Закон об ипотеке список

admin

Ипотечные безумия банков

Ипотечные безумия банков

Банк выдает кредит под залог определенного имущества, которое передается в ипотеку. Это сопровождается заключением ипотечного договора в нотариальной форме. Под конкретную сумму кредита в залог берется конкретное имущество, а все остальное имущество заемщика – берется во внимание для оценки финансового состояния и платежеспособности. Так должно быть. А в жизни все выглядит совсем по-другому. Иски, которые подают банки к своим должникам, доходят до абсурда.

Пример из практики КПД:

  • банк продал залоговое имущество в несколько раз ниже его рыночной стоимости (чтобы искусственно не погасить задолженность по кредиту);
  • банк подал иск к должнику и его сестре (которая, ни в каких отношениях с банком не была) о признании фиктивным договора дарения квартиры (которая не являлась залогом) семилетней давности;
  • банк подал иск о признании недействительным договора отчуждения акций (которые также не были залогом) между заемщиком и его сестрой, заключенный еще в 2004 году. Хотя, в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации, копия которого размещена на сайте банка, сам банк зарегистрирован в 2006 году.

Интересно, что было дальше? Делимся опытом.

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Ипоте́ка — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Если верить Википедии, здравому смыслу и нормам Закона Украины «Про ипотеку» — то банк выдает кредит под залог определенного имущества, которое передается в ипотеку. Это сопровождается заключением ипотечного договора в нотариальной форме. То есть, под конкретную сумму кредита в залог берется конкретное имущество. Все остальное имущество заемщика – берется во внимание (!) только для общего представления о его финансовом состоянии и платежеспособности.

Но на практике все выглядит совсем по-другому. Иски, которые подают банки к своим должникам, доходят до абсурда. Приведу недавний пример из своей практики.

В сентябре 2015 года банк подал иск к должнику и его сестре (которая, кстати, ни в каких отношениях с банком не была) о признании фиктивным договора дарения квартиры. Забегая на перед скажу, что банку отказали и в первой инстанции, и в апелляции.

К судам есть также вопросы по сути процесса – как можно принимать к рассмотрению иск об оспаривании договора, заключенного семь лет назад, без уважительных причин пропуска срока исковой давности? При том, что общий срок исковой давности установлен в три года.

Давайте разберем все по порядку.

В сентябре 2009 года должник взял кредит в банке под залог имущества поручителя юридического лица. По оценкам банка ипотечное имущество в несколько раз превышало размер кредита. То есть – кредит более, чем обеспечен. Потом наступил кризис, должник не смог в полном объеме выполнять обязательства по кредиту. Банк в 2012 году получил решение Третейского суда (должника о суде не уведомляли), получил исполнительный документ и открыл исполнительное производство. В рамках этого исполнительного производства был продан предмет ипотеки на торгах. За копейки. В четыре (!) раза ниже его реальной стоимости.

При выдаче кредита залог оценивали в несколько раз больше размера кредита, а когда его продали – денег не хватило даже на погашение половины долга. Вопрос – в чем логика банка? Получить хоть что-то? Экономической логики в этом действии не было никакой. Предмет ипотеки сдавался в аренду и приносил регулярные денежные поступления, за счет которых гасились проценты по кредиту. Да, их не хватало на полное погашение, но продав залог банк получил копейки и остался без регулярных денежных поступлений. В чем причина – в жадности? или в сознательной недальновидности сотрудников банка, которые принимали это решение?

Те, кто встречался в своей практике с исполнительной службой отлично понимают, как там продаются хорошие залоги. Почему цена такая смешная, и почему все ликвидное имущество покупают близкие-дальние родственники-знакомые руководства ГИС. Для целостной картины добавлю, что залогом было нежилое помещение с отличным ремонтом, которое сдавалось под отделение банка и находилось в самом центре города.

В феврале 2009 года, за полтора года до того, как должник перестал платить кредит он подарил своей сестре квартиру (данная квартира не была предметом ипотеки и на ней не было никаких обременений). Такова была предсмертная воля родителей. Брат помогает сестре – все логично и понятно. Но не для банка! Великие юристы увидели набор признаков фиктивности в безобидном договоре дарения семилетней давности. По их логике должник подарил квартиру сестре, а потом полтора года выплачивал кредит, но уже тогда знал, что наступит кризис и он перестанет платить банку и уже тогда в его действиях был злой умысел.

С точки зрения здравого смысла — бред, с юридической точки зрения – тем более. Сейчас объясню почему.

  • Банком неправильно выбран способ защиты и сама конструкция иска заранее проигрышная. Статья 16 Гражданского кодекса Украины содержит полный перечень способов защиты гражданских прав и интересов. Такого способа, как признание договора фиктивным там нет. Зато есть другой способ защиты – признание договора недействительным. Несмотря на то, что юристы банка в иске ссылаются на Постановление №9 Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании договоров недействительными», видимо сам текст его они не читали. В соответствии с п.п.1 и 2 ст.234 Гражданского кодекса Украины фиктивным является договор, который заключен без намерения создать те правовые последствия, которые он предусматривает. Фиктивный договор признается судом недействительным.
  • Банк не разобрался в квалификационных характеристиках, которые присущи фиктивному договору. Вернемся к п.24 Постановления №9 Пленума ВС Украины. В нем сказано, что для признания договора фиктивным необходимо установить наличие умысла у всех сторон договора. Также там сказано, что в случае, если для выполнения договора было передано имущество, то такой договор не может быть квалифицирован как фиктивный.

Про отсутствие умысла писали ранее – заемщик еще полтора года обслуживал кредит после заключения договора дарения. А у его сестры вообще никаких отношений с банком не было и, естественно, и умысла в ее действиях тоже никакого не было. Кроме этого, заемщик как до, так и после продажи предмета ипотеки неоднократно обращался в банк с предложениями предоставить дополнительные ликвидные залоги. Но банк на это никак не отреагировал.

По второму условию – договор дарения заключен в нотариальной форме.

В соответствии с п.5 договора дарения, право собственности на квартиру переходит в момент принятия дара, что подтверждается получением экземпляра договора после его нотариального удостоверения. Этот факт также подтверждается подписями сторон за получение документа в реестре нотариальных действий.

  • Банком пропущен срок давности. В марте 2012 года было открыто исполнительное производство против должника. В ходе исполнительного производства государственный исполнитель проверяет есть ли у должника какое-либо имущество и уведомляет об этом банк. Соответственно, еще в начале 2012 года банк знал о том, что квартира подарена сестре должника. И подарена она в феврале 2009 года. Информационную справку о наличии имущества должника банк взял в августе 2015 года только для того, чтобы скрыть от суда факт пропуска исковой давности. С момента оформления договора дарения до момента подачи банком иска прошло 7 лет. В то время как общий срок исковой давности установлен в 3 года.
  • Обращаться в суд с иском можно только в том случае, если нарушены какие-то права стороны. То есть, в суд обращаются за защитой нарушенного права. На момент заключения договора дарения квартиры у заемщика отсутствовала задолженность по кредитному договору, он обслуживался и вносились регулярные платежи. Соответственно, действия, направленные на передачу квартиры сестре никоим образом не нарушали права банка, поскольку были совершены еще до момента возникновения задолженности по кредиту.
  • Подмена понятий и неправильное трактование Постановлений Верховного Суда Украины в части создания препятствий должником в осуществлении банком обращения взыскания по решению суда. В своем иске банк пишет, что договор дарения квартиры был заключен сторонами с целью создать препятствия банку в дальнейшем, а именно – сделать невозможным обращение взыскания на данное имущество по решению суда. Звучит грозно, но абсолютно бессмысленно в данном контексте. Во-первых, на момент заключения договора дарения никакого решения суда об обращении взыскания на данную квартиру не существовало. Во-вторых, его и не могло, в принципе, существовать, поскольку эта квартира не являлась предметом ипотеки и банк не имел никаких прав считать ее обеспечением по кредиту.

При этом всем банк активно настаивал на принятии во внимания судами как первой, так и апелляционной инстанции, практики Верховного Суда Украины касательно признания договоров недействительными в связи с присвоением им квалификации фиктивных сделок.

Только вот банк немного не разобрался. Или так же как с Постановлением № 9 случайно не дочитал до конца. Или специально попытался придать перед судьями важности своей хлипкой позиции.

А разница и суть в следующем – суд может ставить под сомнение действительность сделки в том случае, если договор о передаче права собственности на имущество заключен после вынесения решения о взыскании с должника сумы долга (тогда исполнительная служба имеет право реализовывать все имущество должника – и прослеживается прямой умысел), договор безоплатный, заключен между близкими родственниками (муж/жена/дети), не направлен на наступление реальных правовых последствий.

Анализируя нормы материального права можно сделать следующие выводы касательно фиктивных сделок: в фиктивных сделках внутренняя воля сторон не соответствует их внешнему проявлению, то есть, обе стороны, заключая фиктивный договор, заранее знают, что он не будет выполнен, то есть имеют совсем иные цели, чем те, которые предусмотрены договором. Такой договор всегда заключается с умыслом. Основными признаками фиктивного договора являются: введение в заблуждение (до или в момент заключения договора) вторую сторону или третьих лиц касательно фактических обстоятельств договора или реальных намерений участников; сознательное намерение невыполнения обязательств по договору; скрытие действительных намерений сторон договора.

Ни один, из вышеперечисленных признаков фиктивного договора не относится к договору дарения, о котором идет речь. И вся доказательная база банка (даже не принимая во внимание изначальный дефект в выборе способа защиты и не корректно составленного иска) базируется на допущениях. А допущения не являются надлежащим способом доказывания (ч.4 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса Украины).

  • Банк настаивал на том, что сестра должника фактически не приняла квартиру в дар. Свою позицию они аргументировали тем, что сестра фактически не проживает в квартире и там не зарегистрирована. А еще, что не менее абсурдное, она не заключала прямые договора с ПАО «Киевэнерго», ПАО АК «Киеводоканал» и ПАО «Киевгаз»

Возможность заключать прямые договора с ПАО «Киевэнерго», ПАО АК «Киеводоканал» и ПАО «Киевгаз» возникла только с 01.07.2014 года после принятия Закона Украины от 10.04.2014 года №1198 «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно усовершенствования расчетов за энергоносители». С момента заключения договора дарения до 01.07.2014 года исполнителем всех коммунальных услуг был центр коммунального сервиса при районном сервисном центре по работе с потребителями. Поэтому прямых договоров за этот период просто не могло быть.

Также нами были предоставлены справки о том, что лицевой счет оформлен на сестру, она осуществляла оплату коммунальных услуг (ее фамилия и инициалы есть на платежках). А регистрироваться в подаренной квартире ее ни один нормативный документ не обязывает. Наоборот, у нее может быть только одно место регистрации, и она не может быть зарегистрирована (прописана) в нескольких квартирах одновременно.

Несмотря на существование культуры кредитного рабства в нашей стране, проблески света и здравого смысла встречаются в судебной системе. Разобравшись во всех нюансах суды первой и апелляционной правомерно отказали банку. Главное знать, что правосудие на стороне закона. У банков бывают слабые аргументы, шаткая правовая позиция, пропущенные сроки давности и притянутые за уши аргументы. И банковские юристы тоже ошибаются. Как правило, они специалисты только в своем узком направлении – взыскание долгов. Когда предметы исков выходят за рамки конструкции – взяли деньги – верните с процентами – есть большие шансы выигрывать и получать справедливые решения против банков.

И в продолжение темы судебных тяжб по инициативе банка. Следующим своим иском они удивили еще больше – подали иск о признании недействительным договора отчуждения акций между заемщиком и его сестрой, заключенный еще в 2004 году. Хотя, в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации, копия которого размещена на сайте банка, сам банк зарегистрирован в 2006 году. Возникает закономерный вопрос – а чем были нарушены права банка за два года до его регистрации? Ответ на этот вопрос мы так и не получим… Банк самостоятельно отказался от этого чудного иска.

Но и тут было не все просто. Государственную пошлину банк заплатил как за неимущественный спор. Суд оставил иск без рассмотрения (банк в установленные сроки госпошлину не доплатил). Потом была апелляция на определение о том, что суд оставил иск банка без рассмотрения. Иск вернули в первую инстанцию, назначили дату заседания. И… банк сам отказался от иска. Зачем было оспаривать определение суда о том, чтобы оставить иск без рассмотрения, идти в апелляцию, а потом самим писать аналогичное заявление и оставлять иск без рассмотрения никому не понятно. Но это уже вопросы к банку.

Некоторые банкиры явно не мыслят категориями перспективы и эффективного внесудебного урегулирования вопроса. Позиция ежеминутной выгоды оборачивается поражениями и финансовыми потерями. В условиях финансового кризиса банк уничтожил ликвидный залог, приносящий регулярную прибыль, отказался от предложений должника о замене залога. Потратил массу сил, денег, времени на бесперспективные суды. И к чему привела банковская недальновидность? Заработала исполнительная (исполнительный сбор), заработали юристы (заработную плату, гонорары), заработало государство (получив госпошлину) и в минусе остался только банк, который и дальше не идет ни на какие компромиссы для урегулирования вопроса с заемщиком.

Мораль такова: боритесь за свои права до последнего, отбросьте стереотипы «банк непобедим», «где мы, а где они», «банками все куплено».

Закон об ипотеке список

В связи с массовыми невыплатами по кредитам обращение взыскания на предмет ипотеки – тема крайне актуальная. Так как в основном споры по данному вопросу решаются в суде, есть две стороны: истец и ответчик, банк и ипотекодатель.

В силу своей специализации, мне лично приходится представлять интересы проблемных заемщиков и ипотекодателей. Из личного опыта данная статья будет содержать, на мой взгляд, полезные рекомендации в первую очередь для ипотекодателей.

Ипотека – один из наиболее популярных видов обеспечения выполнения обязательств. Ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законом.

Законом определен перечень существенных условий договора ипотеки. Однако кроме существенных условий к договору ипотеки, следует отметить и другие особенности таких договоров, которые непосредственно влияют на отношения между сторонами, действительность договора и, конечно, способ обращения взыскания.

Рассмотрим детальнее существенные условия и другие ключевые условия, влияющие на обращение взыскания на предмет ипотеки.

Основное обязательство (тождественность)

Одно из существенных условий договора – основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре должны быть описаны содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и/или ссылка на сделку, в котором установлено основное обязательство.

Что же происходит на практике?

Вследствие ошибки при подготовке договоров случаются ситуации, когда основное обязательство, описанное в кредитном договоре, отличается от того, которое описано в договоре ипотеки. Отличаются вид кредита, ставка, срок и другие условия.

Также на практике бывают случаи, когда к договорам заключаются многочисленные дополнения, меняются графики, ставки и т. п. При изменении основного обязательства зачастую вносят изменения и в договор ипотеки (если меняется обязательство). Но иногда это могут упустить.

В первую очередь необходимо удостовериться в тождественности обязательств. Изучить внимательно сами договоры и все дополнения к ним. Если они различны, это может стать основанием для оспаривания договора. Кроме того, это может привести к ситуации существенного расхождения в задолженности. Если рассчитать задолженность согласно кредитному договору и она будет отличаться в большую сторону от расчета согласно договору ипотеки, можно применять сроки исковой давности.

Основное обязательство (действительность)

Ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства либо требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу. Действительность основного обязательства напрямую влияет на действительность ипотеки.

При обращении взыскания на предмет ипотеки следует тщательно изучить и основное обязательство, его правомерность и состоятельность.

Кроме того, Конституционный Суд Украины в указанном Решении устанавливает следующее. Одним из фундаментальных принципов частноправовых отношений является принцип свободы договора, закрепленный в пункте 3 статьи 3 Гражданского кодекса (далее – Кодекс). Вместе с тем указанная свобода ограничена – пределы действия этого принципа определяются критериями справедливости, добросовестности, пропорциональности, разумности.

Конституционный Суд Украины считает, что государство, устанавливая законами Украины принципы создания и функционирования денежного и кредитного рынков (пункт 1 части второй статьи 92 Конституции Украины), должно поддерживать на основе пропорциональности разумный баланс между публичным интересом эффективного перераспределения денежных накоплений, коммерческими интересами банков по получению справедливой прибыли от кредитования и охраняемыми законом правами и интересами потребителей их кредитных услуг.

Конституционный Суд Украины исходит также из того, что государство способствует обеспечению потребления населением качественных товаров (работ, услуг), росту благосостояния граждан и общего уровня доверия в обществе. Вместе с тем потребителю, как правило, объективно не хватает знаний, необходимых для осуществления правильного выбора товаров (работ, услуг) из предложенных на рынке, а также для оценки договоров по их приобретению, которые нередко имеют вид формуляра или иную стандартную форму (часть первая статьи 634 Кодекса). То есть для потребителя существует риск ошибочно или даже вследствие введения его в заблуждение приобрести не нужные ему кредитные услуги. Поэтому государство обеспечивает особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, а также фактическую, а не формальное равенство сторон в гражданско-правовых отношениях, путем определения особенностей договорных правоотношений в сфере потребительского кредитования и ограничения действия принципа свободы гражданского договора.

Как видно из приведенного, предоставление (получение) потребительских кредитов в иностранной валюте на территории Украины запрещается.

Таким образом, договор ипотеки, обеспечивающий выполнение по кредитному договору, основное обязательство по которому является недействительным, сам является недействительным.

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества.

Также предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.

В такой редакции существует статья на сегодняшний день. Однако не всегда можно было передавать в ипотеку имущественные права. Позиция по этому вопросу изучена судами, и Верховный Суд Украины по делу 6-8цс13 составил правовую позицию, которой подтвердил, что суды пришли к правильному выводу о том, что при заключении договора ипотеки были нарушены положения статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции по состоянию на 01.10.2007 г.), поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки.

В статье 5 Закона Украины от 5 июня 2003 года «Об ипотеке» (в редакции с 12.05.2006 г. по 14.01.2009 г.) указан исчерпывающий перечень объектов, которые могли быть предметом ипотеки по ипотечному договору. И среди них имущественных прав не было.

Учитывая вышеописанное, обратить взыскание на такие права будет, мягко говоря, крайне сложно.

Одним из ключевых условий договора ипотеки являются ссылки на выдачу закладной или ее отсутствие.

Этот документ определяет правосубъектность истца. Только тот, кто является ипотекодержателем, имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки. При выпуске заставной статус ипотекодержателя подтверждается закладной.

В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» закладная – это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право обратить взыскание на предмет ипотеки.

После выдачи закладной исполнение основного обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено только на основании требования владельца закладной.

На практике не часто, но бывают случаи, когда ссылка на выдачу закладной в договоре есть, а самой закладной – нет. Другими словами, стороны договорились о ее выпуске, но не довели дело до конца. В таком случае можно ставить вопрос о незаключенности договора.

Таким образом, при наличии ссылки на закладную следует внимательно изучить вопрос правосубъектности истца и обязательно требовать предъявления закладной.

Передача прав по договору ипотеки

Часто банки передают права по кредитным договорам и обеспечению к ним другим банкам либо факторинговым компаниям. Это происходит по разным причинам: получение рефинансирования, улучшение баланса и другие.

При переходе прав по кредитному договору банки передают права и по договору ипотеки. Правомерность сделки по переходу прав по договору ипотеки влияет на правосубъектность истца.

Если первичный кредитор поменялся, при предъявлении иска следует внимательно изучить основания для перехода долга.

На практике бывают случаи, когда права по кредитному договору переданы, а по договору ипотеки – нет.

Сделка об уступке прав по ипотечному договору подлежит нотариальному удостоверению. Сведения о такой уступке подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Таким образом, если в реестре ипотек не отражены изменения относительно перехода прав к истцу, могут быть вопросы.

Кроме того, следует изучить правомерность самой сделки по переходу прав по кредитному договору. Распространенный способ перехода прав – сделки факторинга.

В соответствии с распоряжением Госкомфинуслуг от 03.04.2009 № 231 «Об отнесении операций с финансовыми активами к финансовым услугам» было принято решение отнести к финансовой услуге факторинга совокупность таких операций с финансовыми активами (кроме ценных бумаг и производных ценных бумаг):

1) финансирование клиентов – субъектов хозяйствования, заключивших договор, из которого вытекает право денежного требования;

2) приобретение уступленного денежного требования, в том числе права требования, которое возникнет в будущем, к должникам – субъектам хозяйствования по договору, на котором базируется такая уступка;

3) получение платы за пользование денежными средствами, предоставленными в распоряжение клиента, в том числе путем дисконтирования суммы долга, распределения процентов, вознаграждения, если другой способ оплаты не предусмотрен договором, на котором базируется уступка.

Как видно, переходит право требования к должнику – субъекту хозяйствования.

Таким образом, переход права требования по кредитному договору с физическим лицом (не предпринимателем) не соответствует всем требованиям к договору факторинга.

Такая же позиция подтверждается в письме Нацкомфинуслуг от 27.05.2013 № 3772/16-12.

Способ обращения взыскания (продажа предмета ипотеки от своего имени)

Также следует обратить внимание на избранный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.

Согласно абз. 5 ч. 1 ст. 39 Закона Украины «Об ипотеке» в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указывается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 настоящего Закона. Статья 38 данного Закона регулирует порядок продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу – покупателю. Таким образом, в решении суда об обращении взыскания на предмет ипотеки должен быть указан конкретный способ реализации предмета ипотеки. Такими способами могут быть: проведение публичных торгов или продажа предмета ипотеки с заключением договоров купли-продажи с другим лицом покупателем в порядке, предусмотренном ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке».

Зачастую банк выбирает следующий способ обращение взыскания: обратить взыскание на предмет ипотеки с заключением от имени ответчиков договора купли-продажи любым способом. Данная формулировка не содержит предусмотренного законодательством конкретного способа реализации предмета ипотеки, поскольку заключение договора купли-продажи является лишь следствием применения определенного способа (проведение публичных торгов или продажа третьим лицам). А указание в решении суда о заключении договора купли-продажи любым способом вообще лишает ответчиков контроля за соблюдением всех предусмотренных законодательством процедур по реализации ипотечного имущества.

Как указано в разделе VII Анализа судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества, подготовленного Верховным судом Украины 01.02.2015 года (далее – Анализ судебной практики об ипотеке), «при проведении анализа были выявлены случаи нарушение положения абз. 2 ч. 3 ст. 36 и ч. 5 ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке». В частности, некоторые суды удовлетворяют иски об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи ипотекодержателем с заключением от имени ответчика-ипотекодателя договора купли-продажи любым способом с предоставлением ипотекодержателю всех полномочий, необходимых для осуществления продажи. При этом не учитывалось, что в соответствии с указанной нормой право продажи предмета ипотеки должно осуществляться ипотекодержателем от своего имени, а не от имени ответчиков-ипотекодателей, без необходимости получения для этого любого отдельного полномочия ипотекодателя». То есть полномочие судом истца на совершение договоров купли-продажи от имени ответчиков является противоречащим общим принципам гражданского законодательства.

Таким образом, исковые требования истца об избрании способа реализации предмета ипотеки, а именно – «обращение взыскания с заключением от имени ответчиков договора купли-продажи любым способом с другим лицом покупателем» являются не соответствующими конкретным способам обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренным Законом Украины «Об ипотеке».

Способ обращения взыскания (оценка предмета ипотеки)

Согласно абз. 7 ч. 1 ст. 39 Закона Украины «Об ипотеке» в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указывается начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Согласно Анализу судебной практики об ипотеке (Раздел VII) «суды должны исходить из того, что цена предмета ипотеки устанавливается в самом договоре – в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Если при рассмотрении дела стороны с такой оценкой согласны, то суд не имеет оснований ее не принимать во внимание, поскольку она является условием договора. Если между сторонами возникает спор относительно такой оценки, то в зависимости от того, какая сторона ее оспаривает, эта сторона обязана по смыслу ч. 3 ст. 10, статей 11 и 60 ГПК доказать другой размер, в частности заявить ходатайство о назначении и проведении соответствующей судебной экспертизы».

Поэтому при обращении взыскания на предмет ипотеки необходимо обратить внимание на определение начальной стоимости предмета ипотеки с целью дальнейшей реализации.

За многие годы судебных тяжб между кредиторами и ипотекодержателями сформировалась разнообразная судебная практика.

Как известно, наша правовая система не прецедентная. В то же время согласно пункту 4 статьи 13 Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей» выводы по применению норм права, изложенные в постановлениях Верховного Суда Украины, являются обязательными для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, содержащий соответствующую норму права.

Ниже указаны наиболее интересные, на мой взгляд, правовые заключения, которые касаются обращения взыскания на предмет ипотеки.

Дело № 6-124цс14, суть вывода: проведение публичных торгов по реализации имущества по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке имущества, утратившим силу, является нарушением установленных законодательством правил о порядке реализации имущества на публичных торгах, в том числе правил об определении стартовой цены реализации имущества, а именно: части пятой статьи 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве»; пунктов 3.2, 3.4 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества.

Дело № 6-61цс15, суть вывода: исходя из содержания понятия «цена», как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т. п., анализа норм статей 38, 39 Закона «Об ипотеке» судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ пришли к правовому выводу, что в понимании нормы ст. 39 Закона «Об ипотеке» установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении определяется по процедуре, предусмотренной частью 6 ст. 38 Закона.

Дело № 6-39цс15, суть вывода: суд сделал правовой вывод о том, что по содержанию статей 39, 40 Закона Украины «Об ипотеке» и статьи 109 ЖК Украинской ССР лицам, которые выселяются из жилого дома (жилого помещения), являющегося предметом ипотеки, в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки, предоставляется другое постоянное жилье только в том случае, когда ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья. Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда.

Дело № 6-73цс13, суть вывода: суды должны иметь в виду, что наличие судебного решения о взыскании с должника в пользу кредитора задолженности по кредитному договору не освобождает должника от ответственности за неисполнение денежного обязательства и не лишает кредитора права на получение сумм путем обращения взыскания на переданное должником в ипотеку недвижимое имущество. Вместе с тем удовлетворение подобных исковых требований возможно только в случае, когда суду предоставлены неопровержимые доказательства того, что предыдущие меры не привели к надлежащему исполнению обязательства.

Ипотечное законодательство

Обычному человеку тяжело изучить все законы, связанные с ипотекой – это под силу только профессионалу. Однако в ряде случаев вы должны знать, к какому закону обратиться, чтобы уточнить свои права и обязанности.

Ипотечным законодательством признаётся перечень утвержденных государством норм, которые регламентируют процесс получения и выплаты ипотечного кредита. Следит за исполнением данных норм Центральный банк России, а также надзорные и правоохранительные органы.

К основным документам относятся:

  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – он содержит общие правила заключения ипотечного договора, права и обязанности сторон в сделке, обязанность по государственной регистрации ипотеки, механизм реализации залогового имущества и т.д.
  • Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» – говорит о деталях использования жилого помещения и его управления.
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – содержит нормы об обязательной фиксации ипотечной сделки в государственных органах регистрации имущества.
  • Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» – закрепляет право собственности на недвижимое имущество, регулирует сроки исковой давности по оспариванию сделок с ипотечными кредитами, содержит понятия неустойки, залога, поручительства, банковской гарантии, долга, регламентирует ответственность за нарушение кредитного договора и т.д.
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» – устанавливает содержание, порядок оформления и работы с информацией, которая попадает в кредитную историю заёмщика.
  • Федеральный закон №117 от 20.08.2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» – определяет порядок ипотеки для военных.
  • Постановление ПРФ №1050 от 17 декабря 2010 г. «О ФЦП Жилище 2011-2015 годы» – содержит подпрограмму «Обеспечение жильём молодых семей», гарантирующую субсидию со стороны государства молодым семьям, которые решили улучшить свои жилищные условия.
  • Федеральный закон № 63 от 13 мая 1996 г. «Уголовный кодекс Российской Федерации» – устанавливает ответственность за мошенничество, связанное с кредитованием, наказания за незаконное получение кредита, злостное уклонение от его погашения.

Данный перечень документов не является полным. Законодательная власть постоянно вносит поправки в действующие документы и принимает новые. О существенных изменениях в области ипотечного законодательства вы всегда сможете узнать в информационных материалах Сравни.ру.

Закон о кредитовании не будет стимулировать развитие ипотеки — эксперт

Принятый 3 июля 2018 года закон о возобновлении кредитования не будет стимулировать рынок ипотеки, поскольку не облегчает условий для получения ипотечного или иного кредита обычному украинцу. Об этом сообщил директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.

Вместе с тем, этот закон более жестко регулирует отношения между должниками, поручителями и кредиторами, тем самым заполняя пробелы и законодательные недостатки, которыми успешно пользовались недобросовестные должники и поручители во избежание ответственности за невыполнение взятых на себя обязательств.

Данный документ не содержит достаточной паритетности и в большей степени более выгоден кредитным учреждениям.

«Этот закон защищает банки. А в условиях дорогих кредитов и низкого доверия населения дополнительная бюрократическая нагрузка на заемщика, установленная в Законе, может снизить количество тех, кто хочет стать собственником жилья при помощи ипотеки», — сказал Павлов.

По его мнению, на сегодняшний день для развития ипотечного кредитования необходима экономическая и политическая стабильность в стране, улучшение условий кредитования, а именно уменьшение процентной ставки при увеличении срока погашения займа.

«Снижение процентной ставки, например, до 15% и увеличение срока предоставления кредита на 25 лет приведет к ощутимому росту количества заёмщиков для приобретения жилья: в кратчайшие сроки их число может увеличится с 5-7% до 12-13% и будет продолжать расти», — сказал Павлов.

Он также считает, что идеальный рынок для покупателя подразумевает несколько альтернативных способов стать собственником квартиры:

«И застройщики, и покупатели нуждаются в полноценном возобновлении ипотеки, что сделает жилье более доступным для граждан Украины».

Эксперт также обратил внимание на некоторые новшества, которые прямо или косвенно могут коснуться потенциальных заемщиков.

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке

Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке

Действующим законодательством, а именно ст.ст. 36,37,38 Закона “Об ипотеке” предусмотрены следующие виды внесудебного взыскания на предмет ипотеки:

  1. исполнительная надпись нотариуса;
  2. договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующее предостережение в ипотечном договоре;
  3. приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
  4. продажи ипотекодержателем предмета ипотеки от своего имени.
  5. взыскание неустойки с застройщика в случае, если будет доказано в судебном порядке, что его действия привели к материальным убыткам

Для избежания судебного обжалования решения о регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки, во-первых, необходимо различать между собой оговорки в ипотечном договоре и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Оговорка в ипотечном договоре устанавливается в момент заключения договора или путем внесения изменений в него, тогда как договор об удовлетворении требований ипотекодержателя является самостоятельным договором, необходимость заключения которого возникает с момента, когда встает вопрос о надлежащем исполнении обязательств должником.

Во-вторых, в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя можно предусмотреть любые не запрещенные Законом способы удовлетворения требований по основному обязательству, в том числе и такой способ удовлетворения требований ипотекодержателя, как переход права собственности на предмет ипотеки, тогда как в оговорке к ипотечного договора такой способ, как передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства применен быть не может.

Однако, п. 2.7 Порядка совершения нотариальных действий предусмотрено, что, желая обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи предмета ипотеки любому лицу-покупателю (ст. 38 Закона «Об ипотеке»), кредитор — ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя о своем намерении заключить такое соглашение. Такой алгоритм действий применяется и при подготовке к обращению взыскания на предмет ипотеки в порядке ст. 37 Закона “Об ипотеке”, а именно приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки.

Важно, что от правильности составления и соблюдения порядка направления уведомления ипотекодателя (требования) о нарушении обязательства по ипотечному договору в значительной степени зависит юридическая легитимность обращения взыскания на предмет ипотеки.

При совершенные исполнительной надписи нотариус должен соблюсти ряд условий:

  • документы, подтверждающие задолженность, должны быть оформлены в соответствии с требованиями Закона «Про бухгалтерский учет и финансовую отчетность»;
  • кредитор должен проинформировать должника о размере задолженности до момента совершения надписи, что должно подтверждаться соответствующими письменными доказательствами;
  • обязательная проверка нотариусом наличия или отсутствия спора между сторонами относительно задолженности;
  • со дня возникновения права требования должно пройти не более трех лет.

Нарушение хотя бы одного из этих условий нотариусом при совершении исполнительной надписи будет основанием для признания в судебном порядке исполнительной надписи таким, не подлежащим исполнению.

Однако, на сегодня государством установлены определенные ограничения относительно обращения взыскания на предмет ипотеки. Так, 7 июня 2014 года вступил в силу Закон № 1304-VII «О моратории на взыскание имущества граждан, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте», согласно пункту 1 которого не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога согласно статье 4 Закона «О залоге» и/или предметом ипотеки согласно статье 5 Закона «Об ипотеке», если такое имущество выступает как обеспечение обязательств гражданина (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями — резидентами в иностранной валюте, и при условии, что: такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного жительства заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество; общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

Хочу обратить внимание, что понятие «мораторий» в гражданском законодательстве определяется как отсрочка исполнения обязательства (пункт 2 части первой статьи 263 ГК).

Таким образом, Закон № 1304-VII о мораторий не предусматривает потерю кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае невыполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает принудительное взыскание на имущество (отчуждение без согласия владельца).

Резюмируя, можно сказать, что право выбора конкретного способа обращения взыскания на предмет ипотеки возлагается на ипотекодержателя и при соблюдении всех законных требований при обращении взыскания, это дает возможность кредитору в кратчайшие сроки осуществить эффективную защиту своих нарушенных прав.