не имеет

Уточнение клиента

Я знаю, что законом предусмотрено, что доверенность на предоставления интересов физических лиц может не быть нотариально завершена, кроме исключений. В этом случае Ее нужно заверять или можно просто обойтись без нотариуса?

29 Января 2017, 22:02

Я знаю, что законом предусмотрено, что доверенность на предоставления интересов физических лиц может не быть нотариально завершена, кроме исключений
Алиса

Вы не совсем правы. На представление интересов граждан в сделках с недвижимым имуществом требуется именно нотариально удостоверенная доверенность. А в некоторых случаях (для представления интересов в суде по гражданскому делу, например), доверенность можно удостоверить по месту жительства или по месту работы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Является ли оплата задатка не заявителем, а третьим лицом основанием для недопуска заявителя к участию в открытом аукционе?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: приведенные обстоятельства сами по себе не являются основанием для отказа в допуске заявителя к участию в аукционе.

Обоснование позиции

Согласно п. 3 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127-ФЗ) в ходе конкурсного производства после проведения инвентаризации и оценки имущества должника его продажа осуществляется в порядке, установленном п. 3-19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона № 127-ФЗ.

На основании п. 4 ст. 110 Закона № 127-ФЗ продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством РФ осуществляется путем проведения конкурса. Продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу. В этом случае продажа предприятия осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

В соответствии с п. 20 ст. 110 Закона № 127-ФЗ для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должника в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий или организатор торгов заключает договор о проведении торгов с оператором электронной площадки, соответствующим требованиям, установленным Законом № 127-ФЗ. Оператор электронной площадки заключает с заявителями договоры о задатке. При этом порядок проведения торгов в электронной форме, требования к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утверждаются регулирующим органом (см. Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве (далее — Порядок), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495).

Согласно п. 4.1 Порядка для участия в торгах заявитель с помощью программно-аппаратных средств сайта представляет оператору электронной площадки заявку на участие в торгах и прилагаемые к ней документы, соответствующие требованиям, установленным ст. 110 и 139 Закона № 127-ФЗ и данным пунктом, в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью заявителя. В силу п. 4.4 Порядка заявитель представляет оператору электронной площадки в форме электронного сообщения подписанный квалифицированной электронной подписью заявителя договор о задатке и направляет задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже. Заявитель вправе направить задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже, без представления подписанного договора о задатке, в этом случае перечисление задатка заявителем в соответствии с электронным сообщением о продаже признается акцептом договора о задатке.

Определение участников торгов осуществляется организатором торгов в соответствии с положениями ст. 110 Закона № 127-ФЗ (п. 5.1 Порядка). Согласно п. 12 ст. 110 Закона № 127-ФЗ решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов, а к участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным Законом № 127-ФЗ и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов. При этом решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если:

  • заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с Законом № 127-ФЗ и указанным в сообщении о проведении торгов;
  • представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны;
  • поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.

Как видно из приведенных положений, само по себе то обстоятельство, что задаток внесен за заявителя третьим лицом, не является основанием для отказа в допуске такого заявителя к участию в торгах.

В силу п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, в частности, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (п. 3 ст. 313 ГК РФ).

Ранее в судебной практике была распространена позиция, в соответствии с которой оплата третьим лицом задатка для участия в торгах при банкротстве не соответствует законодательству, и решение об отказе в допуске к участию в торгах в связи с уплатой задатка третьим лицом является правомерным (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 25.07.2014 № Ф06-13347/13 по делу № А65-24061/2012 и от 17.10.2013 № Ф06-9321/13 по делу № А65-29715/2012, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 № 19АП-2901/15, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 № 17АП-3151/13).

Однако на сегодняшний день в арбитражной практике по данному вопросу сформирован единообразный подход, основанный на том, что закон не запрещает внесение третьим лицом задатка за участника торгов, в связи с чем, если в положении о порядке проведения торгов и объявлении не указано на необходимость внесения задатка непосредственно (лично) претендентом на участие в торгах и не установлен прямой запрет на уплату задатка третьим лицом, само по себе то обстоятельство, что задаток внесен за заявителя третьим лицом, не является основанием для отказа в допуске заявителя к участию в торгах (см., например, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.12.2016 № Ф01-5472/16 по делу № А17-583/2016, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2016 № Ф08-3282/16 по делу № А32-10562/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2017 № 14АП-10320/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 № 10АП-11242/16).

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации из документации о торгах, объявлении о проведении торгов и т.п. запрет на уплату задатка за заявителя третьим лицом не вытекает, факт перечисления задатка за заявителя третьим лицом не может рассматриваться в качестве основания для отказа в допуске заявителя к участию в электронном аукционе. Разумеется, из представленных заявителем документов (в частности, платежного поручения) должно однозначно следовать, что поступившая на счет, указанный в сообщении о проведении торгов, сумма уплачена третьим лицом в качестве задатка именно за заявителя.

Внесение задатка за участие в торгах за участника третьим лицом

Вопрос-ответ по теме

Может ли быть внесен задаток за участие в торгах за участника третьим лицом. Исходя из положений ст. 313 — возможно, но применяется ли это к аукционам по аренде земельных участков? Можно уточнить вопрос: возможно ли внесение задатка третьим лицом за участника аукциона по аренде земельных участков, а также по продаже муниципального имущества.

Судебная практика по данным спорам разнообразна.

Одно мнение сводится к тому, что оплата задатка третьим лицом (за претендента) при проведении аукциона на право заключения договора аренды участка допустима, если в конкурсной документации и в опубликованном извещении о проведении торгов не содержалось запрета на такую оплату. Данный вывод приведен в Постановлении АС СКО от 25.08.2015 № А32-11288/2014 (оставлено без изменения Определением ВС РФ от 23.10.2015 № А32-11288/2014).

Но встречается и иное мнение. К примеру, в Постановлении ФАС ЦО от 22.07.2014 № А14-10542/2013 сделан вывод, что обязанность по внесению задатка возлагается непосредственно на участника аукциона и возможность перечисления задатка третьим лицом за претендента на участие в аукционе не предусмотрено.

См. также рекомендации:

«Как установлено судами, предприниматель 17.10.2013 подал заявку на участие в торгах в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием «Город-курорт Сочи», приложив к заявке необходимые документы, в том числе платежное поручение от 17.10.2013 № 88 об уплате третьим лицом за предпринимателя задатка.

Департамент отказал предпринимателю в допуске к участию в торгах со ссылкой на подпункт 1 пункта 17 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункт 10 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (далее – Правила), не приняв в качестве доказательства уплаты предпринимателем задатка платежное поручение от 17.10.2013 № 88, поскольку денежные средства по данному поручению внесены лицом, не являющимся участником торгов. Победителем торгов признано ООО «Континент», с которым заключен договор от 28.10.2013 № 4900009256 аренды земельного участка.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что отказ организатора торгов в допуске его к участию в аукционе по продаже права аренды земельного участка является незаконным.

Суды, исследовав материалы дела, руководствуясь статьями 166, 313, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 38.1 ЗК РФ и Правилами, удовлетворили иск предпринимателя, исходя из следующего: оплата задатка третьим лицом (за претендента) применительно к рассматриваемому спору допустима, поскольку в конкурсной документации и в опубликованном Департаментом извещении о проведении торгов не содержалось указания о необходимости внесения задатка непосредственно (лично) претендентами на участие в аукционе и не установлен запрет на уплату задатка третьими лицами, следовательно, предприниматель надлежащим образом исполнил обязанность по внесению задатка в размере и в сроки, указанные в конкурсной документации;* заявка подана с представлением всех требуемых документов, следовательно, организатор торгов незаконно не допустил предпринимателя к участию в аукционе, чем нарушил права предпринимателя и лишил его возможности принять участие в торгах в целях заключения договора аренды».